Kurz beantwortet
Was eine Treppenhaussanierung kostet, entscheidet sich an drei Stellen. Erstens am Umfang: ein Anstrich mit Instandsetzung der Wandflächen ist etwas anderes als eine Sanierung mit neuen Belägen, Elektroinstallation und Briefkastenanlage. Zweitens an der Substanz: Terrazzo, Zementfliesen, Stuck und historische Holztreppen werden aufgearbeitet und nicht ersetzt, das ist Handarbeit. Drittens am Brandschutz: In notwendigen Treppenräumen gelten Anforderungen an die Baustoffe, die das Material vorgeben. Dazu kommt, dass das Haus bewohnt bleibt und der Rettungsweg durchgehend frei sein muss. Den verbindlichen Preis nennen wir nach Begehung und Aufmaß.
Das Treppenhaus ist der Teil eines Mehrfamilienhauses, über den am schnellsten geurteilt wird. Interessenten entscheiden auf den ersten Metern, ob ein Haus gepflegt wirkt, und zwar bevor sie eine Wohnung gesehen haben. Für Eigentümergemeinschaften ist es gleichzeitig die Fläche, über die am längsten diskutiert wird, weil sie allen gehört und niemandem allein.
Baulich ist das Treppenhaus kein Flur mit Stufen, sondern in den meisten Wohngebäuden der notwendige Treppenraum und damit der erste Rettungsweg. Daraus folgen Anforderungen, die keine Geschmacksfrage sind: Wände und Decken müssen in der geforderten Baustoffklasse ausgeführt sein, Bekleidungen und Beschichtungen dürfen das nicht unterlaufen, Umwehrungen müssen die vorgeschriebene Höhe erreichen, und während der Bauzeit muss der Weg nach draußen jederzeit frei und beleuchtet sein. Ein Treppenhaus, das für drei Tage zugestellt ist, ist kein Bauablauf, sondern ein Mangel.
Der dritte Punkt ist die Substanz. In Berliner Gründerzeithäusern liegen unter Teppich und Anstrich regelmäßig Terrazzo, Zementfliesen, Granitstufen, profilierte Holzhandläufe und Stuckprofile. Was davon erhalten werden kann, wird aufgearbeitet, nicht ersetzt. Das ist aufwendiger, aber es ist der Unterschied zwischen einem renovierten und einem sanierten Haus. Die Ausführung übernehmen eingetragene Fachbetriebe unter unserer Bauleitung.
Was zu einer Treppenhaussanierung gehört
Der Umfang reicht von Instandsetzung und Anstrich bis zur vollständigen Sanierung mit Belägen, Elektroinstallation, Fenstern, Türen und Briefkastenanlage. Wir nehmen zuerst auf, was erhalten werden kann, und trennen dann in Instandsetzung, Erneuerung und das, was aus Brandschutzgründen ohnehin angefasst werden muss.
Weil das Haus bewohnt bleibt, wird in Abschnitten gearbeitet. Jeder Abschnitt hat einen definierten Zustand am Feierabend: Weg frei, Beleuchtung an, Staubschutz dicht.
- Bestandsaufnahme: Beläge, Untergründe, Risse, Feuchtestellen, historische Substanz, Brandschutzlage
- Schadstoffprobe bei Altbelägen und Spachtelmassen aus Bestand vor 1995
- Putzschäden instand setzen, Risse behandeln, Stuckprofile und Gesimse ergänzen
- Wand- und Deckenbeschichtung in der für notwendige Treppenräume zulässigen Ausführung
- Sockelzonen abriebfest und reinigungsfähig ausbilden
- Terrazzo und Zementfliesen schleifen und aufarbeiten, Fehlstellen ergänzen
- Stufen aus Naturstein oder Holz instand setzen, Trittkanten sichern, Rutschhemmung herstellen
- Geländer und Handläufe prüfen, Höhe und Öffnungsmaße anpassen, zweiten Handlauf ergänzen
- Elektro: Beleuchtung erneuern, Bewegungsmelder, Sicherheitsbeleuchtung wo gefordert, Leitungen aus dem Treppenraum nehmen
- Wohnungseingangstüren, Kellerabgangstüren und Fenster prüfen, Rauchschutzanforderungen beachten
- Briefkasten- und Klingelanlage, Hausnummer, Beschilderung, Hinweise für den Rettungsweg
- Abschnittsweise Ausführung mit Staubschutz, Wegeschutz und täglicher Freigabe des Rettungswegs
Bauteile im Treppenhaus und was sie verlangen
Im Treppenhaus treffen Gestaltung, Brandschutz und Verkehrssicherheit auf derselben Fläche zusammen. Die Tabelle zeigt, was bei den wichtigsten Bauteilen zu beachten ist.
| Untergrund | Woran Sie ihn erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|
| Wand- und Deckenflächen im notwendigen Treppenraum | Durchgehende Flächen entlang des Rettungswegs, oft mit alten Ölsockeln und mehrfachen Anstrichen. | Baustoffe und Beschichtungen müssen den Anforderungen an notwendige Treppenräume genügen. Holzvertäfelungen, dicke Dämmtapeten und manche Dekorbeschichtungen scheiden deshalb aus, unabhängig davon, wie gut sie aussehen. Altanstriche werden auf Tragfähigkeit und auf Schadstoffe geprüft. |
| Terrazzo und Zementfliesen | Geschliffener Zementboden mit Gesteinskörnung oder gemusterte Platten, häufig unter Teppich oder PVC verborgen. | Erhalten und aufarbeiten statt ersetzen. Schleifen, Fehlstellen in der passenden Körnung und Farbe ergänzen, imprägnieren. Deutlich aufwendiger als ein neuer Belag und der einzige Weg, dem Haus sein Gesicht zu lassen. |
| Stufen aus Naturstein | Granit- oder Sandsteinstufen, oft mit ausgetretenen Mulden und abgeplatzten Vorderkanten. | Fehlstellen mit Steinersatzmasse im Farbton ergänzen, Kanten sichern. Ausgetretene Tritte sind eine Frage der Verkehrssicherheit und nicht der Optik. Wo nötig, wird eine Rutschhemmung an der Trittkante ergänzt. |
| Holztreppe und Handlauf | Gestemmte oder aufgesattelte Holztreppe, profilierter Handlauf, oft mehrfach lackiert. | Knarren und lose Stufen haben konstruktive Ursachen und werden nicht mit Lack behoben. Profilierte Handläufe werden abgelaugt und neu behandelt, nicht ersetzt. Bei Altlacken vor 1960 ist an bleihaltige Anstriche zu denken. |
| Geländer und Umwehrung | Schmiedeeiserne oder hölzerne Geländer, teils mit großen Öffnungsabständen, teils zu niedrig. | Umwehrungen müssen mindestens 90 Zentimeter hoch sein, bei Absturzhöhen über 12 Metern mindestens 110 Zentimeter. Öffnungen dürfen das Durchrutschen kleiner Kinder nicht ermöglichen. Im Denkmalbestand wird das in Abstimmung mit der Behörde gelöst, etwa durch eine zusätzliche Füllung statt eines neuen Geländers. |
| Elektroinstallation im Treppenraum | Aufputzleitungen, alte Treppenhausautomaten, fehlende Beleuchtung in Zwischenpodesten. | Leitungen fremder Nutzung gehören nach Möglichkeit nicht frei in den notwendigen Treppenraum. Beleuchtung wird so ausgelegt, dass der gesamte Weg einschließlich der Stufenkanten ausgeleuchtet ist. Wo die Bauordnung eine Sicherheitsbeleuchtung verlangt, wird sie eingeplant. |
| Alte Bodenbeläge und Klebstoffe | PVC- oder Vinylbeläge, schwarzer Bitumenkleber, Spachtelmassen aus Bestand vor 1995. | Vor dem Abtragen Materialprobe. Floor-Flex-Platten, Cushion-Vinyl und schwarzer Kleber sind typische Fundstellen für Asbest. Der Ausbau erfolgt dann durch einen zugelassenen Betrieb mit Entsorgungsnachweis, nicht mit der Flex am Freitagnachmittag. |
Ablauf einer Treppenhaussanierung
- 1Begehung und Bestandsaufnahme. Beläge, Untergründe, Risse, Feuchtestellen und historische Substanz aufnehmen, Brandschutzlage und Rettungswegsituation klären, Geländerhöhen und Öffnungsmaße messen. Ergebnis ist eine Trennung in Instandsetzung, Erneuerung und Pflicht.
- 2Schadstoffprobe. Bei Belägen, Klebern und Spachtelmassen aus Bestand vor 1995 werden Proben genommen und ausgewertet, bevor irgendetwas abgetragen wird. Das Ergebnis bestimmt Verfahren und Kosten des Rückbaus.
- 3Entscheidungsvorlage für die Gemeinschaft. Bei Wohnungseigentum stellen wir die Unterlagen so zusammen, dass die Versammlung beschließen kann: Umfang, Varianten, Folgekosten, Abgrenzung zwischen Instandhaltung und baulicher Veränderung.
- 4Abschnitte und Bauzeitregeln festlegen. Festgelegt wird, in welcher Reihenfolge gearbeitet wird, wie der Zugang zu jeder Wohnung gesichert ist, wo Staubschutz steht und wann welcher Abschnitt wieder begehbar ist. Diese Regeln hängen aus, bevor die erste Leiter steht.
- 5Rückbau und Instandsetzung. Alte Beläge abtragen, Putzschäden instand setzen, Risse behandeln, Stuckprofile ergänzen. Leitungen umlegen, wo sie frei im Treppenraum liegen.
- 6Beläge und Treppe. Terrazzo oder Zementfliesen schleifen und ergänzen, Natursteinstufen instand setzen, Holzstufen und Handläufe aufarbeiten, Rutschhemmung an den Trittkanten herstellen. Immer so, dass mindestens ein Weg nach draußen begehbar bleibt.
- 7Beschichtung und Elektro. Wand- und Deckenbeschichtung in zulässiger Ausführung, abriebfeste Sockelzone, danach Beleuchtung, Bewegungsmelder und gegebenenfalls Sicherheitsbeleuchtung. Briefkasten- und Klingelanlage montieren.
- 8Abnahme und Übergabe. Gemeinsame Begehung mit Verwaltung oder Beirat, Mängel vor der Schlussrechnung. Übergeben werden Fotodokumentation, Entsorgungsnachweise und die Angaben zu verwendeten Materialien für spätere Ausbesserungen.
Aufmaß vereinbaren und Festpreis bekommen, statt am Telefon geschätzt zu werden.
Woran Sie ein vollständiges Treppenhausangebot erkennen
Bei Treppenhäusern entsteht der häufigste Vergleichsfehler bei den Positionen, die nichts mit der sichtbaren Fläche zu tun haben: Schadstoffprüfung, Staub- und Wegeschutz, Abschnittsbildung und Elektro. Ein Angebot, das nur Quadratmeter Wandfläche nennt, ist nicht günstiger, sondern unvollständig.
| Position | Einheit | Muss im Angebot enthalten sein |
|---|---|---|
| Bestandsaufnahme und Aufmaß | pauschal | Aufnahme von Flächen, Belägen, Substanz, Geländerhöhen und Brandschutzlage, schriftliche Maßnahmenliste mit Varianten. |
| Schadstoffprobe | je Probe | Probenahme und Laboranalyse bei Belägen, Klebern und Spachtelmassen aus Bestand vor 1995, Ergebnis vor Beginn der Arbeiten. |
| Staub- und Wegeschutz je Abschnitt | je Abschnitt | Staubschutzwände, Abdeckung von Stufen und Handläufen, Beschilderung, tägliche Freigabe des Rettungswegs. |
| Putzinstandsetzung und Risse | je m² | Hohlliegenden Putz abnehmen, neu aufbauen, Risse aufweiten, verfüllen und armieren. |
| Stuck und Profile ergänzen | je lfd. m | Fehlstellen abformen, nachziehen, anarbeiten. Handarbeit und die aufwendigste Position im Altbau. |
| Wand- und Deckenbeschichtung | je m² | Untergrundvorbereitung, Grundierung, Beschichtung in der für notwendige Treppenräume zulässigen Ausführung. |
| Terrazzo schleifen und aufarbeiten | je m² | Schleifen in mehreren Körnungen, Fehlstellen ergänzen, Imprägnierung oder Versiegelung. |
| Natursteinstufen instand setzen | je Stufe | Fehlstellen mit Steinersatzmasse ergänzen, Kanten sichern, Oberfläche angleichen. |
| Geländer anpassen | je lfd. m | Höhe ertüchtigen oder Füllung ergänzen, Befestigung im tragenden Untergrund erneuern, Handlauf durchgehend ausbilden. |
| Elektro und Beleuchtung | je Geschoss | Leuchten, Schalter oder Bewegungsmelder, Leitungsführung, auf Wunsch Sicherheitsbeleuchtung. Prüfprotokoll. |
| Briefkasten- und Klingelanlage | pauschal | Anlage, Montage, Beschriftung, Anschluss an die vorhandene Sprechanlage. |
Fehlen Schadstoffprobe, Staub- und Wegeschutz sowie die Abschnittsbildung als eigene Positionen, ist das Angebot nicht vergleichbar. Verbindlich wird es nach Begehung und Aufmaß. Bei Wohnungseigentum ist das Treppenhaus Gemeinschaftseigentum. Instandhaltung und Instandsetzung gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung, eine über den bisherigen Zustand hinausgehende Umgestaltung ist eine bauliche Veränderung mit eigenen Anforderungen an den Beschluss. Wir weisen in der Entscheidungsvorlage aus, welche Positionen in welche Kategorie fallen, damit die Versammlung sauber beschließen kann. Der notwendige Treppenraum ist in aller Regel der erste Rettungsweg und muss während der gesamten Bauzeit nutzbar und beleuchtet bleiben.
Was bei Treppenhäusern schiefgeht
Rettungsweg während der Bauzeit zugestellt
Material auf den Podesten, Leitern im Lauf, abgeklebte Beleuchtung: Im Brandfall ist das der Unterschied zwischen Flucht und Falle. Der Weg nach draußen muss an jedem Feierabend frei, begehbar und beleuchtet sein, auch wenn das Umräumen Zeit kostet.
Baustoffe ohne Blick auf den Brandschutz gewählt
Holzvertäfelungen, dicke Dämmtapeten und manche Dekorbeschichtungen sind im notwendigen Treppenraum nicht zulässig. Wird das erst bei der Abnahme bemerkt, kommt alles wieder herunter.
Alter Belag trocken abgetragen
Floor-Flex-Platten, Cushion-Vinyl und schwarzer Bitumenkleber sind typische Asbestfundstellen im Bestand vor 1995. Trocken abgeschliffen verteilt sich der Staub über das ganze Haus, und aus einer Probe von wenigen Euro wird eine Sanierung.
Terrazzo entsorgt statt aufgearbeitet
Unter dem Teppich liegt oft ein intakter Terrazzoboden, der geschliffen wie neu aussieht. Wird er herausgerissen und durch Fliesen ersetzt, ist ein nicht wiederherstellbares Stück Haus weg, und teurer war es meistens auch.
Geländerhöhe nicht geprüft
Viele Altbaugeländer sind niedriger als heute gefordert und haben Öffnungen, durch die kleine Kinder passen. Wer das Treppenhaus saniert und das Geländer unverändert lässt, hat die Gelegenheit verpasst und die Verkehrssicherungspflicht nicht erfüllt.
Alles auf einmal statt in Abschnitten
Ein komplett eingerüstetes Treppenhaus ohne begehbaren Weg ist in einem bewohnten Haus nicht zulässig und nicht zumutbar. Abschnittsbildung kostet Zeit und gehört in den Preis, nicht in die Diskussion auf der Baustelle.
Beschluss zu unscharf gefasst
Wird in der Versammlung über Instandsetzung beschlossen und dann umgestaltet, fehlt für den zusätzlichen Teil die Grundlage. Umfang, Varianten und die Abgrenzung gehören vor die Abstimmung, nicht danach.
Beleuchtung nur an den Podesten
Stufenkanten im Schatten sind die häufigste Sturzursache im Treppenhaus. Die Beleuchtung gehört so ausgelegt, dass die Kanten erkennbar sind, und nicht so, dass die Leuchten symmetrisch hängen.
Treppenhäuser, an denen wir arbeiten
Gründerzeit-Treppenhaus
Terrazzo, Stuck, profilierte Handläufe, schmiedeeiserne Geländer, oft mit Milieuschutz oder Denkmalschutz. Der aufwendigste und lohnendste Fall.
Nachkriegsbau bis 1970
Einfachere Ausstattung, häufig Kunststeinstufen und alte Vinylbeläge. Hier steht die Schadstoffprüfung besonders weit vorn.
Plattenbau und Großwohnanlage
Standardisierte Treppenräume, meist große Flächen und viele Geschosse. Wirkung kommt über Beleuchtung, Farbkonzept und Sockelzone.
Hauseingang und Windfang
Die ersten Meter entscheiden den Eindruck. Türanlage, Briefkästen, Beleuchtung und Bodenbelag im Übergang von außen nach innen.
Kellerabgang und Nebentreppen
Oft jahrzehntelang nicht angefasst. Hier geht es um Beleuchtung, Verkehrssicherheit und Brandschutzabschlüsse.
Gewerbe und Bürohaus
Treppenhäuser mit höherer Nutzungsfrequenz und eigenen Anforderungen, Ausführung außerhalb der Geschäftszeiten.
Für wen wir Treppenhäuser sanieren
WEG und Verwaltungsbeirat
Wir liefern die Entscheidungsvorlage mit Varianten und mit der Abgrenzung zwischen Instandsetzung und baulicher Veränderung, damit der Beschluss trägt.
Hausverwaltung
Ein Ansprechpartner, ein Terminplan, Fotoprotokoll und VOB-gerechte Abrechnung. Bewohnerinformation übernehmen wir auf Wunsch.
Eigentümer von Mehrfamilienhäusern
Das Treppenhaus ist die günstigste Maßnahme mit der größten Wirkung auf den Eindruck des ganzen Hauses.
Kapitalanleger
Werterhalt und Vermietbarkeit. Interessenten entscheiden auf den ersten Metern, bevor sie die Wohnung sehen.
Wohnungsbaugesellschaften
Mehrere Aufgänge in einem Zug, abschnittsweise und unter laufender Nutzung, mit einheitlichem Standard.
Denkmaleigentümer
Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde zu Farbfassung, Belägen und Geländern vor der Ausführung.
Sagen Sie uns, was ansteht. Wir schauen es uns an und rechnen es durch.
Warum Ihr Treppenhaus bei uns richtig liegt
Häufige Fragen zur Treppenhaussanierung
Die Eigentümerversammlung, weil das Treppenhaus Gemeinschaftseigentum ist. Dabei ist zu unterscheiden: Instandhaltung und Instandsetzung, also das Wiederherstellen eines ordnungsgemäßen Zustands, gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Eine Umgestaltung, die über den bisherigen Zustand hinausgeht, ist eine bauliche Veränderung mit eigenen Anforderungen an Beschluss und Kostenverteilung. In der Praxis hängen beide zusammen, etwa wenn ohnehin gestrichen wird und zugleich die Beleuchtung erneuert werden soll. Wir weisen in der Entscheidungsvorlage aus, welche Position in welche Kategorie fällt, damit der Beschluss hinterher trägt.
Ja, und das ist auch die Vorgabe. Der notwendige Treppenraum ist in aller Regel der erste Rettungsweg und muss durchgehend nutzbar und beleuchtet bleiben. Gearbeitet wird deshalb in Abschnitten: Während ein Lauf oder ein Podest bearbeitet wird, bleibt der Weg nach draußen über die übrigen Abschnitte frei. Was Sie einplanen müssen, sind Staub, Geruch bei Beschichtungsarbeiten und Zeitfenster, in denen ein Abschnitt frisch und nicht begehbar ist. Diese Zeitfenster kündigen wir im Haus an.
In den allermeisten Fällen ja. Ein Terrazzoboden, der unter Teppich oder PVC jahrzehntelang geschützt lag, ist nach dem Schleifen oft in bemerkenswertem Zustand, und er ist ein Material, das heute kaum noch so hergestellt wird. Aufarbeiten heißt schleifen in mehreren Körnungen, Fehlstellen in passender Körnung und Farbe ergänzen und anschließend imprägnieren. Das ist aufwendiger als einen neuen Belag zu verlegen, liegt preislich aber häufig in einer ähnlichen Größenordnung und erhält dem Haus seinen Charakter. Bei Zementfliesen gilt dasselbe.
Im notwendigen Treppenraum gelten Anforderungen an die Baustoffe von Wänden, Decken und Bekleidungen, weil dieser Raum der Rettungsweg ist. Praktisch heißt das: Übliche mineralische und dispersionsgebundene Beschichtungen sind unproblematisch, während Holzvertäfelungen, dicke Dämmtapeten und manche dekorativen Aufbauten ausscheiden oder einen Nachweis brauchen. Welche Anforderung konkret gilt, hängt von Gebäudeklasse und Bauordnung ab. Wir klären das vor der Materialauswahl, damit nicht bei der Abnahme etwas wieder herunterkommt.
Nicht unbedingt, aber es muss geprüft werden. Umwehrungen müssen mindestens 90 Zentimeter hoch sein, bei Absturzhöhen über zwölf Metern mindestens 110 Zentimeter, und die Öffnungen dürfen das Durchrutschen kleiner Kinder nicht ermöglichen. Viele Altbaugeländer erfüllen das nicht. Im Denkmalbestand wird in Abstimmung mit der Behörde meistens ergänzt statt ersetzt, etwa durch einen aufgesetzten Handlauf oder eine zusätzliche Füllung. Wer ein Treppenhaus saniert und das Geländer unverändert lässt, verpasst die günstigste Gelegenheit dafür.
Für ein Berliner Mehrfamilienhaus mit fünf Geschossen liegt eine Sanierung mit Putzinstandsetzung, Beschichtung, Belagsaufarbeitung und Elektro bei etwa vier bis acht Wochen, je nach Umfang und Zustand der Substanz. Ein reiner Anstrich mit kleineren Ausbesserungen ist in ein bis zwei Wochen erledigt. Durch die abschnittsweise Ausführung dauert es länger als bei einem leerstehenden Haus; das ist der Preis dafür, dass alle wohnen bleiben können.
Das ist ein ernstzunehmender Punkt und kein Randthema. Floor-Flex-Platten, Cushion-Vinyl-Beläge, schwarzer Bitumenkleber und manche Spachtelmassen aus Bestand vor 1995 enthalten regelmäßig Asbest. Trockenes Abschleifen oder Herausreißen setzt Fasern frei und verteilt sie über das ganze Haus. Wir nehmen deshalb vor dem Rückbau Materialproben. Fällt der Befund positiv aus, erfolgt der Ausbau durch einen zugelassenen Fachbetrieb nach den einschlägigen technischen Regeln und mit Entsorgungsnachweis. Das kostet mehr als eine Probe und viel weniger als eine nachträgliche Sanierung.
Ja, das ist bei Wohnungsbaugesellschaften und größeren Anlagen der Regelfall. Gearbeitet wird dann versetzt, damit Material, Gerüst und Kolonne nicht mehrfach anfahren müssen, und mit einem einheitlichen Standard für Farbton, Beleuchtung und Beschriftung. Für die Bewohner heißt das eine Ankündigung pro Aufgang statt einer Dauerbaustelle im ganzen Objekt. Den Ablauf stimmen wir mit der Verwaltung ab, bevor die erste Ankündigung aushängt.
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Einsatzgebiet: Berlin und Brandenburg. Aufmaß in der Regel innerhalb weniger Werktage.
