Kurz beantwortet
Eine Altbausanierung kostet in Berlin je nach Tiefe 600 bis 2.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Eine Auffrischung mit Elektrik, Bad und Oberflächen liegt bei 600 bis 1.100 Euro, eine Kernsanierung bis auf den Rohbau bei 1.500 bis 2.400 Euro. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das 42.000 bis 168.000 Euro netto. Die Bauzeit liegt bei acht bis vierzehn Wochen für die Auffrischung und bei vier bis sieben Monaten für die Kernsanierung. Der größte Kostentreiber ist nicht die Ausstattung, sondern der Zustand von Leitungen, Decken und Estrich.
Berliner Altbau heißt in der Regel Gründerzeit zwischen 1870 und 1918, dazu die Bestände der zwanziger Jahre und der Nachkriegszeit. Diese Häuser haben Eigenschaften, die kein Neubau mehr hat: Raumhöhen über drei Meter, Holzbalkendecken, massive Ziegelaußenwände, Stuck und Dielen. Und sie haben Eigenschaften, die jede Sanierung schwerer machen: nicht dokumentierte Umbauten aus fünf Jahrzehnten, Leitungen aus mehreren Epochen übereinander und Feuchtigkeit im Sockelbereich.
Der häufigste Fehler ist, den Altbau wie einen Rohbau zu behandeln. Wer Dielen herausreißt, weil sie knarren, verliert eine Bodenkonstruktion, die sich nicht gleichwertig ersetzen lässt, und handelt sich Schallprobleme ein. Wer Kastenfenster durch Kunststoff ersetzt, spart Heizkosten und bekommt Feuchteschäden an den Innenwänden, weil die Wohnung dicht ist und die Wand kalt bleibt. Beides ist teuer und beides passiert regelmäßig.
Wir gehen deshalb anders vor: Erst Bestandsaufnahme, dann Entscheidung, was erhalten und was ersetzt wird. Diese Reihenfolge klingt selbstverständlich, ist aber der Punkt, an dem sich seriöse von unseriösen Angeboten unterscheiden. Ein Festpreis für eine Altbauwohnung ohne vorherigen Ortstermin ist keine Kalkulation, sondern ein Versprechen, das im Nachtrag korrigiert wird.
Was wir im Altbau machen
Der Umfang reicht von der Auffrischung einer vermieteten Wohnung bis zur Kernsanierung eines ganzen Hauses. In beiden Fällen gilt dieselbe Reihenfolge: erst prüfen, was da ist, dann rückbauen, dann Technik, dann Oberflächen. Das Bad und die Elektrik sind fast immer dabei, weil beide in unsaniertem Berliner Bestand technisch überholt sind.
Bei der Originalsubstanz arbeiten wir aufarbeitend statt ersetzend, wo es geht. Stuck wird abgeformt und ergänzt, Dielen werden aufgenommen, gedreht, verleimt und geschliffen, Flügeltüren werden abgelaugt und neu beschlagen. Das ist selten billiger als Neuware, aber es ist der Grund, warum jemand einen Altbau kauft.
- Bestandsaufnahme mit Feuchtemessung, Schadstoffverdacht und Leitungsprüfung
- Rückbau von Belägen, Vorwandinstallationen und späteren Einbauten
- Elektroinstallation komplett neu, mit FI-Schutz und ausreichend Stromkreisen
- Sanitär- und Heizungsleitungen erneuern, in eigener Ausführung
- Bad und Gäste-WC komplett, mit Abdichtung nach DIN 18534
- Stuck aufarbeiten, Fehlstellen abformen und ergänzen
- Dielen aufnehmen, richten, schleifen, ölen oder versiegeln
- Kastenfenster instand setzen oder aufdoppeln statt ersetzen
- Flügeltüren ablaugen, richten, neu beschlagen und lackieren
- Trockenbau für neue Raumaufteilung, Schall- und Brandschutz
- Innendämmung, wo Außendämmung nicht möglich ist, kapillaraktiv ausgeführt
- Malerarbeiten und Böden zum Abschluss
Bauteile im Berliner Altbau und was sie verlangen
Diese sechs Bauteile entscheiden über Aufwand und Preis. Sie lassen sich vor dem Rückbau nur eingeschränkt beurteilen, deshalb stehen sie bei uns als Bedarfsposition im Angebot.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Untergrund | Woran Sie ihn erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|
| Holzbalkendecke | Federnder Boden, hörbare Schritte aus der Nachbarwohnung, sichtbare Balkenlage im Keller. Zwischen den Balken liegt meist Schüttung aus Sand, Schlacke oder Bauschutt. | Tragfähigkeit prüfen, besonders an Auflagern in der Außenwand, wo Feuchtigkeit die Balkenköpfe zerstört haben kann. Schüttung nicht einfach entfernen, sie ist der Schallschutz. Bei Bedarf Balkenkopfsanierung, neue Beschwerung und Trockenestrich. Kein Nassestrich ohne statischen Nachweis, das Gewicht ist erheblich. |
| Dielenboden | Nadelholzdielen 20 bis 35 mm, oft mehrfach überstrichen, Fugen bis 8 mm, einzelne Bretter ausgeschlagen. | Aufnehmen, sortieren, schadhafte Bretter durch Altholz gleicher Stärke ersetzen, gedreht wieder verlegen, verleimen und schleifen. Fugen mit Span und Leim schließen. Ergebnis ist ein Boden, der nach fünf Jahrzehnten wieder fünfzig hält. Neuverlegung ist nur bei Schädlingsbefall sinnvoll. |
| Stuck an Decke und Gesims | Profile mit dicker Farbschicht, Konturen verlaufen, Fehlstellen an Ecken und über Türen. | Farbschichten abnehmen, damit das Profil wieder scharf wird. Fehlende Abschnitte von einer intakten Stelle abformen und in Stuckgips nachziehen. Das ist Handarbeit und die Position, bei der billige Angebote pauschal überstreichen statt aufzuarbeiten. |
| Kastenfenster | Zwei hintereinanderliegende Flügelebenen mit Zwischenraum, Rahmen aus Kiefer, oft mit alter Farbe und undichten Anschlägen. | Instandsetzen statt ersetzen: Flügel richten, Beschläge gängig machen, innere Ebene mit Dichtung versehen, äußere bewusst undicht lassen, damit der Zwischenraum belüftet bleibt. Erreicht mit Aufdoppelung U-Werte um 1,3 W/m²K. Austausch gegen Kunststoff bringt bessere Werte, kostet aber das Erscheinungsbild und erzeugt bei ungedämmter Wand Feuchteprobleme. |
| Außenwand aus Vollziegel | 38 bis 64 cm Wandstärke, außen Putz oder Sichtmauerwerk, innen Kalkputz. Im Sockelbereich häufig Salzausblühungen. | Feuchte im Sockel abklären, meist fehlende Horizontalsperre. Innendämmung nur kapillaraktiv und nur nach Feuchteberechnung, sonst wandert der Taupunkt in die Konstruktion. Bei Fassaden unter Denkmalschutz ist Außendämmung ohnehin ausgeschlossen. |
| Elektroinstallation im Bestand | Stoffummantelte Leitungen, Stahlpanzerrohr, klassische Nullung ohne Schutzleiter, zwei bis vier Stromkreise für die ganze Wohnung, Schraubsicherungen. | Vollständige Erneuerung, alles andere ist Flickwerk. Neue Unterverteilung mit FI-Schutzschaltern, getrennte Stromkreise für Küche, Bad und Zimmer, ausreichend Steckdosen. Schlitze in tragenden Wänden nur nach Vorgabe, waagerechte Schlitze sind dort weitgehend unzulässig. |
Ablauf einer Altbausanierung
- 1Bestandsaufnahme vor Ort. Wir messen auf, prüfen Feuchte im Sockel, öffnen an unkritischen Stellen Boden und Wand, sichten den Zählerschrank und beurteilen Decken und Fenster. Bei Verdacht auf Asbest oder alte Mineralwolle nehmen wir eine Materialprobe. Der Termin ist für Sie kostenfrei.
- 2Angebot mit Bedarfspositionen. Sie erhalten ein Leistungsverzeichnis mit Einheitspreisen. Alles, was erst nach dem Rückbau beurteilt werden kann, etwa Balkenköpfe oder Estrichaufbau, steht als Bedarfsposition mit Preis drin. So kennen Sie das Maximum, bevor Sie unterschreiben.
- 3Genehmigungen und Statik klären. Grundrissänderungen, Wanddurchbrüche und Dachausbau brauchen Statik und meist eine Genehmigung. Bei Denkmalschutz stimmen wir Fenster, Fassade und teils die Innenausstattung vorher mit der Behörde ab.
- 4Rückbau und Schadstoffprüfung. Beläge, Vorwände und spätere Einbauten kommen raus, sortenrein getrennt und mit Entsorgungsnachweis. Zeigt sich Asbest im Fliesenkleber oder in Bodenplatten, wird der Abschnitt gestoppt und der Ausbau nach TRGS 519 durch einen zugelassenen Betrieb ausgeführt.
- 5Technik: Elektro, Sanitär, Heizung. Die Phase, in der die Wohnung am meisten nach Baustelle aussieht und am wenigsten passiert zu sein scheint. Leitungen werden verlegt, Bad und Küche vorbereitet, Heizungsstränge erneuert. Vor dem Verschließen fotografieren wir jede Leitungsführung.
- 6Rohbau schließen, Estrich, Trocknung. Schlitze schließen, Trockenbau stellen, Estrich einbringen. Danach folgt die Trocknungszeit, die sich nicht verkürzen lässt: Zementestrich braucht bis zur Belegreife je nach Aufbau vier bis sechs Wochen, gemessen mit dem CM-Gerät und nicht nach Kalender.
- 7Oberflächen und Originalsubstanz. Stuck aufarbeiten, Dielen schleifen, Türen lackieren, Wände spachteln und streichen, Fliesen und Böden verlegen. Diese Phase bestimmt den optischen Eindruck und wird bei knappen Terminen als erstes gekürzt, was man später jeden Tag sieht.
- 8Abnahme und Dokumentation. Gemeinsame Abnahme mit Protokoll und Mängelliste. Sie bekommen Aufmaße, Fotos der verdeckten Leistungen, Materialnachweise, Entsorgungsbelege und eine Übersicht der Gewährleistungsfristen.
Aufmaß vereinbaren und Festpreis bekommen, statt am Telefon geschätzt zu werden.
Was eine Altbausanierung in Berlin kostet
Die Spanne ist groß, weil unter Altbausanierung sehr Verschiedenes verstanden wird. Die folgenden Preise sind Netto-Orientierungswerte für Berlin, Stand 2026, je Quadratmeter Wohnfläche oder je Position.
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| Position | Einheit | Übliche Spanne | Muss enthalten sein |
|---|---|---|---|
| Auffrischung: Elektro, Bad, Oberflächen, Boden | je m² Wohnfläche | 600 bis 1.100 € | Neue Elektroinstallation, ein Bad komplett, Malerarbeiten, Bodenaufarbeitung, Türen. Ohne Grundrissänderung, ohne Fenster, ohne Heizung. |
| Umfassende Sanierung mit Grundrissänderung | je m² Wohnfläche | 1.000 bis 1.700 € | Zusätzlich Wanddurchbrüche mit Statik, Trockenbau, zweites Bad, neue Innentüren, teils Fenster. |
| Kernsanierung bis auf den Rohbau | je m² Wohnfläche | 1.500 bis 2.400 € | Entkernung, alle Leitungen, Estrich, Fenster, Bäder, Heizung, sämtliche Oberflächen. Bei Denkmalschutz und aufwendiger Stuckarbeit auch darüber. |
| Dielenboden aufnehmen, richten, schleifen, ölen | je m² | 75 bis 130 € | Aufnehmen, sortieren, Ersatzbretter aus Altholz, gedreht verlegen, verleimen, dreifach schleifen, ölen. Ohne Schädlingsbefall. |
| Stuck aufarbeiten und ergänzen | je lfd. m | 60 bis 190 € | Farbschichten abnehmen, Profil freilegen, Fehlstellen abformen und nachziehen. Preis steigt mit Profiltiefe und Anteil der Fehlstellen. |
| Kastenfenster instand setzen und aufdoppeln | je Fenster | 850 bis 2.200 € | Flügel richten, Beschläge gängig machen, Dichtung innen, Aufdoppelung mit Isolierglas, Lackierung. Deutlich günstiger als Austausch bei Denkmalschutz. |
| Elektroinstallation komplett erneuern | je m² Wohnfläche | 95 bis 180 € | Neue Unterverteilung, FI-Schutz, getrennte Stromkreise, Schlitzen, Dosen, Schalter und Steckdosen in Standardausführung. |
| Balkenkopfsanierung Holzbalkendecke | je Auflager | 450 bis 1.400 € | Freilegen, geschädigten Bereich abtrennen, Prothese aus Stahl oder Holz einbauen, Auflager gegen Feuchte trennen. Typische Bedarfsposition. |
| Schadstoffprüfung, Materialprobe im Labor | je Probe | 60 bis 140 € | Probenahme und Laboranalyse auf Asbest oder KMF. Vor jedem Rückbau in Bestand vor 1995 sinnvoll. |
| Asbestsanierung nach TRGS 519 | je m² | 85 bis 260 € | Abschottung, Unterdruckhaltung, Ausbau durch zugelassenen Fachbetrieb, Entsorgung mit Nachweis, Freimessung. |
Nettopreise für Berlin, Stand 2026, als Orientierung vor dem Aufmaß. Verbindlich ist das Angebot nach Ortstermin. Bei Privatkunden weisen wir die Arbeitskosten getrennt aus, damit Sie den Steuerbonus nach § 35a EStG geltend machen können. Für energetische Maßnahmen prüfen wir die Förderung über BEG, dort ist ein Energieberater Voraussetzung.
Typische Überraschungen im Altbau
Diese Punkte sind der Grund, warum ein seriöses Altbauangebot Bedarfspositionen enthält. Wer sie weglässt, verschiebt sie nur in den Nachtrag.
Feuchte Balkenköpfe
Wo Deckenbalken in der Außenwand aufliegen, sammelt sich über Jahrzehnte Feuchtigkeit. Das Holz ist dann im Auflagerbereich zerstört, obwohl der Balken im Raum völlig intakt aussieht. Sichtbar wird das erst nach dem Öffnen des Bodens.
Asbest in Fliesenkleber und Bodenplatten
In Berliner Bestand bis Anfang der neunziger Jahre häufig: asbesthaltiger Fliesenkleber, Vinyl-Asbest-Platten, schwarzer Bitumenkleber. Abstemmen ohne Prüfung setzt Fasern frei und macht aus einem Rückbau eine Sanierung mit Abschottung.
Nicht dokumentierte Umbauten
Wände, die auf keinem Plan stehen, entfernte Stützen, zugemauerte Öffnungen, Leitungen im Fußboden ohne Bestandsplan. Im Altbau ist der Grundriss auf dem Papier selten der Grundriss vor Ort.
Zu schnelles Belegen des Estrichs
Der häufigste Bauschaden nach einer Sanierung. Zementestrich muss vor dem Belegen die zulässige Restfeuchte erreicht haben, gemessen mit dem CM-Gerät. Wer nach Kalender belegt, bekommt Blasen unter Vinyl und Schüsselung bei Parkett.
Innendämmung ohne Feuchteberechnung
Innendämmung verschiebt den Taupunkt in die Konstruktion. Ohne Berechnung und ohne kapillaraktives System entsteht Kondensat hinter der Dämmung, das man erst bemerkt, wenn Schimmel durch die Oberfläche kommt.
Schallschutz nach dem Umbau schlechter als vorher
Wer die Schüttung aus der Holzbalkendecke entfernt, weil sie Gewicht spart, verliert den Schallschutz. Nachträglich lässt sich das nur mit Aufbauhöhe reparieren, die im Altbau meist nicht vorhanden ist.
Altbautypen in Berlin
Gründerzeit 1870 bis 1918
Ziegelmassivbau, Holzbalkendecken, Stuck, Raumhöhen um 3,20 m. Der klassische Berliner Altbau, häufig im Milieuschutz und teils denkmalgeschützt.
Zwanziger und dreißiger Jahre
Siedlungsbauten mit einfacherer Ausstattung, oft weniger Stuck, dafür klarer Grundriss. Häufig Denkmalschutz für ganze Ensembles, etwa in Britz und Zehlendorf.
Nachkriegsbau bis 1970
Massivdecken, kleinere Räume, oft Bäder ohne Fenster. Weniger Substanz zu erhalten, dafür einfachere Statik bei Grundrissänderungen.
Plattenbau
Tragende Innenwände aus Beton, kaum verändert werden können. Sanierung konzentriert sich auf Bad, Elektro, Fenster und Oberflächen.
Dachgeschoss im Altbau
Ausbau mit Statik, Dämmung nach GEG, Brandschutz und meist Genehmigung. Wird oft unterschätzt und ist die teuerste Fläche im Haus.
Denkmalgeschützter Bestand
Fenster, Fassade und teils Innenausstattung sind in Material und Ausführung vorgegeben. Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde gehört vor das Angebot.
Für wen wir Altbau sanieren
Käufer einer Altbauwohnung
Häufig direkt nach dem Kauf und mit begrenztem Budget. Wir sagen Ihnen vor dem Notartermin, was realistisch auf Sie zukommt.
Selbstnutzer im eigenen Haus
Sanierung bei laufender Nutzung, abschnittsweise geplant, damit Bad und Küche nie gleichzeitig ausfallen.
Vermieter zwischen zwei Mietverhältnissen
Hier zählt der Termin so viel wie der Preis. Der Ablaufplan steht vor Baubeginn, damit die Wohnung zum Stichtag übergeben werden kann.
WEG und Hausverwaltung
Instandsetzung nach Beschluss, mit Abrechnung je Einheit, Fotoprotokoll und einem Ansprechpartner für die Eigentümerversammlung.
Erbengemeinschaften
Oft langjährig unsanierter Bestand, bei dem zunächst der tatsächliche Zustand geklärt werden muss, bevor über Verkauf oder Sanierung entschieden wird.
Bauherren mit Architekt
Wenn Planung und Genehmigung stehen, übernehmen wir Vergabe, Bauleitung und Ausführung als Generalunternehmerin.
Sagen Sie uns, was ansteht. Wir schauen es uns an und rechnen es durch.
Warum wir für Altbau die richtige Wahl sind
Häufige Fragen zur Altbausanierung
In Berlin liegt die Spanne bei 600 bis 2.400 Euro netto je Quadratmeter Wohnfläche. Eine Auffrischung mit neuer Elektrik, einem Bad und Oberflächen kostet 600 bis 1.100 Euro, eine Sanierung mit Grundrissänderung 1.000 bis 1.700 Euro, eine Kernsanierung bis auf den Rohbau 1.500 bis 2.400 Euro. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das 42.000 bis 168.000 Euro. Den Ausschlag geben nicht Armaturen und Fliesen, sondern der Zustand von Leitungen, Decken und Estrich.
Eine Auffrischung mit Bad, Elektrik und Oberflächen dauert bei 70 Quadratmetern acht bis vierzehn Wochen. Eine Kernsanierung liegt bei vier bis sieben Monaten. Der größte einzelne Zeitblock ist selten die Handwerksleistung, sondern die Estrichtrocknung: Zementestrich braucht je nach Aufbau vier bis sechs Wochen bis zur Belegreife, und diese Zeit lässt sich nicht durch mehr Personal verkürzen.
Meistens ja. Instandsetzung mit Aufdoppelung kostet 850 bis 2.200 Euro je Fenster und erreicht U-Werte um 1,3 W/m²K, ein neues Kunststofffenster liegt bei 0,9 bis 1,1. Der Unterschied in der Heizkostenersparnis ist gering, der Unterschied im Erscheinungsbild groß. Dazu kommt: In einem Haus mit ungedämmter Außenwand führt ein sehr dichtes Fenster dazu, dass Feuchtigkeit nicht mehr über die Fugen abzieht, sondern an der kältesten Stelle im Raum kondensiert. Bei Denkmalschutz ist der Austausch ohnehin meist ausgeschlossen.
In den allermeisten Fällen ja. Dielen aus dem Berliner Altbau sind 20 bis 35 Millimeter starkes Nadelholz und lassen sich drei- bis viermal schleifen. Wir nehmen sie auf, sortieren aus, ersetzen schadhafte Bretter durch Altholz gleicher Stärke, verlegen sie gedreht wieder, verleimen und schleifen. Das kostet 75 bis 130 Euro je Quadratmeter. Gegen Erhalt spricht nur echter Schädlingsbefall oder eine Bodenkonstruktion, die statisch nicht mehr trägt.
Sobald tragende Bauteile berührt werden, brauchen Sie mindestens eine statische Berechnung, in der Regel auch eine Baugenehmigung. Im Berliner Altbau sind die Außenwände und meist eine Mittelwand tragend, Zwischenwände häufig nicht. Sicher lässt sich das nur mit Bestandsplan und Prüfung vor Ort sagen. Kommt Denkmalschutz oder Milieuschutz dazu, ist zusätzlich die Zustimmung der Behörde nötig, und im Milieuschutzgebiet kann selbst der Einbau eines zweiten Bades genehmigungspflichtig sein.
Der betroffene Abschnitt wird sofort gestoppt und eine Materialprobe im Labor untersucht, das kostet 60 bis 140 Euro und dauert wenige Tage. Bestätigt sich der Befund, erfolgt der Ausbau nach TRGS 519 durch einen zugelassenen Fachbetrieb mit Abschottung, Unterdruckhaltung und Freimessung, zu 85 bis 260 Euro je Quadratmeter. Deshalb nehmen wir bei Bestand vor 1995 Proben, bevor gestemmt wird, und nicht danach.
Nur mit Berechnung und nur kapillaraktiv. Innendämmung verschiebt den Taupunkt in die Konstruktion, dadurch kann Feuchtigkeit hinter der Dämmung kondensieren, ohne dass es jemand sieht. Kalziumsilikat- oder Holzfaserplatten in geringer Dämmstärke sind hier sinnvoller als hohe Dämmwerte mit Dampfsperre. Wenn Außendämmung möglich ist, ist sie bauphysikalisch immer die bessere Lösung, im denkmalgeschützten Bestand ist sie es aber nicht.
Für energetische Maßnahmen ja, über die Bundesförderung für effiziente Gebäude. Gefördert werden unter anderem Dämmung, Fenster, Heizung und Lüftung als Einzelmaßnahme, mit einem zusätzlichen Bonus, wenn die Maßnahme aus einem individuellen Sanierungsfahrplan stammt. Voraussetzung ist, dass ein zugelassener Energieberater vor Beginn eingebunden ist und der Antrag vor Auftragsvergabe gestellt wurde. Für Erhaltungsmaßnahmen ohne energetischen Effekt, etwa Stuck oder Dielen, gibt es keine Förderung, wohl aber bei denkmalgeschützten Objekten steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten.
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Einsatzgebiet: Berlin und Brandenburg. Aufmaß in der Regel innerhalb weniger Werktage.