Fassadensanierung in Berlin und Brandenburg
Eine Fassade wird nicht gestrichen, sie wird instand gesetzt. Der Anstrich ist die letzte und dünnste Schicht, und was darunter nicht stimmt, kommt innerhalb von zwei Jahren wieder durch. Deshalb prüfen wir Putz, Risse und Sockel, bevor wir kalkulieren, und behandeln die Ursache statt der Oberfläche.
Was den Umfang bestimmt.
Was eine Fassadensanierung kostet, entscheidet das Schadensbild, nicht die Fläche. Ein Anstrich auf intaktem Putz ist der kleinste Umfang, eine Instandsetzung mit Rissen und neuem Putzaufbau der häufigste, eine Stuckfassade im Denkmalbestand der aufwendigste. Ein Wärmedämmverbundsystem ist ein eigener Aufbau aus Kleber, Dämmplatte, Dübeln, Armierung und Oberputz. Das Gerüst wird nach Gerüstfläche und Standzeit abgerechnet, nicht nach Fassadenfläche, und macht bei kleinen Flächen bis zu einem Drittel der Gesamtsumme aus. An einem Mehrfamilienhaus mit rund 600 Quadratmetern Fassade dauert die Sanierung sechs bis zwölf Wochen, mit Stuck länger.
Am häufigsten beauftragen uns Hausverwaltungen und WEG, Bestandshalter und öffentliche Auftraggeber.
Was im Leistungsverzeichnis steht.
Betoninstandsetzung an Brüstungen und Betonelementen: Bewehrung freilegen, entrosten, Korrosionsschutz, reprofilieren
Schadstoffprobe von Altanstrichen, Fugendichtstoffen und Fassadenplatten bei Bestand vor 1995, bei Asbest Ausbau nach TRGS 519
Reinigung der Fassade, Behandlung von Algen und Pilzen
Hohlliegenden Putz abnehmen und im Materialsystem des Bestands neu aufbauen, als Bedarfsposition nach Fläche
Risse aufweiten, verfüllen und bei arbeitenden Rissen mit Gewebe armieren
Stuck, Gesimse und Fensterfaschen freilegen, von intakten Profilen abformen und in Kalkmörtel ergänzen
Sockelputz als Sanierputzsystem
Fensterbänke, Mauerabdeckungen und Verblechungen mit Gefälle und Tropfkante
Rinnen und Fallrohre erneuern, Halter an die neue Wanddicke angepasst
Wärmedämmverbundsystem als geschlossener Systemaufbau mit Leibungen, Sockel und Anschlüssen
An- und Abbauteile abnehmen und mit zugelassenen Montagesystemen neu befestigen
Grundierung nach Saugfähigkeit und zweifache Beschichtung im Materialsystem des Putzes
Entsorgung mit Nachweis und Bauendreinigung
| Nr | Verfahren | Wann sinnvoll | Grundlage |
|---|---|---|---|
| 01 | Putzinstandsetzung mit Haftzugprüfung, Rissverpressung, Armierung | Bei Hohlstellen und Rissen im Bestandsputz | DIN EN 998-1, WTA bei Salzbelastung |
| 02 | Stuck: Abformung, Nachguss, Antragstuck, Profilziehen | Bei Gründerzeitfassaden, mit Denkmalabstimmung | Denkmalschutzgesetz Berlin |
| 03 | Wärmedämmverbundsystem mit Brandriegeln und Dübelplan | Bei energetischer Ertüchtigung ungeschützter Fassaden | DIN 55699, Systemzulassung, GEG |
| 04 | Vorgehängte hinterlüftete Fassade | Bei hoher Feuchtebelastung oder Gestaltungswunsch | DIN 18516 |
| 05 | Klinker und Sichtmauerwerk: Fugensanierung, Hydrophobierung | Bei Sichtmauerwerk mit Frostschäden | DIN EN 1996, WTA |
| 06 | Fassadenanstrich mit Haftgrund, Beschichtungsklassen benannt | Nach Putzinstandsetzung oder zur Farbgebung | DIN EN 1062 |
| 07 | Gerüst mit Sondernutzungserlaubnis | Immer, als eigene Position im Angebot | DIN EN 12811, Straßengesetz Berlin |
Sechs Stellen, an denen eine Fassade hält oder nicht.
| Nr | Bauteil | Woran Sie es erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|---|
| 01 | Kalk- oder Kalkzementputz im Altbau | Weicher, offenporiger Putz, oft mehrfach überstrichen, im Sockel Salzausblühungen. Typisch für den Gründerzeitbestand. | Der Putz muss Feuchte nach außen abgeben können. Wir beschichten mit Silikat- oder Kalkfarbe, nicht mit dichter Dispersion, die Feuchte im Mauerwerk einsperrt und oft schon im zweiten Winter zu Abplatzungen und Frostschäden führt. Alte dichte Anstriche werden bei Bedarf vorher abgenommen. |
| 02 | Risse | Haarrisse im Anstrich, breitere Risse über Fensterstürzen und an Gebäudeecken. | Entscheidend ist, ob sich der Riss noch bewegt. Ein arbeitender Riss kommt durch jede Beschichtung wieder, ein Anstrich allein hält an dieser Stelle nicht. Liegt die Ursache im Bauteil, etwa an einem Sturz, klären wir sie zuerst. |
| 03 | Stuck und Gesimse | Konturen unter Farbschichten verwaschen, Fehlstellen an Kanten, Konsolen und Faschen. | Im Denkmalbestand gibt die untere Denkmalschutzbehörde Material, Farbton und Ausführungsart meist vor, das stimmen wir vor dem Angebot ab. Stuck wird nicht überputzt. Die Handarbeit verlängert die Bauzeit, das berücksichtigt der Terminplan. |
| 04 | Sockel und Spritzwasserbereich | Abplatzender Putz, Salzränder und eine dunkle Feuchtezone über dem Gelände. | Vor der Instandsetzung messen wir, ob eine Horizontalsperre fehlt oder unwirksam ist. Aufsteigende Feuchte zerstört jeden neuen Sockelputz, deshalb kommt zuerst die Sperre, im Bohrlochverfahren oder mechanisch, und erst danach das Sanierputzsystem. |
| 05 | Wärmedämmverbundsystem | Geplant oder vorhanden: dünner Oberputz auf Dämmplatten, hohl klingend, Dübelteller zeichnen sich ab. | Die Zulassung gilt nur, wenn alle Schichten aus einem System stammen. Schäden entstehen an den Rändern: am Sockel, der eine wasserabweisende Perimeterdämmung bis unter Gelände braucht, an Leibungen ohne Anputzleiste, an Fensterbänken ohne Endstücke und an Anbauteilen, die einfach durch die Dämmung gedübelt werden. Ein vorhandenes System prüfen wir vor dem Beschichten auf Haftung und Verdübelung. |
| 06 | Algen und Bewuchs | Grüner Belag an der Nordseite, unter Fensterbänken oder neben Fallrohren. | Bewuchs ist ein Feuchteproblem, kein Schmutzproblem. Gereinigt wird mit angepasstem Druck, weil Hochdruck weichen Altputz mitnimmt und Wasser in die Wand treibt. Danach beheben wir die Ursache, meist eine undichte Rinne oder eine Bank ohne Tropfkante, sonst ist der Bewuchs in zwei Jahren zurück. |
Vom Einrüsten bis zur Abnahme in zehn Wochen.
Bestandsaufnahme
Rissbild, Gesimse, Bänke, Entwässerung und Sockel werden aufgenommen, dazu die Haftzugprüfung nach Abschnitt 05. Erst danach steht fest, ob eine Beschichtung reicht oder Putz abgenommen wird.
Abstimmung mit Behörden
Denkmalauflagen nach Abschnitt 03 sind geklärt, bevor ein Termin steht. Die Sondernutzungserlaubnis für öffentlichen Grund hat in Berlin zwei bis sechs Wochen Vorlauf.
Woche 1: Einrüsten
Schutznetze an der Fassade, Gehweg und Hauseingang gesichert. Die Bewohner erfahren vorher Zeitraum und Einschränkungen.
Woche 2: Reinigung und Abklopfen
Reinigung nach Abschnitt 03, dann werden hohlliegende Flächen abgenommen und Risse geöffnet. Erst jetzt ist der tatsächliche Umfang sichtbar und wird nach den Bedarfspositionen aufgemessen.
Woche 3 bis 6: Putz, Stuck und Sockel
Putz, Risse und Stuck nach Abschnitt 02, der Sockel in der Reihenfolge aus Abschnitt 03. Neuer Putz braucht Standzeit, bevor beschichtet wird.
Woche 6 bis 7: Bänke, Bleche und Rinnen
Bänke, Abdeckungen und Entwässerung nach Abschnitt 02.
Woche 8 bis 9: Grundierung und Beschichtung
Beschichtung nach Abschnitt 02, nur bei geeigneter Witterung und nicht in praller Sonne.
Woche 10: Abnahme und Abbau
Abgenommen wird vor dem Abbau, solange man noch an jede Stelle herankommt. Mängel werden vorher behoben, denn ein erneutes Einrüsten kostet ein Vielfaches der Nachbesserung.
Was Sie am Ende in der Hand halten.
| Nr | Nachweis | Grundlage | Wann |
|---|---|---|---|
| 01 | Haftzugprüfung Putz | DIN EN 1542 | Vor dem Angebot |
| 02 | GEG-Nachweis bei Dämmung | GEG Anlage 7, über unseren Fachplaner | Vor der Ausführung |
| 03 | Systemzulassung WDVS mit Dübelplan | DIN 55699 | Mit dem Angebot |
| 04 | Gerüstfreigabe und Sondernutzung | DIN EN 12811 | Vor Aufbau |
| 05 | Abnahmeprotokoll | VOB/B § 12 | Zum Schluss |
Fragen zur Fassadensanierung.
Muss die WEG die Fassadensanierung beschließen?
Ja. Die Fassade gehört zum Gemeinschaftseigentum, ihre Instandsetzung ist Sache der Eigentümergemeinschaft und beschlusspflichtig. Für den Beschluss braucht die Versammlung vergleichbare Angebote und eine Aussage zum Umfang. Wir bauen das Angebot so auf, dass es in der Versammlung verwendbar ist, mit getrennten Positionen und den Bedarfspositionen aus Abschnitt 02.
Kann man eine Fassade im Winter sanieren?
Eingeschränkt. Putz und Beschichtung brauchen über etwa 5 Grad, auch nachts, und keinen Frost. Mit Einhausung und Beheizung geht es, das verteuert die Maßnahme aber deutlich. Sinnvoller ist es, den Winter für Planung, Genehmigung und Beschluss zu nutzen und im Frühjahr zu beginnen. Die Saison liegt in Berlin zwischen April und Oktober.
Wird die Fassade bei der Sanierung gleich gedämmt?
Das ist eine eigene Entscheidung, der Zeitpunkt ist aber günstig, weil ohnehin eingerüstet wird. Werden mehr als zehn Prozent der Außenwandfläche erneuert, gilt für die Wand der Höchstwert für den U-Wert nach GEG. Bei Stuck oder Denkmalschutz bleibt die Straßenfassade ungedämmt, gedämmt werden Hoffassade, oberste Geschossdecke und Kellerdecke. Zweischaliges Mauerwerk der sechziger und siebziger Jahre lässt sich über eine Kerndämmung der Luftschicht dämmen, ohne Einrüsten und nachdem die Luftschicht mit der Kamera geprüft ist.
EPS oder Mineralwolle?
EPS, also Polystyrol, ist leichter und in der Fläche der wirtschaftlichste Aufbau, aber nur schwer entflammbar und deshalb immer mit Brandriegeln aus Mineralwolle. Mineralwolle ist nicht brennbar, diffusionsoffen und dämmt zusätzlich Schall, ist dafür schwerer und empfindlich gegen Nässe während der Montage. An Gebäuden über der Hochhausgrenze und überall, wo der Brandschutz es verlangt, ist sie Pflicht, sonst entscheidet die Wirtschaftlichkeit.
Was gilt, wenn das Haus direkt an der Grundstücksgrenze steht?
Dann ragt eine Außendämmung über die Grenze. Das Nachbarrecht in Berlin und Brandenburg verpflichtet den Nachbarn bei der nachträglichen Dämmung eines bestehenden Gebäudes unter Bedingungen zur Duldung, verlangt aber eine rechtzeitige Ankündigung. Das klären wir vor Baubeginn, nicht wenn eingerüstet ist.
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