Kurz beantwortet
Innenausbau kostet in Berlin je nach Umfang 350 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter. Ein tragender Wanddurchbruch mit Statik und Sturz liegt bei 2.200 bis 6.500 Euro, eine nichttragende Wand versetzen bei 1.100 bis 2.800 Euro, ein Dachgeschossausbau bei 900 bis 1.900 Euro je Quadratmeter neuer Wohnfläche. Der Kostentreiber ist selten die Wand selbst, sondern das, was daran hängt: Statik, Genehmigung, Leitungsverlegung und die Frage, ob Estrich und Boden angepasst werden müssen.
Fast jeder Innenausbau beginnt mit derselben Frage: Kann diese Wand weg? Die Antwort lässt sich nicht durch Klopfen ermitteln und auch nicht am Grundriss ablesen, denn im Berliner Bestand entspricht der Plan selten dem Gebauten. Im Gründerzeitbau sind die Außenwände und in der Regel eine Mittelwand tragend, im Plattenbau fast alle Innenwände, im Nachkriegsbau kommt beides vor.
Der zweite Punkt ist die Genehmigung. Wanddurchbrüche in tragenden Bauteilen brauchen einen statischen Nachweis, Grundrissänderungen häufig eine Baugenehmigung, und in Berliner Milieuschutzgebieten kann selbst der Einbau eines zweiten Bades oder das Zusammenlegen zweier Wohnungen genehmigungspflichtig sein. Diese Verfahren dauern Wochen bis Monate und laufen nicht parallel zum Abriss.
Wir klären deshalb vor dem Angebot, was baulich zulässig ist, und binden bei tragenden Eingriffen Architekt und Tragwerksplaner ein. Danach steht fest, was der Ausbau kostet, und nicht vorher.
Was zum Innenausbau gehört
Innenausbau reicht vom Versetzen einer Zwischenwand bis zum vollständigen Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnraum. Gemeinsam ist allen Fällen, dass mehrere Gewerke beteiligt sind: Rohbau, Elektro, Sanitär, Trockenbau, Estrich, Maler, Boden und häufig Tischler.
Wir führen das Projekt als Generalunternehmerin. Sanitär- und Heizungsarbeiten übernehmen wir in eigener Ausführung, die übrigen Gewerke eingetragene Fachbetriebe unter unserer Bauleitung.
- Bestandsprüfung: tragende Bauteile, Leitungsführung, Deckenaufbau
- Statische Berechnung und Genehmigungsplanung über Architekt und Tragwerksplaner
- Wanddurchbrüche mit Abfangung, Stahlträger oder Betonsturz
- Wände entfernen, versetzen oder neu stellen, massiv oder in Trockenbau
- Dachgeschossausbau mit Dämmung, Luftdichtheit und Brandschutz
- Elektroinstallation an neue Raumaufteilung anpassen
- Sanitär- und Heizungsleitungen umverlegen, in eigener Ausführung
- Estrich anpassen oder neu, mit Belegreifemessung
- Innentüren, Zargen, Laibungen
- Oberflächen: Spachtel, Anstrich, Boden, Fliesen
- Einbauten und Möbel nach Maß über Tischlerfachbetriebe
Wandtypen und was mit ihnen möglich ist
Die Bauweise entscheidet, ob eine Öffnung einfach, aufwendig oder unmöglich ist. Sicher beurteilen lässt sich das erst nach dem Freilegen, deshalb steht der Durchbruch bei uns mit Bedarfsposition im Angebot.
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| Untergrund | Woran Sie ihn erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|
| Tragende Ziegelwand im Altbau | 24 bis 38 cm stark, massiv, meist durchgehend über alle Geschosse, oft mit Deckenbalkenauflager. | Öffnung möglich, aber mit statischem Nachweis, Abfangung während der Arbeiten und Stahlträger oder Betonsturz. Aufwendig, weil die Last aller darüberliegenden Geschosse umgeleitet wird. Häufig genehmigungspflichtig. |
| Nichttragende Zwischenwand | 6 bis 12 cm stark, oft Gipsdielen, Ziegel im Läuferverband oder Holzständer mit Putzträger. Klingt beim Klopfen hohl. | Kann ohne statischen Nachweis entfernt werden, sofern sie keine Aussteifungsfunktion hat. Zu beachten sind Leitungen in der Wand und der Anschluss an Decke und Boden. |
| Tragende Innenwand im Plattenbau | Betonfertigteil, meist alle Innenwände tragend oder aussteifend. | Öffnungen sind stark eingeschränkt und immer genehmigungs- und nachweispflichtig. In vielen Plattenbautypen praktisch ausgeschlossen. Umplanung ist hier meist sinnvoller als der Durchbruch. |
| Holzbalkendecke beim Dachausbau | Sichtbare Balkenlage, Spannweiten bis 6 m, oft ohne Nachweis der Tragfähigkeit für Wohnnutzung. | Für Wohnnutzung ist eine höhere Verkehrslast anzusetzen als für Speichernutzung. Häufig ist eine Verstärkung nötig, etwa durch aufgedoppelte Balken oder eine zusätzliche Lage. Gehört zwingend in die statische Prüfung. |
| Estrich und Bodenaufbau | Nach dem Rückbau sichtbar. Im Altbau oft Holzbalkendecke mit Schüttung, im Neubau schwimmender Estrich auf Dämmung. | Wird eine Wand entfernt, bleibt im Boden eine Fehlstelle, die geschlossen werden muss. Bei unterschiedlichen Aufbauhöhen zwischen zwei zusammengelegten Räumen ist ein Ausgleich nötig, der die Kosten spürbar erhöht. |
Ablauf eines Innenausbaus
- 1Bestandsaufnahme und Machbarkeit. Aufmaß, Prüfung tragender Bauteile, Leitungssuche, Deckenaufbau. Bei tragenden Eingriffen ziehen wir einen Tragwerksplaner hinzu, bevor wir kalkulieren.
- 2Statik und Genehmigung. Statische Berechnung, bei Bedarf Bauantrag. In Milieuschutzgebieten zusätzlich Antrag auf Genehmigung nach Erhaltungssatzung. Diese Phase dauert Wochen bis Monate und steht vor allem anderen.
- 3Angebot mit Bedarfspositionen. Leistungsverzeichnis mit Einheitspreisen. Alles, was erst nach dem Öffnen der Wand beurteilbar ist, steht als Bedarfsposition mit Preis.
- 4Rückbau und Abfangung. Vor dem Durchbruch wird die Last abgefangen. Erst danach wird geöffnet, Träger eingebaut und die Abfangung entfernt. Diese Reihenfolge ist nicht verhandelbar.
- 5Technik anpassen. Elektro, Sanitär und Heizung an die neue Raumaufteilung. Leitungen werden vor dem Verschließen fotografiert.
- 6Trockenbau, Estrich, Anschlüsse. Neue Wände stellen, Bodenfehlstellen schließen, Estrich anpassen. Bei Nassestrich folgt die Trocknungszeit mit Belegreifemessung.
- 7Oberflächen und Einbauten. Spachtelarbeiten in der vereinbarten Qualitätsstufe, Anstrich, Boden, Türen, danach Tischlereinbauten.
- 8Abnahme und Dokumentation. Gemeinsame Abnahme mit Protokoll, Übergabe von Statiknachweis, Fotos verdeckter Leistungen und Gewährleistungsübersicht.
Aufmaß vereinbaren und Festpreis bekommen, statt am Telefon geschätzt zu werden.
Was Innenausbau kostet
Nettopreise für Berlin, Stand 2026. Die Spannen gelten für Bestandsgebäude, nicht für Neubau.
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| Position | Einheit | Übliche Spanne | Muss enthalten sein |
|---|---|---|---|
| Tragender Wanddurchbruch mit Statik und Sturz | je Durchbruch | 2.200 bis 6.500 € | Statische Berechnung, Abfangung, Stahlträger oder Betonsturz, Schließen der Anschlüsse. Ohne Genehmigungsgebühren. |
| Nichttragende Wand entfernen | je Wand | 600 bis 1.600 € | Rückbau, Entsorgung, Schließen von Decken-, Wand- und Bodenanschluss, Leitungsumlegung falls nötig. |
| Nichttragende Wand neu stellen | je m² | 75 bis 165 € | Trockenbauwand mit Ständerwerk, Dämmung, beidseitiger Beplankung, Spachtelung Q2. Bei Massivwand höher. |
| Dachgeschossausbau zu Wohnraum | je m² neue Wohnfläche | 900 bis 1.900 € | Dämmung, Luftdichtheit, Trockenbau, Elektro, Boden, Oberflächen, Fenster. Ohne Statikverstärkung und Gaubenbau. |
| Statische Verstärkung Holzbalkendecke | je m² | 95 bis 260 € | Aufdopplung oder zusätzliche Lage nach statischer Vorgabe. Häufig beim Dachausbau erforderlich. |
| Estrich anpassen nach Wandentfernung | je lfd. m | 85 bis 210 € | Fehlstelle schließen, Höhenausgleich zwischen unterschiedlichen Aufbauten, Belegreifemessung. |
| Innentür mit Zarge, Standardausführung | je Stück | 550 bis 1.400 € | Tür, Zarge, Beschlag, Einbau, Laibungsanpassung. Sondermaße im Altbau am oberen Ende. |
| Architekt und Tragwerksplaner | je Projekt | nach HOAI | Bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen und tragenden Eingriffen. Gesondert ausgewiesen. |
Nettopreise für Berlin, Stand 2026, als Orientierung vor dem Aufmaß. Verbindlich ist das Angebot nach Ortstermin. Bei Privatkunden weisen wir die Arbeitskosten getrennt aus, damit Sie den Steuerbonus nach § 35a EStG geltend machen können. Genehmigungs- und Prüfgebühren der Behörden sind Bauherrenkosten und nicht in den Preisen enthalten.
Fehler beim Innenausbau
Wand ohne Prüfung entfernt
Der teuerste denkbare Fehler. Wird eine tragende oder aussteifende Wand ohne Nachweis entfernt, entstehen Risse in den darüberliegenden Geschossen, im schlimmsten Fall ein Gefährdungstatbestand. Die nachträgliche Ertüchtigung kostet ein Vielfaches des geplanten Durchbruchs.
Genehmigung zu spät beantragt
Statik und Bauantrag brauchen Wochen bis Monate. Wird erst nach dem Rückbau daran gedacht, steht die Baustelle still, während Miete oder Zinsen weiterlaufen.
Milieuschutz übersehen
In weiten Teilen von Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Pankow und Mitte gilt eine Erhaltungssatzung. Dort können Grundrissänderungen, ein zweites Bad oder das Zusammenlegen von Wohnungen genehmigungspflichtig und im Einzelfall unzulässig sein.
Leitungen in der abzureißenden Wand
Elektro-, Wasser- und Heizungsleitungen laufen oft genau dort, wo die Wand weg soll. Ohne vorherige Ortung wird beim Abbruch getrennt, was danach umverlegt werden muss, meist quer durch fertige Räume.
Schallschutz nach dem Umbau schlechter
Eine neue leichte Trennwand zwischen zwei Zimmern erfüllt selten das, was eine massive Altbauwand geleistet hat. Wenn zwischen den Räumen unterschiedliche Nutzungen liegen, gehört der Wandaufbau vorher festgelegt.
Unterschiedliche Aufbauhöhen unterschätzt
Werden zwei Räume zusammengelegt, treffen häufig zwei Bodenaufbauten mit verschiedener Höhe aufeinander. Der Ausgleich ist eine eigene Position und kein Detail.
Wo wir Innenausbau machen
Altbauwohnung mit Grundrissänderung
Klassisch: Küche zum Wohnraum öffnen, Zimmer teilen, zweites Bad einbauen.
Dachgeschoss
Ausbau zu Wohnraum mit Statik, Dämmung, Brandschutz und zweitem Rettungsweg.
Einfamilienhaus
Umbau bei veränderter Nutzung, etwa Aufteilung in zwei Wohneinheiten oder barrierefreier Umbau im Erdgeschoss.
Souterrain und Keller
Ausbau zu Nutz- oder Wohnraum. Als Wohnraum nur bei ausreichender Belichtung, Höhe und Feuchtefreiheit zulässig.
Büro und Praxis
Flächenaufteilung nach Nutzerplan, mit Anforderungen an Schall-, Brandschutz und Fluchtwege.
Ladenlokal
Mieterausbau, oft mit Nutzungsänderung und Abstimmung mit dem Vermieter.
Für wen wir ausbauen
Eigentümer und Selbstnutzer
Anpassung des Grundrisses an eine veränderte Lebenssituation.
Käufer vor dem Einzug
Umbau im leeren Zustand, die schnellste und günstigste Variante.
Vermieter
Aufwertung zwischen zwei Mietverhältnissen, mit Blick auf Umlagefähigkeit und Milieuschutz.
Familien mit Platzbedarf
Dachausbau statt Umzug, oft die wirtschaftlichere Lösung bei Berliner Kaufpreisen.
Gewerbliche Mieter
Ausbau nach Flächenplan, unter Zeitdruck vor einer Eröffnung.
Bauherren mit Architekt
Wenn Planung und Genehmigung stehen, übernehmen wir Vergabe, Bauleitung und Ausführung.
Sagen Sie uns, was ansteht. Wir schauen es uns an und rechnen es durch.
Warum Innenausbau mit uns
Häufige Fragen zum Innenausbau
Das lässt sich nicht durch Klopfen und selten am Grundriss klären. Im Berliner Gründerzeitbau sind die Außenwände und meist eine Mittelwand tragend, Zwischenwände von 6 bis 12 Zentimetern Stärke in der Regel nicht. Im Plattenbau sind fast alle Innenwände tragend oder aussteifend. Sicher ist die Aussage erst nach Prüfung vor Ort, im Zweifel durch einen Tragwerksplaner. Ist die Wand tragend, ist ein Durchbruch mit Statik und Stahlträger meist trotzdem möglich, er kostet dann 2.200 bis 6.500 Euro.
Ein tragender Durchbruch mit statischer Berechnung, Abfangung, Stahlträger und Schließen der Anschlüsse liegt in Berlin bei 2.200 bis 6.500 Euro, je nach Spannweite und Lastsituation. Eine nichttragende Wand zu entfernen kostet 600 bis 1.600 Euro. Nicht enthalten sind Umlegung von Leitungen, Anpassung des Bodenaufbaus und Genehmigungsgebühren, die je nach Fall dazukommen.
In der Regel ja. Der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnraum ist eine Nutzungsänderung und meist genehmigungspflichtig. Dazu kommen Anforderungen an Dämmung nach GEG, an den Brandschutz und an einen zweiten Rettungsweg. Häufig ist außerdem eine Verstärkung der Deckenkonstruktion nötig, weil für Wohnnutzung eine höhere Verkehrslast anzusetzen ist als für Speichernutzung. Der Dachausbau ist deshalb fast nie ein reines Innenausbauprojekt.
In Gebieten mit Erhaltungssatzung, die es in Berlin unter anderem in Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Pankow und Mitte gibt, sind bauliche Änderungen genehmigungspflichtig, wenn sie den Wohnstandard über das Übliche hinaus anheben. Das kann den Einbau eines zweiten Bades betreffen, das Zusammenlegen von Wohnungen, den Grundrisswandel oder auch den Einbau eines Aufzugs. Die Genehmigung wird beim Bezirksamt beantragt und ist nicht in jedem Fall erfolgreich. Wir prüfen vor dem Angebot, ob Ihr Objekt betroffen ist.
Ein einzelner Wanddurchbruch mit Anschlussarbeiten dauert ein bis zwei Wochen reine Bauzeit, davor liegt aber die Statik- und Genehmigungsphase von mehreren Wochen bis Monaten. Ein Dachgeschossausbau liegt bei drei bis sechs Monaten Bauzeit, eine Grundrissänderung mit Technikanpassung bei sechs bis zwölf Wochen. Wenn Estrich neu eingebracht wird, kommen vier bis sechs Wochen Trocknungszeit hinzu, die sich nicht verkürzen lassen.
Bei einem einzelnen Durchbruch oder dem Versetzen einer Wand oft ja, mit Staubschutzwand und der Einschränkung, dass der betroffene Bereich für ein bis zwei Wochen nicht nutzbar ist. Bei Grundrissänderungen mit Technikanpassung wird es schwierig, weil Strom und Wasser zeitweise abgestellt sind. Bei einem Dachausbau können Sie in der Regel unten wohnen bleiben, müssen aber mit Lärm, Staub und zeitweise offenem Dach rechnen.
Passende Leistungen und Ratgeber
Häufig gesuchte Themen dazu
Einsatzgebiet: Berlin und Brandenburg. Aufmaß in der Regel innerhalb weniger Werktage.