Innenausbau in Berlin und Brandenburg
Fast jeder Innenausbau beginnt mit der Frage, ob eine Wand weg kann, und im Berliner Bestand entspricht der Plan selten dem Gebauten. Im Gründerzeitbau tragen die Außenwände und meist eine Mittelwand, im Plattenbau fast alle Innenwände, im Nachkriegsbau kommt beides vor. Deshalb prüfen wir Tragwerk, Leitungen und Genehmigungslage, bevor ein Angebot entsteht, und planen Wände, Technik, Böden, Türen und Oberflächen in einer Reihenfolge.
Was den Umfang eines Innenausbaus bestimmt.
Was ein Innenausbau kostet, entscheidet selten die Wand selbst, sondern das, was an ihr hängt. Den größten Anteil haben tragende Eingriffe mit Statik, Abfangung und Träger. Danach folgen die Technik, die an die neue Raumaufteilung angepasst wird, und der Höhenausgleich im Boden, wenn zwei Räume mit verschiedener Aufbauhöhe zusammenkommen. Türen mit Sondermaß und die Spachtelqualität der Oberflächen wirken zuletzt. Eine Grundrissänderung mit Technikanpassung dauert sechs bis zwölf Wochen Bauzeit. Statik und Genehmigung liegen davor und brauchen Wochen bis Monate.
Am häufigsten beauftragen uns Gewerbemieter, Bestandshalter und Eigentümer.
Was im Leistungsverzeichnis steht.
Bestandsaufnahme mit Aufmaß, Prüfung der tragenden Bauteile, Leitungsortung und Deckenaufbau
Statische Berechnung und Genehmigungsplanung über Architekt und Tragwerksplaner
Schadstoffprobe an Spachtelmassen, Klebern und Bodenbelägen bei Bestand vor 1995, Ergebnis vor dem Rückbau
Staubschutzwände, Schutz von Böden und Treppenhaus, Entsorgung mit Nachweis
Nichttragende Wände entfernen, Anschlüsse an Decke, Wand und Boden schließen
Durchbruch in tragender Wand nach Statik, Befund nach dem Freilegen als Bedarfsposition
Neue Wände in Trockenbau oder massiv, Wandaufbau nach Nutzung der angrenzenden Räume
Elektroinstallation für die neue Raumaufteilung, Leitungen vor dem Verschließen fotografiert
Sanitär- und Heizungsleitungen umverlegen, Druckprobe mit Protokoll
Bodenfehlstellen schließen und Höhen zwischen den Räumen ausgleichen
Raumbuch mit Oberflächen, Belägen und Türen je Raum
Innentüren mit Beschlag, Laibungen und Anschlüsse
Einbauten und Möbel nach Maß über eingetragene Tischlerbetriebe
Terminplan mit Gewerkefolge und Zwischenabnahme an jeder Schnittstelle
| Nr | Verfahren | Wann sinnvoll | Grundlage |
|---|---|---|---|
| 01 | Grundrissplanung mit Türen, Böden und Oberflächen aus einer Planung | Immer, vor dem ersten Gewerk | VOB/C, HOAI LPH 5 |
| 02 | Türen und Zargen nach Aufmaß | Bei Austausch, mit Schallschutz je Raum | DIN 4109, DIN 18101 |
| 03 | Oberflächen in benannter Spachtelqualität | Immer, Q2 bis Q4 je Raum im Angebot | Merkblatt Spachtelqualität |
Sechs Stellen, an denen sich ein Grundriss entscheidet.
| Nr | Bauteil | Woran Sie es erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|---|
| 01 | Tragende oder aussteifende Wand | Steht in jedem Geschoss an derselben Stelle, massiv, die Deckenbalken liegen auf. Eine aussteifende Wand ist von einer Trennwand nicht zu unterscheiden. | Kein Angebot ohne Prüfung der Tragsituation, im Zweifel durch den Tragwerksplaner vor der Kalkulation. Ist die Wand tragend, gilt das Vorgehen der Leistung Wanddurchbruch und Grundriss. Wird sie ohne Nachweis entfernt, zeigen sich Risse in den Geschossen darüber, und die nachträgliche Ertüchtigung kostet ein Vielfaches des geplanten Durchbruchs. |
| 02 | Genehmigung und Milieuschutz | Das Haus liegt in einem Gebiet mit sozialer Erhaltungsverordnung, wie viele Berliner Innenstadtlagen. Geplant ist eine Grundrissänderung, ein zweites Bad oder das Zusammenlegen zweier Wohnungen. | Solche Änderungen können dort genehmigungspflichtig und im Einzelfall unzulässig sein. Bauantrag und Genehmigung nach § 172 BauGB beim Bezirksamt stehen deshalb vor dem Rückbau, nicht danach. Wer erst nach dem Abriss beantragt, hat eine stillstehende Baustelle, während Miete oder Zinsen weiterlaufen. |
| 03 | Leitungen in der Wand | Schalter, Steckdosen, Heizkörper oder ein Waschbecken an der Wand, die weg soll. Im Altbau liegen Leitungen ohne Schutzrohr und ohne erkennbares Muster. | Vor dem Rückbau werden Leitungen geortet, Stromkreise freigeschaltet, Wasser und Heizung abgesperrt. Umgelegt wird vor dem Abbruch. Ohne Ortung wird beim Abbruch getrennt, was danach quer durch fertige Räume neu verlegt werden muss. |
| 04 | Schallschutz der neuen Wand | Eine leichte Wand ersetzt eine massive Altbauwand, oder zwischen den Räumen liegen verschiedene Nutzungen wie Schlafen und Arbeiten. | Eine einfache Ständerwand leistet selten, was die alte Massivwand geleistet hat. Der Wandaufbau wird deshalb nach der Nutzung festgelegt und vorher schriftlich vereinbart, mit Dämmung im Hohlraum und entkoppelten Anschlüssen. Den Nachweis aus Abschnitt 05 gibt es mit der Planung. |
| 05 | Boden beim Zusammenlegen | Nach dem Rückbau der Wand bleibt eine Fehlstelle im Boden, und zwei Räume mit verschiedener Aufbauhöhe treffen aufeinander. | Fehlstelle und Höhenausgleich sind eine eigene Position, kein Detail am Rande. Trockenestrich und Schnellestrich sind nach wenigen Tagen belegreif, Zementestrich frühestens nach vier Wochen. Belegt wird erst nach der Messung aus Abschnitt 05. |
| 06 | Türen im Altbau | Öffnungen mit Sondermaß, schiefe Laibungen, Wandstärken, die zu keiner Normzarge passen. | Türen und Zargen werden erst bestellt, wenn die Höhe des fertigen Fußbodens feststeht, gesetzt nach Meterriss. Sondermaße bekommen eine angepasste Zarge und Laibung. Wer nach Rohbaumaß bestellt, hat nach Estrich und Belag eine Tür, die schleift oder unten klafft. |
Vom Rückbau bis zur Abnahme in sechs bis zwölf Wochen.
Ortstermin und Bestandsaufnahme
Aufmaß, Wandaufbau, Leitungen und Bodenaufbau, bei Bestand vor 1995 mit Materialprobe. Bei tragenden Eingriffen kommt der Tragwerksplaner vor der Kalkulation dazu.
Statik, Genehmigung und Angebot
Berechnung und Anträge nach Abschnitt 03, danach das Leistungsverzeichnis mit Einheitspreisen. Was erst nach dem Öffnen beurteilbar ist, steht als Bedarfsposition darin.
Woche 1: Schutz und Rückbau
Staubschutz, Leitungen freischalten, Wände und Beläge zurückbauen. Tragende Wände werden vorher abgefangen.
Woche 1 bis 2: Leitungen
Elektro, Wasser und Heizung für die neue Raumaufteilung. Geprüft und fotografiert wird nach Abschnitt 02, bevor etwas geschlossen wird.
Woche 2 bis 3: Wände
Ständerwerk auf der Rohdecke, Installation, Dämmung und Beplankung im Aufbau nach Abschnitt 03.
Woche 3 bis 4: Boden
Fehlstellen schließen und Höhen ausgleichen, hier mit Trockenestrich oder Schnellestrich. Mit Zementestrich verlängert sich der Plan um dessen Trocknungszeit.
Woche 4 bis 5: Oberflächen
Spachteln in der Qualität aus dem Raumbuch, Anstrich, danach der Bodenbelag.
Woche 6: Türen, Einbauten, Abnahme
Türen und Einbauten setzen, gemeinsame Abnahme mit Mängelliste. Übergeben werden Statik, Fotos der verdeckten Leitungen und die Protokolle aus Abschnitt 05.
Was Sie am Ende in der Hand halten.
| Nr | Nachweis | Grundlage | Wann |
|---|---|---|---|
| 01 | Schallschutznachweis bei neuen Wänden | DIN 4109, über unseren Fachplaner | Mit der Planung |
| 02 | CM-Messung | DIN 18560 | Vor dem Belegen |
| 03 | Prüfprotokoll Elektro | DIN VDE 0100-600 | Vor der Abnahme |
| 04 | Abnahmeprotokoll | VOB/B § 12 | Zum Schluss |
Fragen zum Innenausbau.
Kann ich während des Umbaus in der Wohnung bleiben?
Beim Versetzen einer einzelnen Wand oft ja, mit Staubschutzwand und der Einschränkung, dass der betroffene Bereich ein bis zwei Wochen nicht nutzbar ist. Bei einer Grundrissänderung mit Technikanpassung wird es schwierig, weil Strom und Wasser zeitweise abgestellt sind. Bei Käufern vor dem Einzug ist der leere Zustand die schnellste und störungsärmste Variante.
Gehört der Dachgeschossausbau zum Innenausbau?
Nur zum Teil. Der Ausbau zu Wohnraum ist eine Nutzungsänderung und meist genehmigungspflichtig, mit Anforderungen an die Dämmung nach GEG, an den Brandschutz und an einen zweiten Rettungsweg. Häufig muss die Decke verstärkt werden, weil für Wohnräume eine höhere Verkehrslast anzusetzen ist als für einen Speicher. Er steht deshalb als eigene Leistung unter Dach und Dachgeschossausbau.
Was passiert, wenn beim Rückbau etwas Unerwartetes auftaucht?
Dann greift die Bedarfsposition aus dem Angebot. Sie steht dort mit Einheitspreis, abgerechnet wird die tatsächliche Menge nach Aufmaß. Typisch sind Leitungen ohne Plan, ein geschädigter Balkenkopf oder ein Estrich, der beim Öffnen zerfällt.
Was ist beim Ausbau einer Gewerbefläche anders?
Der Ausbau folgt dem Flächenplan des Nutzers und braucht die Zustimmung des Vermieters, oft auch eine Nutzungsänderung. Brandschutz, Fluchtwege und die Arbeitsstättenregeln bestimmen Wandaufbau, Türen und Beleuchtung. Ist am Ende der Mietzeit ein Rückbau vereinbart, wird er bei der Planung der Einbauten berücksichtigt. Läuft der Betrieb weiter, wird abschnittsweise gebaut.
Wer steht auf der Baustelle?
Ihr Vertragspartner ist die CLIENI.de Dienstleistungen GmbH. Rohbau, Elektro, Sanitär, Trockenbau, Estrich, Maler und Tischler laufen über einen Terminplan. Zulassungspflichtige Gewerke führen eingetragene Fachbetriebe unter unserer Bauleitung aus, jeder mit vier Nachweisen vor der Vergabe. Bauleitung zwei- bis dreimal pro Woche vor Ort, bei Abdichtung, Estrich und Durchführungen täglich.
Verwandte Leistungen: Wanddurchbruch und GrundrissDach und DachgeschossausbauKomplett- und Kernsanierung
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