Kurz beantwortet
Eine Kernsanierung kostet in Berlin 2026 zwischen 1.500 und 2.400 Euro netto je Quadratmeter Wohnfläche, mit energetischer Vollsanierung 2.000 bis 3.200 Euro. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung sind das 120.000 bis 192.000 Euro, für ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern 210.000 bis 448.000 Euro. Die Bauzeit liegt bei vier bis sieben Monaten für die Wohnung und sechs bis zwölf Monaten für das Haus. Zusätzlich sollten 10 bis 15 Prozent Rücklage eingeplant werden.
Kernsanierung heißt: Das Gebäude wird bis auf die tragende Struktur zurückgebaut. Stehen bleiben Außenwände, Decken und Treppenhaus, alles andere kommt raus und neu. Das unterscheidet sie von der Komplettsanierung, bei der Grundriss, Estrich und meist die Fenster erhalten bleiben.
Der Unterschied ist nicht nur eine Frage des Geldes. Nach dem Rückbau ist alles sichtbar, und damit lässt sich zum ersten Mal seriös kalkulieren. Das ist der eigentliche Vorteil der Kernsanierung gegenüber der schrittweisen Erneuerung: Sie kaufen Planungssicherheit.
Diese Übersicht zeigt, was in Berlin üblich ist, wie sich die Summe auf die Gewerke verteilt und woran Sie ein zu billiges Angebot erkennen. Der wichtigste Prüfstein: Ein Angebot ohne Position für Entkernung und ohne Bedarfspositionen ist bei einer Kernsanierung nicht vollständig.
Kernsanierung: Kosten nach Gewerken
Anteile und Preise für eine typische Wohnungskernsanierung in Berlin, netto, Stand 2026.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Position | Einheit | Übliche Spanne | Was dazugehört |
|---|---|---|---|
| Kernsanierung Wohnung, gesamt | je m² Wohnfläche | 1.500 bis 2.400 € | Alle Gewerke, ohne Gebäudehülle |
| Kernsanierung mit energetischer Vollsanierung | je m² Wohnfläche | 2.000 bis 3.200 € | Zusätzlich Dämmung, Dach, Fenster, Heizung, Lüftung |
| Entkernung und Rückbau | je m² Wohnfläche | 90 bis 220 € | Rund 8 Prozent der Bausumme |
| Elektroinstallation komplett | je m² Wohnfläche | 95 bis 180 € | Unterverteilung, FI, Stromkreise, Netzwerk |
| Sanitär, Heizung, Lüftung | je m² Wohnfläche | 180 bis 380 € | Leitungen, Heizflächen, ohne Wärmeerzeuger |
| Estrich mit Dämmung | je m² | 55 bis 105 € | Mit Fußbodenheizung 95 bis 165 € |
| Trockenbau | je m² Wandfläche | 55 bis 145 € | Je nach Beplankung und Spachtelstufe |
| Bäder | je Bad | 13.000 bis 28.000 € | Größter Einzelposten nach dem Rohbau |
| Fenster erneuern | je Fenster | 750 bis 1.900 € | Kunststoff dreifach, mit RAL-Montage |
| Innentüren | je Tür | 550 bis 1.400 € | Im Altbau meist Sondermaß |
| Oberflächen: Maler und Boden | je m² Wohnfläche | 120 bis 260 € | Spachteln, Anstrich, Bodenbelag |
| Tragender Wanddurchbruch | je Durchbruch | 2.200 bis 6.500 € | Statik, Abfangung, Stahlträger |
| Architekt und Tragwerksplaner | je Projekt | nach HOAI | Bei Genehmigungspflicht und tragenden Eingriffen |
| Rücklage für Unvorhergesehenes | % der Bausumme | 10 bis 15 % | Kein Angebotsposten, sondern Ihre eigene Reserve |
Eine grobe Verteilung bei einer Wohnungskernsanierung: rund 8 Prozent Rückbau, 25 Prozent Technik mit Elektro, Sanitär und Heizung, 20 Prozent Bäder, 15 Prozent Rohbau und Estrich, 20 Prozent Ausbau und Oberflächen, 12 Prozent Fenster, Türen und Sonstiges. Weicht ein Angebot davon stark ab, lohnt die Nachfrage, welche Position fehlt.
Sanierungstiefen im Vergleich, Euro netto je m² Wohnfläche
Was die Summe bestimmt
Anzahl der Bäder
Nach dem Rohbau der größte Einzelposten. Ein zweites Bad kostet 13.000 bis 28.000 Euro und macht bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung schnell 15 Prozent der Bausumme aus.
Grundrissänderungen
Jeder tragende Durchbruch kostet 2.200 bis 6.500 Euro plus Statik und Genehmigung. Dazu kommt Zeit: Genehmigungsverfahren dauern Wochen bis Monate und gehören vor den Rückbau.
Fußbodenheizung
Erhöht den Estrichpreis von 55 bis 105 auf 95 bis 165 Euro je Quadratmeter und verlängert die Trocknungsphase um das Aufheizprotokoll. Sinnvoll vor allem, wenn ohnehin eine Wärmepumpe geplant ist.
Gebäudehülle
Wird zusätzlich gedämmt, kommen Fassade, Dach und Fenster dazu. Das ist der Sprung von 1.500 bis 2.400 auf 2.000 bis 3.200 Euro je Quadratmeter, dafür sind dann die höheren Fördersätze erreichbar.
Ausstattungsniveau
Zwischen solider Standardausstattung und gehobener Ausführung liegen bei Bädern, Böden und Türen leicht 25 Prozent der Bausumme, ohne dass sich an der Haltbarkeit etwas ändert.
Zustand des Bestands
Feuchte Balkenköpfe, Schadstoffe, ein anderer Estrichaufbau als angenommen. Das ist der Grund für die Rücklage, und im Bestand trifft es fast jedes Projekt in irgendeiner Form.
Drei Objekte durchgerechnet
80 m² Altbauwohnung, Kernsanierung ohne Hülle
- Entkernung, 80 m² bei 160 €/m²: 12.800 €
- Elektro komplett bei 140 €/m²: 11.200 €
- Sanitär, Heizung, Lüftung bei 260 €/m²: 20.800 €
- Estrich mit Dämmung, 80 m² bei 80 €/m²: 6.400 €
- Ein Bad, 6 m² bodengleich: 16.500 €
- Trockenbau, 90 m² Wandfläche bei 95 €/m²: 8.550 €
- Innentüren, 6 Stück: 5.400 €
- Oberflächen und Böden bei 180 €/m²: 14.400 €
- Bauleitung und Koordination: enthalten
Gesamt: rund 128.000 bis 148.000 €
110 m² Wohnung, Kernsanierung mit Grundrissänderung und zwei Bädern
- Entkernung, 110 m² bei 180 €/m²: 19.800 €
- Zwei tragende Durchbrüche mit Statik: 9.000 €
- Technik komplett bei 420 €/m²: 46.200 €
- Estrich mit Fußbodenheizung, 110 m² bei 130 €/m²: 14.300 €
- Zwei Bäder: 33.000 €
- Fenster, 12 Stück: 15.600 €
- Trockenbau, Türen, Oberflächen: 38.000 €
- Architekt und Statiker: 11.000 €
Gesamt: rund 195.000 bis 225.000 €
140 m² Einfamilienhaus, Kernsanierung mit energetischer Vollsanierung
- Kernsanierung innen, 140 m² bei 1.850 €/m²: 259.000 €
- Fassadendämmung WDVS, 210 m² bei 180 €/m²: 37.800 €
- Gerüst inkl. Standzeit: 3.400 €
- Dachdämmung, 120 m² bei 165 €/m²: 19.800 €
- Fenster und Haustür, 17 Stück: 22.000 €
- Wärmepumpe mit Abgleich und Heizflächen: 34.000 €
- Lüftung mit Wärmerückgewinnung: 12.000 €
- Energieberatung, Statik, Planung: 14.000 €
Gesamt: rund 400.000 bis 445.000 €, vor Förderung
Sie wollen keinen Richtwert, sondern eine Zahl für Ihr Objekt? Aufmaß ist kostenlos.
Wo sich sparen lohnt und wo nicht
Häufige Fragen
In Berlin 1.500 bis 2.400 Euro netto je Quadratmeter Wohnfläche, mit energetischer Vollsanierung 2.000 bis 3.200 Euro. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung sind das 120.000 bis 192.000 Euro, für ein 140-Quadratmeter-Haus mit Hülle 280.000 bis 448.000 Euro. Dazu kommen 10 bis 15 Prozent Rücklage, die Sie selbst einplanen sollten.
Bei der Komplettsanierung bleiben Grundriss, Estrich und meist die Fenster erhalten, erneuert werden Leitungen, Bäder, Böden und Oberflächen, für 1.000 bis 1.700 Euro je Quadratmeter. Die Kernsanierung nimmt das Gebäude bis auf tragende Struktur zurück und kostet 1.500 bis 2.400 Euro. Der praktische Vorteil der Kernsanierung: Nach dem Rückbau ist alles sichtbar und lässt sich sauber kalkulieren.
Eine Wohnung von 80 Quadratmetern vier bis sieben Monate, ein Einfamilienhaus sechs bis zwölf Monate. Die längsten einzelnen Blöcke sind die Estrichtrocknung mit vier bis sechs Wochen und die Lieferfristen für Fenster und Sanitärobjekte, die derzeit bei sechs bis zwölf Wochen liegen und deshalb früh bestellt werden müssen. Bei genehmigungspflichtigen Grundrissänderungen kommen Monate für das Verfahren hinzu, die vor dem Baustart liegen sollten.
An drei Dingen. Erstens fehlt eine eigene Position für Entkernung und Entsorgung, obwohl bei einer Kernsanierung alles raus muss. Zweitens gibt es keine Bedarfspositionen, obwohl im Bestand ohne Rückbau vieles nicht beurteilbar ist. Drittens fehlen die Prüfleistungen: Druckprobe der Wasserleitung, Belegreifemessung des Estrichs, hydraulischer Abgleich der Heizung. Wo diese Zeilen fehlen, sind sie entweder nicht kalkuliert oder nicht geplant.
Nein. Bei einer Kernsanierung sind Wasser, Strom und Heizung über Wochen abgestellt, es gibt zeitweise keine Bäder, und der Estrich braucht mehrere Wochen Trocknung, in denen die Räume nicht genutzt werden dürfen. Planen Sie eine Zwischenlösung für die gesamte Bauzeit ein, das gehört in die Kostenrechnung.
Weiterlesen
Zuletzt geprüft und aktualisiert: 07. September 2026. Die genannten Preisspannen entsprechen dem, was in Berlin und Brandenburg üblicherweise abgerechnet wird, und ersetzen kein Angebot.