Kernsanierung Kosten: Wie sich der Aufwand verteilt
Den Preis einer Kernsanierung bestimmen die Zahl der Bäder, Eingriffe in tragende Bauteile, die Frage, ob die Gebäudehülle mitsaniert wird, das Ausstattungsniveau und der Zustand des Bestands. Als grobe Verteilung gilt: rund 8 Prozent Rückbau, 25 Prozent Technik, 20 Prozent Bäder, 15 Prozent Rohbau und Estrich, 20 Prozent Ausbau und Oberflächen, 12 Prozent Fenster, Türen und Sonstiges. Die Bauzeit liegt bei vier bis sieben Monaten für eine Wohnung und sechs bis zwölf Monaten für ein Haus. Rechnen Sie zusätzlich 10 bis 15 Prozent Rücklage ein.
Redaktion CLIENI Bau · 6 Minuten Lesezeit · Stand 20.09.2026
Worum es geht.
Kernsanierung heißt: Das Gebäude wird bis auf die tragende Struktur zurückgebaut. Stehen bleiben Außenwände, Decken und Treppenhaus, alles andere kommt raus und neu. Das unterscheidet sie von der Komplettsanierung, bei der Grundriss, Estrich und meist die Fenster erhalten bleiben.
Der Unterschied ist nicht nur eine Frage des Geldes. Nach dem Rückbau ist alles sichtbar, und damit lässt sich zum ersten Mal seriös kalkulieren. Das ist der eigentliche Vorteil der Kernsanierung gegenüber der schrittweisen Erneuerung: Sie kaufen Planungssicherheit.
Diese Übersicht zeigt, aus welchen Positionen sich eine Kernsanierung zusammensetzt, wie sich der Aufwand auf die Gewerke verteilt und woran Sie ein unvollständiges Angebot erkennen. Der wichtigste Prüfstein: Ein Angebot ohne Position für Entkernung und ohne Bedarfspositionen ist bei einer Kernsanierung nicht vollständig.
Kernsanierung: die Positionen nach Gewerken
Die Gewerke einer Wohnungskernsanierung mit ihrer Bezugsgröße und dem, was den Preis der jeweiligen Position bestimmt.
| Nr | Position | Einheit | Preistreiber |
|---|---|---|---|
| 01 | Kernsanierung Wohnung, gesamt | je m² Wohnfläche | Zahl der Gewerke. Alle Gewerke, ohne Gebäudehülle |
| 02 | Kernsanierung mit energetischer Vollsanierung | je m² Wohnfläche | Umfang der Gebäudehülle. Zusätzlich Dämmung, Dach, Fenster, Heizung, Lüftung |
| 03 | Entkernung und Rückbau | je m² Wohnfläche | Entsorgungsmenge. Rund 8 Prozent der Bausumme |
| 04 | Elektroinstallation komplett | je m² Wohnfläche | Zahl der Stromkreise. Unterverteilung, FI, Stromkreise, Netzwerk |
| 05 | Sanitär, Heizung, Lüftung | je m² Wohnfläche | Zahl der Bäder und Heizflächen. Leitungen, Heizflächen, ohne Wärmeerzeuger |
| 06 | Estrich mit Dämmung | je m² | Aufbauhöhe. Mit Fußbodenheizung aufwendiger, dazu kommt das Aufheizprotokoll |
| 07 | Trockenbau | je m² Wandfläche | Beplankung und Spachtelstufe. Brandschutz- und Schallschutzanforderungen gesondert |
| 08 | Bäder | je Bad | Zahl der Bäder. Größter Einzelposten nach dem Rohbau |
| 09 | Fenster erneuern | je Fenster | Material und Sondermaß. Kunststoff dreifach, mit RAL-Montage |
| 10 | Innentüren | je Tür | Sondermaß. Im Altbau meist kein Standardmaß |
| 11 | Oberflächen: Maler und Boden | je m² Wohnfläche | Ausstattungsniveau. Spachteln, Anstrich, Bodenbelag |
| 12 | Tragender Wanddurchbruch | je Durchbruch | Spannweite und Abfangung. Statik, Abfangung, Stahlträger |
| 13 | Architekt und Tragwerksplaner | je Projekt | HOAI-Honorarzone. Bei Genehmigungspflicht und tragenden Eingriffen |
| 14 | Rücklage für Unvorhergesehenes | 10 bis 15 % der Bausumme | Zustand des Bestands. Kein Angebotsposten, sondern Ihre eigene Reserve |
Eine grobe Verteilung bei einer Wohnungskernsanierung: rund 8 Prozent Rückbau, 25 Prozent Technik mit Elektro, Sanitär und Heizung, 20 Prozent Bäder, 15 Prozent Rohbau und Estrich, 20 Prozent Ausbau und Oberflächen, 12 Prozent Fenster, Türen und Sonstiges. Weicht ein Angebot davon stark ab, lohnt die Nachfrage, welche Position fehlt.
Was die Summe bestimmt
Nach Gewicht sortiert. Die ersten drei Punkte erklären den größten Teil des Unterschieds zwischen zwei Projekten gleicher Größe.
Anzahl der Bäder
Nach dem Rohbau der größte Einzelposten. Ein zweites Bad macht bei einer Wohnung mittlerer Größe schnell 15 Prozent der Bausumme aus, weil Leitungen, Abdichtung, Fliesen und Objekte vollständig ein zweites Mal anfallen.
Grundrissänderungen
Jeder tragende Durchbruch bringt Statik, Abfangung, Sturz und Genehmigung mit. Dazu kommt Zeit: Genehmigungsverfahren dauern Wochen bis Monate und gehören vor den Rückbau, nicht daneben.
Fußbodenheizung
Erhöht den Aufwand beim Estrich und verlängert die Trocknungsphase um das Aufheizprotokoll. Sinnvoll vor allem dann, wenn ohnehin eine Wärmepumpe geplant ist, weil diese niedrige Vorlauftemperaturen braucht.
Gebäudehülle
Wird zusätzlich gedämmt, kommen Fassade, Dach und Fenster dazu. Das ist der größte Sprung, den eine Kernsanierung machen kann, dafür sind dann die höheren Fördersätze der BEG erreichbar.
Ausstattungsniveau
Zwischen solider Standardausstattung und gehobener Ausführung liegen bei Bädern, Böden und Türen leicht 25 Prozent der Bausumme, ohne dass sich an der Haltbarkeit etwas ändert.
Zustand des Bestands
Feuchte Balkenköpfe, Schadstoffe, ein anderer Estrichaufbau als angenommen. Das ist der Grund für die Rücklage, und im Bestand trifft es fast jedes Projekt in irgendeiner Form.
Drei Objekte: wie sich die Rechnung aufbaut
Gleiche Gewerkefolge, unterschiedliches Gewicht. Daran erkennen Sie, welche Positionen bei Ihrem Vorhaben den Ausschlag geben.
80 m² Altbauwohnung, Kernsanierung ohne Hülle
- Entkernung bis auf die tragende Struktur
- Elektroinstallation komplett neu
- Sanitär, Heizung, Lüftung
- Estrich mit Dämmung
- Ein Bad, 6 m², bodengleich
- Trockenbau, Bezugsgröße Wandfläche
- Innentüren, sechs Stück
- Oberflächen und Böden
- Bauleitung und Koordination: enthalten
Wie sich die Summe verteilt: Technik und Bad tragen zusammen rund die Hälfte, Rückbau und Estrich rund ein Viertel, die Oberflächen den Rest. Es fehlt jede Position für die Gebäudehülle.
110 m² Wohnung, Kernsanierung mit Grundrissänderung und zwei Bädern
- Entkernung
- Zwei tragende Durchbrüche mit Statik und Abfangung
- Technik komplett: Elektro, Sanitär, Heizung, Lüftung
- Estrich mit Fußbodenheizung und Aufheizprotokoll
- Zwei Bäder
- Fenster, zwölf Stück
- Trockenbau, Türen, Oberflächen
- Architekt und Statiker
Wie sich die Summe verteilt: Gegenüber dem ersten Beispiel wachsen drei Blöcke: das zweite Bad, die Durchbrüche mit Statik und die Planung. Zusammen verschieben sie das Verhältnis deutlich zugunsten von Technik und Rohbau.
140 m² Einfamilienhaus, Kernsanierung mit energetischer Vollsanierung
- Kernsanierung innen, alle Gewerke
- Fassadendämmung WDVS
- Gerüst inklusive Standzeit
- Dachdämmung
- Fenster und Haustür, 17 Stück
- Wärmepumpe mit hydraulischem Abgleich und Heizflächen
- Lüftung mit Wärmerückgewinnung
- Energieberatung, Statik, Planung
Wie sich die Summe verteilt: Die Innensanierung bleibt der größte Block, die Gebäudehülle kommt vollständig obendrauf. Gerüst und Planung sind die kleinsten Positionen, entscheiden aber über die Förderfähigkeit des Ganzen.
Wo sich sparen lohnt und wo nicht
Sparen: Grundriss beibehalten
Jeder tragende Durchbruch bedeutet Statik, Zeit und Genehmigungsaufwand. Wenn der vorhandene Grundriss funktioniert, ist das der einfachste große Posten, den Sie streichen können.
Sparen: bei den Oberflächen, nicht bei der Technik
Böden und Fliesen lassen sich in zehn Jahren austauschen, ohne die Wohnung aufzureißen. Leitungen und Estrich nicht. Sparen Sie dort, wo Nachbessern später noch möglich ist.
Sparen: Eigenleistung bei Rückbau und Endreinigung
Entrümpeln, Tapete abreißen, Streichen und Endreinigung sind gut selbst zu machen und senken die Rechnung spürbar.
Nicht sparen: an der Bauleitung
Bei sieben bis zehn Gewerken entscheidet die Koordination über das Ergebnis. Wer einzeln vergibt, spart auf dem Papier den Koordinationsaufschlag und trägt dafür das Schnittstellen- und Beweisrisiko selbst.
Nicht sparen: an der Rücklage
Wer 100 Prozent des Budgets verplant, muss mitten im Projekt an der Ausstattung sparen. Zehn bis fünfzehn Prozent gehören unverplant.
Nicht sparen: an der Estrichtrocknung
Vier bis sechs Wochen bis zur Belegreife, gemessen mit dem CM-Gerät. Wer nach Kalender belegt, bekommt Blasen unter Vinyl und Schüsselung bei Parkett, und der Bodenbelag ist verloren.
Kurz beantwortet.
Was bestimmt den Preis einer Kernsanierung?
Die Zahl der Bäder, Eingriffe in tragende Bauteile, die Frage, ob die Gebäudehülle mitsaniert wird, das Ausstattungsniveau und der Zustand des Bestands, in dieser Reihenfolge. Als grobe Verteilung gilt: rund 8 Prozent Rückbau, 25 Prozent Technik, 20 Prozent Bäder, 15 Prozent Rohbau und Estrich, 20 Prozent Ausbau und Oberflächen, 12 Prozent Fenster, Türen und Sonstiges. Dazu kommen 10 bis 15 Prozent Rücklage, die Sie selbst einplanen sollten. Verbindlich wird der Preis nach dem Aufmaß.
Was ist der Unterschied zur Komplettsanierung?
Bei der Komplettsanierung bleiben Grundriss, Estrich und meist die Fenster erhalten, erneuert werden Leitungen, Bäder, Böden und Oberflächen. Die Kernsanierung nimmt das Gebäude bis auf die tragende Struktur zurück und erneuert zusätzlich Estrich, Fenster und die gesamte Raumaufteilung. Der praktische Vorteil der Kernsanierung: Nach dem Rückbau ist alles sichtbar und lässt sich sauber kalkulieren, während bei der Komplettsanierung mehr Unbekanntes im Bestand bleibt.
Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Eine Wohnung von 80 Quadratmetern vier bis sieben Monate, ein Einfamilienhaus sechs bis zwölf Monate. Die längsten einzelnen Blöcke sind die Estrichtrocknung mit vier bis sechs Wochen und die Lieferfristen für Fenster und Sanitärobjekte, die derzeit bei sechs bis zwölf Wochen liegen und deshalb früh bestellt werden müssen. Bei genehmigungspflichtigen Grundrissänderungen kommen Monate für das Verfahren hinzu, die vor dem Baustart liegen sollten.
Woran erkenne ich ein unvollständiges Angebot?
An drei Dingen. Erstens fehlt eine eigene Position für Entkernung und Entsorgung, obwohl bei einer Kernsanierung alles raus muss. Zweitens gibt es keine Bedarfspositionen, obwohl im Bestand ohne Rückbau vieles nicht beurteilbar ist. Drittens fehlen die Prüfleistungen: Druckprobe der Wasserleitung, Belegreifemessung des Estrichs, hydraulischer Abgleich der Heizung. Wo diese Zeilen fehlen, sind sie entweder nicht kalkuliert oder nicht geplant, und beides führt zum Nachtrag.
Kann ich während der Kernsanierung in der Wohnung bleiben?
Nein. Bei einer Kernsanierung sind Wasser, Strom und Heizung über Wochen abgestellt, es gibt zeitweise keine Bäder, und der Estrich braucht mehrere Wochen Trocknung, in denen die Räume nicht genutzt werden dürfen. Planen Sie eine Zwischenlösung für die gesamte Bauzeit ein. Sie gehört mit in die Kostenrechnung und wird regelmäßig vergessen.
Zur Leistung und zu weiteren Artikeln.
Sagen Sie uns, was ansteht.
Vergabe
Für Projektentwickler, Verwaltungen, Bestandshalter und Architekten. LV, Pläne oder Objektliste bitte an hallo@clieni.de.