Kurz beantwortet
Bauleitung kostet in Berlin je nach Modell 8 bis 14 Prozent der Bausumme oder 75 bis 110 Euro je Stunde. Bei uns ist sie in der Regel nicht separat berechnet, sondern in der Bausumme enthalten, weil wir als Generalunternehmerin auftreten: Der Werkvertrag kommt mit der CLIENI.de Dienstleistungen GmbH zustande, wir schulden den Werkerfolg und rechnen ab. Für eine Wohnungssanierung ab etwa 25.000 Euro rechnet sich das gegenüber der Einzelvergabe, weil Koordination, Nachtragsprüfung und Gewährleistung an einer Stelle liegen.
Der teuerste Fehler bei einer Sanierung ist selten das Material und fast nie der Stundensatz. Er entsteht dort, wo zwei Gewerke aneinander vorbeiarbeiten: Der Elektriker schlitzt, bevor der Statiker die Wand freigegeben hat. Der Estrich kommt, bevor die Fußbodenheizung gedrückt und dokumentiert wurde. Der Fliesenleger steht vor einem Untergrund, dessen Restfeuchte niemand gemessen hat. Jeder dieser Fälle kostet nicht ein paar Prozent, sondern eine komplette Position noch einmal.
Bei der Einzelvergabe trägt dieses Risiko der Bauherr. Er ist es, der die Reihenfolge kennen, die Schnittstellen abfragen und im Streitfall beweisen muss, wessen Leistung mangelhaft war. Genau an dieser Stelle setzt Bauleitung an, und genau deshalb ist sie keine Verwaltungsposition, sondern die Position, die über das Ergebnis entscheidet.
Ein zweiter Punkt, den in Berlin viele Bauherren erst mitten im Projekt bemerken: Verständigung. Wenn auf der Baustelle niemand die Sprache des Auftraggebers spricht und der Auftraggeber nicht die der Kolonne, werden Änderungswünsche mündlich weitergereicht und kommen verändert an. Bei uns läuft jede Anweisung über den Bauleiter, schriftlich und auf Deutsch, und er gibt sie in der Sprache weiter, in der sie auf der Baustelle verstanden wird.
Was die Bauleitung konkret übernimmt
Wir arbeiten in Anlehnung an die Leistungsphasen 6 bis 9 der HOAI, ohne uns dabei als Architekturbüro auszugeben: Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Objektüberwachung und Objektbetreuung. Planungsleistungen der Phasen 1 bis 5 und alles, was eine Bauvorlageberechtigung erfordert, übernimmt ein Architekt oder Statiker, den wir bei Bedarf hinzuziehen.
Der praktische Kern ist die Objektüberwachung: Wir sind auf der Baustelle, nicht nur am Telefon. Bei laufenden Projekten heißt das in der Regel zwei bis drei Ortstermine pro Woche, bei kritischen Bauabschnitten wie Abdichtung, Estrich oder Rohrdurchführungen täglich.
- Bestandsaufnahme mit Fotodokumentation und Aufmaß vor dem Angebot
- Terminplan mit Gewerkefolge, Trocknungszeiten und Pufferwochen
- Ausschreibung und Vergabe an eingetragene Fachbetriebe je Gewerk
- Schnittstellen zwischen den Gewerken schriftlich festgelegt
- Zwei bis drei Baustellentermine pro Woche, bei kritischen Phasen täglich
- Prüfung von Aufmaßen und Nachträgen vor der Freigabe
- Bautagebuch mit Fotos, für Sie jederzeit einsehbar
- Abnahme je Gewerk mit Mängelliste und Nachfristsetzung
- Rechnungsprüfung und Zahlungsfreigabe nach Baufortschritt
- Dokumentation zur Übergabe: Aufmaße, Nachweise, Gewährleistungsfristen
Vergabemodelle und was sie für Sie bedeuten
Es gibt drei übliche Wege, eine Sanierung zu vergeben. Sie unterscheiden sich nicht im Preis der Handwerksleistung, sondern darin, wer das Koordinations- und Gewährleistungsrisiko trägt.
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| Untergrund | Woran Sie ihn erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|
| Einzelvergabe durch den Bauherrn | Sie beauftragen jedes Gewerk selbst. Sieben Verträge, sieben Rechnungen, sieben Gewährleistungsansprüche. | Auf dem Papier die günstigste Variante, weil kein Koordinationsaufschlag anfällt. In der Praxis tragen Sie das Schnittstellenrisiko: Bei einem Mangel an der Nahtstelle zweier Gewerke verweisen beide auf den jeweils anderen, und Sie müssen die Ursache beweisen. Sinnvoll bei ein bis zwei Gewerken. |
| Generalunternehmer, unser Modell | Ein Werkvertrag mit der CLIENI.de Dienstleistungen GmbH. Wir schulden den fertigen Werkerfolg und rechnen ab. | Sie haben einen Vertragspartner für alles, auch für Mängel an Schnittstellen. Die Koordination ist eingepreist, dafür entfällt Ihr Aufwand und Ihr Beweisrisiko. Die Ausführung der zulassungspflichtigen Gewerke übernehmen eingetragene Fachbetriebe, ausgewählt und geführt von uns. Sinnvoll ab drei Gewerken. |
| Bauleitung als reine Dienstleistung | Sie schließen die Verträge mit den Gewerken selbst, wir überwachen nur. Abrechnung nach Stunden oder Prozent der Bausumme. | Passt, wenn Sie bereits feste Betriebe haben oder ein Architekt die Planung führt und nur die Überwachung fehlt. Wichtiger Unterschied: Wir schulden dann die sorgfältige Überwachung, nicht den Werkerfolg. Die Gewährleistung bleibt bei den einzelnen Betrieben. |
| Generalübernehmer mit Planung | Ein Vertragspartner inklusive Architekten- und Statikleistung, meist bei Umbauten mit Genehmigungspflicht. | Wir binden Architekt und Statiker als Nachunternehmer ein und bleiben Ihr einziger Ansprechpartner. Notwendig, sobald Sie tragende Wände öffnen, den Grundriss ändern oder das Dachgeschoss ausbauen. |
Gewerkefolge einer Wohnungssanierung, 80 m²
So läuft ein Projekt mit uns ab
- 1Ortstermin und Bestandsaufnahme. Wir kommen vorbei, messen auf, fotografieren den Bestand und hören zu. Bei Altbauten prüfen wir dabei die Punkte, die später teuer werden: Leitungsalter, Feuchtespuren, Verdacht auf Asbest oder KMF, Zustand von Estrich und Decken. Dauer je nach Objekt eine bis drei Stunden, für Sie kostenfrei.
- 2Konzept und Festpreisangebot. Sie bekommen ein Angebot mit einzelnen Positionen, nicht eine Pauschalzahl. Jede Position nennt Menge, Einheitspreis und was enthalten ist. Positionen, die vom Bestand abhängen und erst nach dem Rückbau beurteilt werden können, stehen ausdrücklich als Bedarfsposition drin und nicht versteckt im Kleingedruckten.
- 3Terminplan und Gewerkefolge. Vor Baubeginn steht der Ablaufplan: welches Gewerk wann, wo die Trocknungszeiten liegen, was parallel laufen kann und wo Puffer eingeplant ist. Sie wissen damit von Anfang an, wann Sie die Wohnung wieder betreten können.
- 4Ausführung unter Bauleitung. Die Gewerke arbeiten nach Plan, wir sind zwei- bis dreimal pro Woche vor Ort, bei Abdichtung, Estrich und Durchführungen täglich. Jeder Termin wird im Bautagebuch mit Fotos festgehalten, das Sie jederzeit einsehen können.
- 5Zwischenabnahmen an den kritischen Punkten. Bestimmte Leistungen sind nach dem nächsten Arbeitsschritt nicht mehr prüfbar: Abdichtung vor dem Fliesen, Leitungen vor dem Verputzen, Dämmung vor dem Verkleiden. Diese Punkte nehmen wir einzeln ab und dokumentieren sie, bevor sie verschwinden.
- 6Abnahme, Mängelliste, Übergabe. Gemeinsame Abnahme mit schriftlichem Protokoll und Mängelliste samt Frist. Sie erhalten die vollständige Dokumentation: Aufmaße, Fotos, Materialnachweise, Entsorgungsbelege und eine Übersicht der Gewährleistungsfristen je Gewerk.
Aufmaß vereinbaren und Festpreis bekommen, statt am Telefon geschätzt zu werden.
Was Bauleitung kostet
Zwei Abrechnungsmodelle sind üblich. Bei uns ist die Bauleitung im Regelfall Teil der Bausumme, weil wir als Generalunternehmerin auftreten. Die folgenden Sätze zeigen, womit sie kalkuliert ist und was eine separat beauftragte Bauleitung in Berlin kostet.
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| Position | Einheit | Übliche Spanne | Muss enthalten sein |
|---|---|---|---|
| Bauleitung als Teil der Bausumme (GU-Modell) | % der Bausumme | 8 bis 14 % | Vergabe, Koordination, Objektüberwachung, Nachtragsprüfung, Abnahme, ein Vertragspartner und eine Gewährleistungsadresse. |
| Bauleitung als reine Dienstleistung, Stundenhonorar | je Stunde | 75 bis 110 € | Baustellentermine, Protokolle, Aufmaßprüfung, Rechnungsprüfung. Fahrzeiten innerhalb Berlins nicht gesondert berechnet. |
| Bestandsaufnahme mit Aufmaß und Fotodokumentation | je Termin | 0 € | Vor Angebotserstellung kostenfrei, auch wenn daraus kein Auftrag wird. |
| Terminplan mit Gewerkefolge | je Projekt | im Angebot enthalten | Ablaufplan mit Trocknungszeiten und Puffer, als PDF und laufend aktualisiert. |
| Zusätzliche Bauzeit durch Bauherrenwünsche | je Woche | nach Aufwand | Wird vor Ausführung schriftlich angezeigt und freigegeben, nie stillschweigend berechnet. |
| Architekt oder Statiker als Nachunternehmer | je Projekt | nach HOAI | Nur wenn genehmigungspflichtig oder tragende Bauteile betroffen sind. Wird gesondert ausgewiesen. |
Alle Angaben sind Nettopreise für Berlin, Stand 2026, und dienen der Orientierung vor dem Aufmaß. Verbindlich ist immer das Angebot nach Ortstermin. Bei Privatkunden weisen wir die Arbeitskosten getrennt aus, damit Sie den Steuerbonus nach § 35a EStG geltend machen können.
Woran Sanierungen tatsächlich scheitern
Diese sechs Fälle machen den Großteil der Streitigkeiten aus, die wir bei Projekten sehen, die vorher ohne Bauleitung liefen.
Die Reihenfolge stimmt nicht
Estrich vor der Druckprüfung der Fußbodenheizung, Fliesen vor der Restfeuchtemessung, Malerarbeiten vor dem Einbau der Fenster. Jeder dieser Fälle bedeutet Rückbau und Neuausführung einer bereits bezahlten Position.
Niemand hat die Schnittstelle beauftragt
Klassiker: Der Elektriker legt die Leitung bis zur Wand, der Trockenbauer beginnt hinter der Wand, und die Dose dazwischen steht in keinem Angebot. Solche Lücken finden sich fast nur beim Vergleich der Leistungsverzeichnisse, nicht auf der Baustelle.
Nachträge kommen erst mit der Schlussrechnung
Zusatzleistungen werden mündlich vereinbart und tauchen ungeprüft am Ende auf. Wir geben Nachträge nur schriftlich und vor Ausführung frei, mit Preis und Auswirkung auf den Termin.
Verdeckte Leistungen sind nicht dokumentiert
Abdichtung, Leitungsführung und Dämmung verschwinden hinter der nächsten Schicht. Ohne Fotoprotokoll ist später weder Lage noch Ausführungsqualität nachweisbar, weder für die Gewährleistung noch für den nächsten Handwerker.
Schadstoffe werden zu spät entdeckt
In Berliner Bestandsbauten stecken asbesthaltige Fliesenkleber, Vinylplatten, Bitumenkleber und alte Mineralwolle. Wird das erst beim Abbruch bemerkt, steht die Baustelle, und der Rückbau wird zur Sanierung nach TRGS 519. Wir prüfen vorher.
Abschlagszahlungen laufen dem Baufortschritt davon
Ist mehr bezahlt als gebaut, verliert der Bauherr sein einziges Druckmittel. Wir geben Abschläge nur nach geprüftem Aufmaß frei und halten einen Sicherheitseinbehalt bis zur mängelfreien Abnahme.
Für welche Objekte wir die Bauleitung übernehmen
Altbauwohnung im Bestand
Berliner Gründerzeit- und Nachkriegsbestand, meist bewohnt oder zur Vermietung. Schwerpunkt auf Erhalt von Stuck, Dielen und Kastenfenstern bei gleichzeitiger Erneuerung von Elektro und Bad.
Einfamilien- und Reihenhaus
Sanierung im Ganzen oder abschnittsweise bei laufender Nutzung, oft in Verbindung mit energetischen Maßnahmen und Förderantrag.
Mehrfamilienhaus für Eigentümer und WEG
Treppenhäuser, Fassade, Leerwohnungen und Instandsetzung nach Beschluss, mit Abrechnung je Einheit und Fotoprotokoll für die Verwaltung.
Gewerbefläche, Büro und Praxis
Mieterausbau nach Flächenplan, Ausführung außerhalb der Betriebszeiten, Abstimmung mit Vermieter und Brandschutzauflagen.
Dachgeschoss und Anbau
Ausbau mit Statik und Genehmigung, hier arbeiten wir immer mit Architekt und Tragwerksplaner zusammen.
Denkmalgeschützter Bestand
Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde vor Ausführung. Materialwahl und Ausführungsart sind hier nicht frei wählbar, das gehört vor das Angebot und nicht auf die Baustelle.
Für wen wir arbeiten
Eigentümer und Selbstnutzer
Sie sanieren die eigene Wohnung oder das eigene Haus und wollen einen Ansprechpartner, der erreichbar ist und Termine hält. Arbeitskosten weisen wir getrennt aus, damit der Steuerbonus nach § 35a EStG nutzbar ist.
Kapitalanleger und Vermieter
Sanierung zwischen zwei Mietverhältnissen, wo jeder Leerstandsmonat Geld kostet. Für Sie zählt der Termin genauso wie der Preis, deshalb steht der Ablaufplan vor Baubeginn.
Hausverwaltungen und WEG
Instandsetzung nach Beschluss mit nachvollziehbarer Abrechnung, Fotoprotokoll und einem Ansprechpartner, der auch der Eigentümerversammlung erklären kann, wofür das Geld ausgegeben wurde.
Gewerbliche Mieter und Betreiber
Ausbau von Büro, Praxis, Laden oder Halle, oft unter Zeitdruck vor einer Eröffnung und mit Auflagen aus dem Mietvertrag.
Käufer vor dem Notartermin
Wir schauen uns das Objekt vor dem Kauf an und sagen Ihnen, was die Sanierung realistisch kostet. Diese Einschätzung ist keine Wertermittlung, aber sie verhindert die häufigste Fehlkalkulation beim Wohnungskauf.
Bauherren mit eigenem Architekten
Wenn Planung und Genehmigung schon stehen, übernehmen wir Vergabe und Objektüberwachung oder führen als Generalunternehmerin aus.
Sagen Sie uns, was ansteht. Wir schauen es uns an und rechnen es durch.
Warum CLIENI Bau
Häufige Fragen zur Bauleitung
Als eigenständige Dienstleistung liegt sie in Berlin bei 8 bis 14 Prozent der Bausumme oder 75 bis 110 Euro je Stunde. Bei uns ist sie im Regelfall in der Bausumme enthalten, weil wir als Generalunternehmerin auftreten und nicht die Überwachung, sondern das fertige Werk schulden. Ab etwa 25.000 Euro Bausumme rechnet sich dieses Modell gegenüber der Einzelvergabe, weil Koordinationsaufwand, Nachtragsprüfung und Gewährleistung an einer Stelle liegen.
Teilweise. Sanitär- und Heizungsarbeiten sowie Rohr- und Kanaltechnik führen wir in eigener Ausführung aus, dafür ist die CLIENI.de Dienstleistungen GmbH in die Handwerksrolle eingetragen. Zulassungspflichtige Gewerke wie Maurer-, Stuckateur-, Tischler- oder Malerarbeiten übernehmen eingetragene Fachbetriebe unter unserer Bauleitung. Ihr Vertragspartner bleibt in beiden Fällen die GmbH, und sie schuldet Ihnen den Werkerfolg.
Wir. Der Werkvertrag besteht zwischen Ihnen und der CLIENI.de Dienstleistungen GmbH, damit richten sich Ihre Gewährleistungsansprüche gegen uns und nicht gegen einzelne Nachunternehmer. Das ist der praktische Unterschied zur Einzelvergabe: Sie müssen bei einem Mangel an der Schnittstelle zweier Gewerke nicht nachweisen, welcher Betrieb ihn verursacht hat.
Eine 70-Quadratmeter-Altbauwohnung mit neuem Bad, neuer Elektrik, Boden und Malerarbeiten liegt bei acht bis vierzehn Wochen. Der Unterschied entsteht selten durch die Handwerksleistung, sondern durch Trocknungszeiten, Lieferfristen für Fenster und Sanitärobjekte und die Frage, ob Leitungen in tragenden Wänden liegen. Der Terminplan mit diesen Punkten steht bei uns vor Baubeginn.
Bei einer Komplettsanierung nicht, weil Wasser, Strom und Heizung zeitweise abgestellt sind und Staub aus Rückbau und Stemmarbeiten nicht sinnvoll abzuschotten ist. Bei abschnittsweiser Sanierung geht es, dann planen wir die Gewerkefolge so, dass Bad und Küche nie gleichzeitig stillstehen. Das verlängert die Bauzeit um etwa ein Drittel und ist trotzdem meist günstiger als eine Zwischenmiete.
Nach Baufortschritt und geprüftem Aufmaß, nicht nach Kalender. Vor jeder Abschlagsrechnung steht die Feststellung, welche Positionen tatsächlich erbracht sind. Bis zur mängelfreien Abnahme bleibt ein Sicherheitseinbehalt offen, üblich sind fünf Prozent. Das ist Ihr Druckmittel, und Sie sollten es sich von keinem Auftragnehmer nehmen lassen.
Sobald tragende Bauteile berührt werden, der Grundriss sich ändert, Fenster in Größe oder Teilung verändert werden oder das Dachgeschoss zu Wohnraum wird, ist in Berlin in der Regel eine Baugenehmigung oder mindestens eine Statikprüfung nötig. Bei denkmalgeschützten Gebäuden kommt die Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde dazu. Wir klären das vor dem Angebot und ziehen dafür Architekt und Tragwerksplaner hinzu.
Dann wird der betroffene Bauabschnitt gestoppt und der Verdacht durch eine Materialprobe im Labor geklärt. Bestätigt sich Asbest oder alte Mineralwolle, erfolgt der Ausbau nach TRGS 519 durch einen zugelassenen Fachbetrieb mit Abschottung und Entsorgungsnachweis. Wir prüfen deshalb schon bei der Bestandsaufnahme, wo mit solchen Stoffen zu rechnen ist, statt es beim Abbruch herauszufinden.
Passende Leistungen und Ratgeber
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Einsatzgebiet: Berlin und Brandenburg. Aufmaß in der Regel innerhalb weniger Werktage.