Kurz beantwortet
Eine Altbausanierung kostet in Berlin 2026 je nach Tiefe 600 bis 2.400 Euro netto pro Quadratmeter Wohnfläche. Eine Auffrischung mit neuer Elektrik, einem Bad und Oberflächen liegt bei 600 bis 1.100 Euro, eine Sanierung mit Grundrissänderung bei 1.000 bis 1.700 Euro, eine Kernsanierung bis auf den Rohbau bei 1.500 bis 2.400 Euro. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das 42.000 bis 168.000 Euro. Planen Sie zusätzlich 10 bis 15 Prozent Rücklage ein.
Die Frage nach den Kosten einer Altbausanierung lässt sich nicht mit einer Zahl beantworten, und das liegt nicht an unwilligen Handwerkern. Der Preis hängt zu einem großen Teil an Bauteilen, die vor dem Rückbau niemand beurteilen kann: dem Zustand der Balkenköpfe in der Außenwand, dem Aufbau unter dem Estrich, der Frage, ob im Fliesenkleber Asbest steckt.
Genau deshalb erkennen Sie ein seriöses Angebot daran, dass es Bedarfspositionen enthält. Das sind Leistungen mit Preis, die nur ausgeführt und berechnet werden, wenn sich nach dem Rückbau herausstellt, dass sie nötig sind. Ein Angebot, das eine glatte Pauschale für eine unsanierte Altbauwohnung nennt, enthält entweder einen großen Risikoaufschlag oder einen Nachtrag, der noch kommt.
Diese Übersicht zeigt, was in Berlin 2026 üblicherweise abgerechnet wird, mit welchen Positionen zu rechnen ist und woran Sie erkennen, ob ein Angebot vollständig ist. Alle Preise sind netto, weil bei Sanierungen dieser Größenordnung fast immer über die Bausumme netto gesprochen wird.
Was die einzelnen Positionen kosten
Nettopreise für Berlin, Stand 2026. Bezugsgröße ist jeweils angegeben, weil sie je Position unterschiedlich ist.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Position | Einheit | Übliche Spanne | Was dazugehört |
|---|---|---|---|
| Auffrischung: Elektro, ein Bad, Oberflächen, Boden | je m² Wohnfläche | 600 bis 1.100 € | Ohne Grundrissänderung, ohne Fenster, ohne Heizung |
| Sanierung mit Grundrissänderung | je m² Wohnfläche | 1.000 bis 1.700 € | Zusätzlich Durchbrüche mit Statik, Trockenbau, zweites Bad |
| Kernsanierung bis auf den Rohbau | je m² Wohnfläche | 1.500 bis 2.400 € | Entkernung, alle Leitungen, Estrich, Fenster, Bäder, Heizung |
| Entkernung | je m² Wohnfläche | 90 bis 220 € | Container, sortenreine Trennung, Entsorgungsnachweis |
| Elektroinstallation komplett neu | je m² Wohnfläche | 95 bis 180 € | Unterverteilung, FI-Schutz, getrennte Stromkreise, Schlitzen |
| Bad komplett, 6 m² mit bodengleicher Dusche | gesamt | 13.000 bis 20.000 € | Rückbau, Leitungen, Abdichtung, Fliesen, Objekte |
| Estrich neu, mit Dämmung | je m² | 55 bis 105 € | Mit Fußbodenheizung 95 bis 165 € |
| Dielenboden aufnehmen, richten, schleifen, ölen | je m² | 75 bis 130 € | Ersatzbretter aus Altholz, gedreht neu verlegt |
| Stuck aufarbeiten und ergänzen | je lfd. m | 60 bis 190 € | Farbschichten ab, Fehlstellen abformen und nachziehen |
| Kastenfenster instand setzen und aufdoppeln | je Fenster | 850 bis 2.200 € | Deutlich günstiger als Austausch, im Denkmal oft Pflicht |
| Innentür aufarbeiten | je Tür | 450 bis 1.300 € | Ablaugen, richten, neu beschlagen, lackieren |
| Balkenkopfsanierung | je Auflager | 450 bis 1.400 € | Typische Bedarfsposition, erst nach Rückbau beurteilbar |
| Materialprobe auf Asbest im Labor | je Probe | 60 bis 140 € | Bei Bestand vor 1995 vor jedem Rückbau sinnvoll |
| Asbestsanierung nach TRGS 519 | je m² | 85 bis 260 € | Abschottung, zugelassener Betrieb, Freimessung |
Ein häufiger Rechenfehler: Der Quadratmeterpreis bezieht sich auf die Wohnfläche, nicht auf die bearbeitete Fläche. Bei Positionen wie Estrich oder Dielenschliff ist die Bezugsgröße dagegen die tatsächliche Bodenfläche, bei Stuck der laufende Meter. Wer Angebote vergleicht, muss zuerst prüfen, worauf sich die Zahl bezieht.
Was den Preis nach oben oder unten treibt
Diese sechs Punkte erklären den größten Teil der Spanne zwischen zwei Angeboten für dieselbe Wohnung.
Sanierungstiefe
Der größte Hebel überhaupt. Zwischen Auffrischung und Kernsanierung liegt der Faktor drei bis vier. Die Entscheidung hängt weniger am Geschmack als am Zustand der Leitungen: Sind verzinkte Stahlrohre und eine Elektrik ohne Schutzleiter verbaut, ist die Auffrischung Geld, das man in wenigen Jahren wieder aufreißt.
Zustand der Decken
Holzbalkendecken sind der klassische Kostentreiber im Berliner Altbau. Feuchte Balkenköpfe an den Auflagern in der Außenwand sind vor dem Öffnen des Bodens nicht erkennbar und kosten je Auflager 450 bis 1.400 Euro.
Schadstoffe
Asbest in Fliesenkleber, Bodenplatten oder Spachtelmassen verwandelt einen Rückbau in eine Sanierung nach TRGS 519, mit Abschottung, zugelassenem Fachbetrieb und Freimessung. Das kostet 85 bis 260 Euro je Quadratmeter und verlängert die Bauzeit um ein bis drei Wochen.
Erhalt der Originalsubstanz
Stuck abformen, Dielen richten, Kastenfenster instand setzen und Türen ablaugen ist Handarbeit und selten billiger als Neuware. Es ist aber der Grund, warum jemand im Altbau wohnt. Wer hier spart, spart am Ergebnis.
Grundrissänderung
Ein tragender Durchbruch kostet mit Statik und Sturz 2.200 bis 6.500 Euro. Dazu kommen Genehmigungsverfahren, die Wochen bis Monate dauern, und in Milieuschutzgebieten die Frage, ob überhaupt genehmigt wird.
Denkmalschutz
Material, Farbton und Ausführungsart sind dann nicht frei wählbar, und die Abstimmung mit der Behörde gehört vor das Angebot. Gleichzeitig eröffnet der Denkmalstatus steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, die den Mehraufwand teilweise ausgleichen.
Vier Wohnungen komplett durchgerechnet
Realistische Gesamtkosten für typische Berliner Objekte, netto.
Auffrischung, 60 m² Nachkriegsbau, Leitungen jünger als 20 Jahre
- Elektro teilweise erneuern, 60 m² bei 95 €/m²: 5.700 €
- Bad komplett, 4 m² Standard: 11.000 €
- Malerarbeiten und Boden, 60 m²: 12.000 €
- Innentüren aufarbeiten, 5 Stück: 3.500 €
- Bauleitung und Koordination: enthalten
Gesamt: rund 36.000 bis 44.000 €
Altbauwohnung 70 m², Gründerzeit, Elektro und Bad neu, Substanz erhalten
- Entkernung Teilbereiche, 70 m² bei 120 €/m²: 8.400 €
- Elektro komplett neu bei 140 €/m²: 9.800 €
- Bad komplett, 6 m² bodengleich: 16.000 €
- Dielen aufarbeiten, 55 m² bei 95 €/m²: 5.225 €
- Stuck aufarbeiten, 60 lfd. m bei 110 €/m: 6.600 €
- Kastenfenster instand setzen, 6 Stück: 9.000 €
- Malerarbeiten und Türen: 11.000 €
- Bedarfsposition Balkenköpfe, 4 Auflager: 3.600 €
Gesamt: rund 70.000 bis 84.000 €
Kernsanierung 85 m² Altbau mit Grundrissänderung
- Entkernung komplett, 85 m² bei 180 €/m²: 15.300 €
- Tragender Durchbruch mit Statik: 4.500 €
- Elektro, Sanitär, Heizung komplett: 34.000 €
- Estrich neu mit Fußbodenheizung, 85 m² bei 130 €/m²: 11.050 €
- Zwei Bäder: 31.000 €
- Fenster, Trockenbau, Innenausbau: 26.000 €
- Oberflächen, Böden, Türen: 24.000 €
- Architekt und Statiker: 9.000 €
Gesamt: rund 155.000 bis 175.000 €
Einfamilienhaus 140 m², Kernsanierung mit energetischer Vollsanierung
- Kernsanierung, 140 m² bei 1.900 €/m²: 266.000 €
- Fassadendämmung WDVS, 210 m² bei 180 €/m²: 37.800 €
- Gerüst, 260 m² Gerüstfläche: 3.400 €
- Fenstertausch, 16 Stück: 20.000 €
- Wärmepumpe mit Abgleich und Heizflächen: 32.000 €
- Energieberatung und Antragstellung: 2.800 €
Gesamt: rund 350.000 bis 400.000 €, vor Förderung
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Wo sich sparen lohnt und wo nicht
Häufige Fragen
In Berlin 600 bis 2.400 Euro netto je Quadratmeter Wohnfläche, abhängig von der Sanierungstiefe. Eine Auffrischung mit Elektro, einem Bad und Oberflächen liegt bei 600 bis 1.100 Euro, eine Sanierung mit Grundrissänderung bei 1.000 bis 1.700 Euro, eine Kernsanierung bei 1.500 bis 2.400 Euro. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt das 42.000 bis 168.000 Euro.
Zehn bis fünfzehn Prozent der Bausumme, und zwar zusätzlich zum Angebot, nicht darin enthalten. Im Bestand tauchen regelmäßig Dinge auf, die vor dem Rückbau nicht sichtbar waren: geschädigte Balkenköpfe, Leitungen an unerwarteter Stelle, ein anderer Estrichaufbau als angenommen. Ein gutes Angebot kalkuliert diese Punkte als Bedarfsposition mit Preis, damit Sie die Größenordnung kennen. Ganz ausschließen lassen sie sich nicht.
Das entscheidet der Zustand der Technik, nicht das Budget. Sind verzinkte Stahlrohre, Bleileitungen oder eine Elektroinstallation ohne Schutzleiter verbaut, ist die Auffrischung Geld, das Sie in wenigen Jahren wieder aufreißen, weil die Erneuerung der Leitungen die frischen Oberflächen zerstört. Sind Leitungen und Bad jünger als etwa zwanzig Jahre, ist die Auffrischung die wirtschaftlich richtige Wahl.
Für energetische Maßnahmen ja, über die Bundesförderung für effiziente Gebäude, mit einem zugelassenen Energieberater und einem Antrag vor Auftragsvergabe. Für reine Erhaltungsmaßnahmen wie Stuck oder Dielen gibt es keine Förderung. Bei denkmalgeschützten Objekten kommen erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten in Betracht, und als Privathaushalt können Sie unabhängig davon 20 Prozent der Arbeitskosten bis 1.200 Euro jährlich nach § 35a EStG von der Steuerschuld abziehen.
Eine Auffrischung von 70 Quadratmetern acht bis vierzehn Wochen, eine Kernsanierung vier bis sieben Monate. Der größte einzelne Zeitblock ist die Estrichtrocknung mit vier bis sechs Wochen bis zur Belegreife, gemessen mit dem CM-Gerät. Dazu kommen bei Grundrissänderungen die Genehmigungsverfahren, die vor dem Baustart abgeschlossen sein sollten.
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Zuletzt geprüft und aktualisiert: 07. September 2026. Die genannten Preisspannen entsprechen dem, was in Berlin und Brandenburg üblicherweise abgerechnet wird, und ersetzen kein Angebot.