Altbausanierung Kosten: Die Sanierungstiefe entscheidet
Was eine Altbausanierung kostet, entscheidet sich an vier Punkten, und zwar in dieser Reihenfolge: an der Sanierungstiefe, am Zustand von Decken und Leitungen, am Fund von Schadstoffen und am Umfang der Arbeiten an der Originalsubstanz. Den größten Ausschlag gibt die Sanierungstiefe. Verbindlich wird der Preis erst nach dem Aufmaß am Objekt, weil sich der Zustand hinter Putz, Estrich und Dielen vorher nicht beurteilen lässt. Planen Sie zusätzlich 10 bis 15 Prozent Rücklage ein.
Redaktion CLIENI Bau · 7 Minuten Lesezeit · Stand 20.09.2026
Worum es geht.
Die Frage nach den Kosten einer Altbausanierung lässt sich nicht mit einer Zahl beantworten, und das liegt nicht an unwilligen Handwerkern. Der Preis hängt zu einem großen Teil an Bauteilen, die vor dem Rückbau niemand beurteilen kann: dem Zustand der Balkenköpfe in der Außenwand, dem Aufbau unter dem Estrich, der Frage, ob im Fliesenkleber Asbest steckt.
Genau deshalb erkennen Sie ein seriöses Angebot daran, dass es Bedarfspositionen enthält. Das sind Leistungen, die nur ausgeführt und berechnet werden, wenn sich nach dem Rückbau herausstellt, dass sie nötig sind. Ein Angebot, das eine glatte Pauschale für eine unsanierte Altbauwohnung nennt, enthält entweder einen großen Risikoaufschlag oder einen Nachtrag, der noch kommt.
Diese Übersicht zeigt, welche Positionen zu einer Altbausanierung gehören, welche davon den Preis treiben und woran Sie erkennen, ob ein Angebot vollständig ist. Sie ersetzt kein Aufmaß, aber sie macht Angebote vergleichbar.
Die Positionen und was den Preis je Position bestimmt
Bezugsgröße und Preistreiber je Position. Die Bezugsgröße ist bewusst mit angegeben, weil sie sich von Position zu Position unterscheidet und darüber entscheidet, ob zwei Angebote überhaupt vergleichbar sind.
| Nr | Position | Einheit | Preistreiber |
|---|---|---|---|
| 01 | Auffrischung: Elektro, ein Bad, Oberflächen, Boden | je m² Wohnfläche | Sanierungstiefe. Ohne Grundrissänderung, ohne Fenster, ohne Heizung |
| 02 | Sanierung mit Grundrissänderung | je m² Wohnfläche | Statik und Genehmigung. Zusätzlich Durchbrüche mit Statik, Trockenbau, zweites Bad |
| 03 | Kernsanierung bis auf den Rohbau | je m² Wohnfläche | Zahl der Gewerke. Entkernung, alle Leitungen, Estrich, Fenster, Bäder, Heizung |
| 04 | Entkernung | je m² Wohnfläche | Entsorgungsmenge. Container, sortenreine Trennung, Entsorgungsnachweis |
| 05 | Elektroinstallation komplett neu | je m² Wohnfläche | Zahl der Stromkreise. Unterverteilung, FI-Schutz, getrennte Stromkreise, Schlitzen |
| 06 | Bad komplett, 6 m² mit bodengleicher Dusche | gesamt | Grundriss und Ausstattung. Rückbau, Leitungen, Abdichtung, Fliesen, Objekte |
| 07 | Estrich neu, mit Dämmung | je m² | Aufbauhöhe. Mit Fußbodenheizung aufwendiger, dazu kommt das Aufheizprotokoll |
| 08 | Dielenboden aufnehmen, richten, schleifen, ölen | je m² | Zustand der Bretter. Ersatzbretter aus Altholz, gedreht neu verlegt |
| 09 | Stuck aufarbeiten und ergänzen | je lfd. m | Profiltiefe, Ornamentanteil. Farbschichten ab, Fehlstellen abformen und nachziehen |
| 10 | Kastenfenster instand setzen und aufdoppeln | je Fenster | Zustand von Rahmen und Flügel. Im Denkmalbestand häufig vorgeschrieben, Aufarbeitung statt Austausch |
| 11 | Innentür aufarbeiten | je Tür | Zahl der Lackschichten. Ablaugen, richten, neu beschlagen, lackieren |
| 12 | Balkenkopfsanierung | je Auflager | Zahl der geschädigten Auflager. Typische Bedarfsposition, erst nach Rückbau beurteilbar |
| 13 | Materialprobe auf Asbest im Labor | je Probe | Zahl der Proben. Bei Bestand vor 1995 vor jedem Rückbau sinnvoll |
| 14 | Asbestsanierung nach TRGS 519 | je m² | Umfang der Abschottung. Abschottung, zugelassener Betrieb, Freimessung |
Ein häufiger Vergleichsfehler liegt in der Bezugsgröße: Bei den Sanierungstiefen bezieht sich die Position auf die Wohnfläche, nicht auf die bearbeitete Fläche. Bei Estrich oder Dielenschliff ist die Bezugsgröße dagegen die tatsächliche Bodenfläche, bei Stuck der laufende Meter. Wer Angebote vergleicht, muss zuerst prüfen, worauf sich eine Position bezieht.
Was den Preis nach oben oder unten treibt
Diese sechs Punkte erklären, in dieser Reihenfolge, den größten Teil des Unterschieds zwischen zwei Angeboten für dieselbe Wohnung.
Sanierungstiefe
Der größte Hebel überhaupt. Zwischen Auffrischung und Kernsanierung liegt der Faktor drei bis vier. Die Entscheidung hängt weniger am Geschmack als am Zustand der Leitungen: Sind verzinkte Stahlrohre und eine Elektrik ohne Schutzleiter verbaut, ist die Auffrischung Geld, das man in wenigen Jahren wieder aufreißt.
Zustand der Decken
Holzbalkendecken sind der klassische Kostentreiber im Berliner Altbau. Feuchte Balkenköpfe an den Auflagern in der Außenwand sind vor dem Öffnen des Bodens nicht erkennbar. Abgerechnet wird je Auflager, und die Zahl der betroffenen Auflager steht erst nach dem Rückbau fest. Es ist die Bedarfsposition, die am häufigsten zieht.
Schadstoffe
Asbest in Fliesenkleber, Bodenplatten oder Spachtelmassen verwandelt einen Rückbau in eine Sanierung nach TRGS 519, mit Abschottung, zugelassenem Fachbetrieb und Freimessung. Das ist eine eigene Position je Quadratmeter und verlängert die Bauzeit um ein bis drei Wochen.
Erhalt der Originalsubstanz
Stuck abformen, Dielen richten, Kastenfenster instand setzen und Türen ablaugen ist Handarbeit und selten günstiger als Neuware. Es ist aber der Grund, warum jemand im Altbau wohnt. Wer hier spart, spart am Ergebnis.
Grundrissänderung
Ein tragender Durchbruch ist nie eine reine Abbruchposition. Dazu gehören Statik, Abfangung und Sturz, dazu Genehmigungsverfahren, die Wochen bis Monate dauern, und in Milieuschutzgebieten die Frage, ob überhaupt genehmigt wird.
Denkmalschutz
Material, Farbton und Ausführungsart sind dann nicht frei wählbar, und die Abstimmung mit der Behörde gehört vor das Angebot. Gleichzeitig eröffnet der Denkmalstatus steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, die den Mehraufwand teilweise ausgleichen.
Vier Wohnungen: welche Positionen zusammenkommen
Nicht eine Summe ist hier das Interessante, sondern die Struktur der Rechnung: welche Positionen anfallen und in welchem Verhältnis sie zueinander stehen.
Auffrischung, 60 m² Nachkriegsbau, Leitungen jünger als 20 Jahre
- Elektro in Teilen erneuern: Unterverteilung, zusätzliche Stromkreise
- Bad komplett, 4 m², Standardausstattung, Grundriss bleibt
- Malerarbeiten und Bodenbelag auf der gesamten Wohnfläche
- Innentüren aufarbeiten, fünf Stück
- Bauleitung und Koordination: enthalten
Wie sich die Summe verteilt: Den größten Anteil trägt das Bad, dahinter liegen Oberflächen und Boden. Die Elektroarbeiten bleiben klein, weil nur ergänzt und nicht komplett neu installiert wird.
Altbauwohnung 70 m², Gründerzeit, Elektro und Bad neu, Substanz erhalten
- Entkernung der Teilbereiche, die angefasst werden
- Elektroinstallation komplett neu, Bezugsgröße Wohnfläche
- Bad komplett, 6 m², bodengleich
- Dielen aufarbeiten, Bezugsgröße tatsächliche Bodenfläche
- Stuck aufarbeiten, Bezugsgröße laufender Meter
- Kastenfenster instand setzen, sechs Stück
- Malerarbeiten und Türen
- Bedarfsposition Balkenköpfe, je Auflager
Wie sich die Summe verteilt: Technik und Bad machen zusammen den größeren Teil aus, die Arbeiten an der Substanz den kleineren. Die Balkenköpfe stehen daneben und schlagen nur zu, wenn der Rückbau sie bestätigt.
Kernsanierung 85 m² Altbau mit Grundrissänderung
- Entkernung komplett bis auf die tragende Struktur
- Tragender Durchbruch mit Statik, Abfangung und Sturz
- Elektro, Sanitär, Heizung komplett neu
- Estrich neu mit Fußbodenheizung und Aufheizprotokoll
- Zwei Bäder
- Fenster, Trockenbau, Innenausbau
- Oberflächen, Böden, Türen
- Architekt und Statiker
Wie sich die Summe verteilt: Hier kehrt sich das Verhältnis um: Technik, Estrich und Bäder bestimmen die Rechnung, die Oberflächen sind der kleinere Teil. Planung und Statik kommen als eigene Positionen dazu und stehen vor dem Baustart.
Einfamilienhaus 140 m², Kernsanierung mit energetischer Vollsanierung
- Kernsanierung innen, alle Gewerke
- Fassadendämmung WDVS
- Gerüst mit Standzeit
- Fenstertausch, 16 Stück
- Wärmepumpe mit hydraulischem Abgleich und Heizflächen
- Energieberatung und Antragstellung
Wie sich die Summe verteilt: Zur Innensanierung kommt die komplette Gebäudehülle hinzu, und sie ist der größere der beiden Blöcke. Gerüst und Energieberatung fallen einmalig an und sind der kleinste Teil der Rechnung.
Wo sich sparen lohnt und wo nicht
Sparen: in Etappen sanieren
Nicht alles muss gleichzeitig passieren. Sinnvoll ist die Reihenfolge Technik, dann Hülle, dann Oberflächen. Wichtig ist nur, nichts zu machen, was später wieder aufgerissen wird: Boden vor Elektro ist verlorenes Geld.
Sparen: Eigenleistung an den richtigen Stellen
Entrümpeln, Tapete abreißen, Streichen und Endreinigung lassen sich gut selbst machen und senken die Rechnung spürbar. Alles, was mit Statik, Wasser, Strom oder Abdichtung zu tun hat, gehört nicht dazu.
Sparen: Standardmaße und Serienprodukte
Sanitärobjekte, Fliesen und Türen in gängigen Maßen sind ein Bruchteil von Sonderanfertigungen und in zehn Jahren noch nachkaufbar.
Nicht sparen: an der Bestandsaufnahme
Eine Materialprobe ist eine der kleinsten Positionen im ganzen Projekt. Ein unentdeckter Asbestfund während des Abbruchs kontaminiert die Wohnung und macht nachträglich einen Rückbau nach TRGS 519 nötig.
Nicht sparen: an der Abdichtung im Bad
Die Verbundabdichtung ist die Position, die man nach dem Fliesen nie wieder sieht und ohne kompletten Rückbau nie wieder korrigieren kann.
Nicht sparen: an der Rücklage
Zehn bis fünfzehn Prozent der Bausumme sollten unverplant bleiben. Wer sein Budget zu hundert Prozent verplant, muss mitten im Projekt an der Ausstattung sparen, und das sieht man am Ergebnis.
Kurz beantwortet.
Wovon hängt der Preis einer Altbausanierung ab?
Von der Sanierungstiefe zuerst: Zwischen einer Auffrischung mit Elektro, einem Bad und Oberflächen und einer Kernsanierung bis auf den Rohbau liegt der Faktor drei bis vier. Danach kommen der Zustand der Decken, Schadstofffunde im Bestand vor 1995, der Umfang der Arbeiten an Stuck, Dielen und Kastenfenstern und schließlich Grundrissänderungen mit Statik und Genehmigung. Ein belastbarer Preis entsteht erst nach dem Aufmaß, weil sich der Zustand hinter Putz, Estrich und Dielen vorher nicht beurteilen lässt.
Wie viel Reserve sollte ich einplanen?
Zehn bis fünfzehn Prozent der Bausumme, und zwar zusätzlich zum Angebot, nicht darin enthalten. Im Bestand tauchen regelmäßig Dinge auf, die vor dem Rückbau nicht sichtbar waren: geschädigte Balkenköpfe, Leitungen an unerwarteter Stelle, ein anderer Estrichaufbau als angenommen. Ein gutes Angebot benennt diese Punkte als Bedarfsposition, damit Sie wissen, was auf Sie zukommen kann. Ganz ausschließen lassen sie sich nicht.
Lohnt sich eine Auffrischung oder muss es die Kernsanierung sein?
Das entscheidet der Zustand der Technik, nicht das Budget. Sind verzinkte Stahlrohre, Bleileitungen oder eine Elektroinstallation ohne Schutzleiter verbaut, ist die Auffrischung Geld, das Sie in wenigen Jahren wieder aufreißen, weil die Erneuerung der Leitungen die frischen Oberflächen zerstört. Sind Leitungen und Bad jünger als etwa zwanzig Jahre, ist die Auffrischung die wirtschaftlich richtige Wahl.
Gibt es Förderung für die Altbausanierung?
Für energetische Maßnahmen ja, über die Bundesförderung für effiziente Gebäude, mit einem zugelassenen Energieberater und einem Antrag vor Auftragsvergabe. Für reine Erhaltungsmaßnahmen wie Stuck oder Dielen gibt es keine Förderung. Bei denkmalgeschützten Objekten kommen erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten in Betracht, und als Privathaushalt können Sie unabhängig davon 20 Prozent der Arbeitskosten bis zum gesetzlichen Höchstbetrag nach § 35a EStG von der Steuerschuld abziehen.
Wie lange dauert eine Altbausanierung?
Eine Auffrischung von 70 Quadratmetern acht bis vierzehn Wochen, eine Kernsanierung vier bis sieben Monate. Der größte einzelne Zeitblock ist die Estrichtrocknung mit vier bis sechs Wochen bis zur Belegreife, gemessen mit dem CM-Gerät. Dazu kommen bei Grundrissänderungen die Genehmigungsverfahren, die vor dem Baustart abgeschlossen sein sollten.
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