Altbausanierung in Berlin und Brandenburg
Berliner Altbau heißt meist Gründerzeit: Holzbalkendecken, Vollziegelwände, Stuck, Dielen und Kastenfenster, dazu Leitungen aus mehreren Epochen und Umbauten, die auf keinem Plan stehen. Wer ihn wie einen Rohbau behandelt, verliert, was den Wert ausmacht, und handelt sich Schall- und Feuchteschäden ein. Deshalb steht bei uns die Bestandsaufnahme vor der Entscheidung, was erhalten und was ersetzt wird, und alles, was sich erst nach dem Öffnen beurteilen lässt, steht als Bedarfsposition im Angebot.
Was den Umfang bestimmt.
Was eine Altbausanierung kostet, entscheidet die Sanierungstiefe und der Zustand hinter den Oberflächen. Eine Auffrischung umfasst Elektrik, ein Bad und die Oberflächen. Eine Kernsanierung geht bis auf den Rohbau und erneuert zusätzlich Estrich, Fenster und Heizung. Den Ausschlag geben nicht Armaturen und Fliesen, sondern Leitungen, Decken und Estrich, und die lassen sich erst nach dem Öffnen beurteilen. Die Bauzeit liegt bei acht bis vierzehn Wochen für die Auffrischung einer Wohnung und bei vier bis sieben Monaten für die Kernsanierung.
Am häufigsten beauftragen uns Eigentümer, Vermieter und Architekten.
Was im Leistungsverzeichnis steht.
Bestandsaufnahme mit Feuchtemessung im Sockel, Öffnung von Boden und Wand an unkritischen Stellen
Rückbau von Belägen, Vorwänden und späteren Einbauten, bei Bestand vor 1995 erst nach Laborbefund der Materialproben
Balkenköpfe an der Außenwand freilegen und prüfen, Instandsetzung als Bedarfsposition je Auflager
Elektroinstallation komplett neu mit Unterverteilung, FI-Schutz und getrennten Stromkreisen
Wasser-, Abwasser- und Heizungsleitungen neu, Druckprobe mit Protokoll vor dem Verschließen
Bad und Gäste-WC komplett, Verbundabdichtung nach DIN 18534 über dem Estrich
Trockenestrich auf Holzbalkendecken, Zementestrich nur auf Massivdecken oder nach statischem Nachweis
Stuckprofile von Farbschichten befreien, Fehlstellen abformen und in Stuckgips ergänzen
Dielen aufnehmen, sortieren, gedreht verlegen, verleimen, schleifen und ölen
Kastenfenster instand setzen: Flügel richten, Beschläge gängig machen, innere Ebene abdichten, Aufdoppelung mit Isolierglas
Flügeltüren ablaugen, richten, neu beschlagen und lackieren
Trockenbau für neue Raumaufteilung mit Schall- und Brandschutz
Innendämmung kapillaraktiv, nur nach Feuchteberechnung durch den Fachplaner
Malerarbeiten und Bodenbeläge zum Abschluss, Abnahme je Gewerk
| Nr | Verfahren | Wann sinnvoll | Grundlage |
|---|---|---|---|
| 01 | Balkenkopfsanierung mit Prothese oder Laschung | Bei abgefaulten Auflagern in der Außenwand, nach Öffnen des Bodens | Statischer Nachweis, DIN 68800 Holzschutz |
| 02 | Deckenertüchtigung mit Aufbeton oder Holz-Beton-Verbund | Wenn Durchbiegung oder Schallschutz die Nutzung einschränken | Statik, DIN 4109 |
| 03 | Strangsanierung Trinkwasser und Abwasser | Bei Blei, verzinktem Stahl oder Gussrohren mit Korrosion | DIN 1988-200, DIN EN 806-4, DIN 1986-100 |
Sechs Bauteile, die über den Aufwand entscheiden.
| Nr | Bauteil | Woran Sie es erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|---|
| 01 | Holzbalkendecke | Federnder Boden, Schritte aus der Nachbarwohnung hörbar, zwischen den Balken Schüttung aus Sand oder Schlacke. | Die Auflager in der Außenwand werden geöffnet, weil Feuchte dort die Balkenköpfe zerstört, während der Balken im Raum intakt aussieht. Die Schüttung bleibt, sie ist der Schallschutz, und sie lässt sich im Altbau mangels Aufbauhöhe nicht ersetzen. Auf die Decke kommt Trockenestrich, Zementestrich nur nach statischem Nachweis, und belegt wird nach CM-Messung, nicht nach Kalender. |
| 02 | Dielenboden | Nadelholz 20 bis 35 mm, mehrfach überstrichen, Fugen bis 8 mm, einzelne Bretter ausgeschlagen. | Aufnehmen, sortieren, schadhafte Bretter durch Altholz gleicher Stärke ersetzen, gedreht verlegen, verleimen, dreifach schleifen. Die Dielen vertragen drei bis vier Schliffe, der Aufwand steckt im Aufnehmen, nicht im Material. Neu verlegt wird nur bei Schädlingsbefall oder wenn die Konstruktion nicht mehr trägt. |
| 03 | Stuck an Decke und Gesims | Profile unter dicker Farbe, Konturen verlaufen, Fehlstellen an Ecken und über Türen. | Farbschichten abnehmen, bis das Profil wieder scharf steht, fehlende Abschnitte von einer intakten Stelle abformen und in Stuckgips nachziehen. Im Leistungsverzeichnis steht Aufarbeiten mit Profiltiefe und Anteil der Fehlstellen, nicht Überstreichen. |
| 04 | Kastenfenster | Zwei Flügelebenen hintereinander, Rahmen aus Kiefer, alte Farbe, undichte Anschläge. | Instand setzen statt ersetzen: innere Ebene mit Dichtung, äußere bewusst undicht, damit der Zwischenraum belüftet bleibt. Mit Aufdoppelung erreicht das Fenster U-Werte um 1,3 W/m²K. Ein Kunststofffenster liegt bei 0,9 bis 1,1, macht die Wohnung aber dicht, und an der ungedämmten Wand kondensiert dann die Feuchte. Bei Denkmalschutz ist der Tausch ohnehin meist ausgeschlossen. |
| 05 | Außenwand aus Vollziegel | 38 bis 64 cm stark, innen Kalkputz, im Sockel Salzausblühungen und feuchte Flecken. | Feuchte im Sockel wird zuerst geklärt, meist fehlt die Horizontalsperre. Innendämmung nur kapillaraktiv und nur nach Feuchteberechnung, sonst wandert der Taupunkt in die Wand und das Kondensat zeigt sich erst als Schimmel. Außendämmung ist bauphysikalisch die bessere Lösung, an der denkmalgeschützten Fassade aber ausgeschlossen. |
| 06 | Elektroinstallation im Bestand | Stoffummantelte Leitungen, Stahlpanzerrohr, klassische Nullung ohne Schutzleiter, zwei bis vier Stromkreise, Schraubsicherungen. | Vollständige Erneuerung, alles andere ist Flickwerk. Schlitze in tragenden Wänden nur nach Vorgabe, waagerechte Schlitze sind dort weitgehend unzulässig. Weil im Altbau Wände und Leitungen selten dem Plan entsprechen, wird jede Leitungsführung vor dem Verschließen fotografiert. |
Von der Anfrage bis zur Abnahme in zwölf Wochen.
Bestandsaufnahme vor Ort
Aufmaß, Feuchtemessung, Öffnung von Boden und Wand nach Abschnitt 03, Sichtung des Zählerschranks. Bei Bestand vor 1995 Materialproben aus Kleber, Platten und Dämmung, Laborbefund nach wenigen Tagen.
Angebot, Statik, Genehmigung
Leistungsverzeichnis mit Einheitspreisen. Absehbare Risiken stehen als Bedarfsposition mit Einheitspreis im Angebot, damit sie Sie nicht überraschen. Im Altbau sind das vor allem Balkenköpfe, Estrichaufbau und Schadstoffe. Grundrissänderungen bekommen vorher den statischen Nachweis, bei Denkmalschutz die Abstimmung mit der Behörde.
Woche 1 bis 2: Rückbau
Beläge, Vorwände und spätere Einbauten raus, sortenrein getrennt mit Entsorgungsnachweis. Erst jetzt sind Balkenköpfe und Deckenaufbau sichtbar, die Bedarfspositionen werden entschieden.
Woche 2 bis 5: Technik
Elektro, Wasser, Abwasser und Heizung nach Abschnitt 02. Druckprobe mit Protokoll, bevor etwas verschlossen wird.
Woche 5 bis 7: Decke, Trockenbau, Estrich
Balkenköpfe und Deckenaufbau nach Abschnitt 03, Trockenbau stellen, Trockenestrich einbringen, nach wenigen Tagen belegreif. Bei Zementestrich verschiebt sich alles Folgende um mindestens vier Wochen.
Woche 7 bis 9: Bad
Verbundabdichtung über dem Estrich mit Fotoprotokoll und Abnahme vor dem Fliesen, dann Fliesen und Objekte, im Ablauf wie bei der Badsanierung.
Woche 8 bis 11: Originalsubstanz und Oberflächen
Stuck, Dielen, Türen und Fenster nach Abschnitt 03, dann Spachteln, Streichen, Böden. Diese Wochen werden bei knappen Terminen zuerst gekürzt, und das Ergebnis sieht man danach jeden Tag.
Woche 12: Abnahme
Gemeinsame Abnahme nach VOB/B § 12 mit Protokoll und Mängelliste. Übergabe von Aufmaßen, Fotos der verdeckten Leistungen, Entsorgungsbelegen und der Übersicht der Gewährleistungsfristen.
Was Sie am Ende in der Hand halten.
| Nr | Nachweis | Grundlage | Wann |
|---|---|---|---|
| 01 | Schadstoffkataster | TRGS 519, TRGS 521 | Vor dem Rückbau |
| 02 | Standsicherheitsnachweis | Tragwerksplaner, über unseren Fachplaner | Vor Eingriff in Decken und Wände |
| 03 | Druckprobe | DIN EN 806-4 | Vor dem Verschließen |
| 04 | Abnahmeprotokoll | VOB/B § 12 | Nach jedem Gewerk |
Fragen zur Altbausanierung.
Brauche ich für eine Grundrissänderung eine Genehmigung?
Sobald tragende Bauteile berührt werden, brauchen Sie mindestens einen statischen Nachweis, in der Regel auch eine Baugenehmigung. Im Berliner Altbau sind die Außenwände und meist eine Mittelwand tragend, Zwischenwände häufig nicht. Sicher lässt sich das nur mit Bestandsplan und Prüfung vor Ort sagen. Im Milieuschutzgebiet kann schon der Einbau eines zweiten Bades genehmigungspflichtig sein, bei Denkmalschutz kommt die Zustimmung der unteren Denkmalschutzbehörde hinzu.
Was passiert, wenn Asbest gefunden wird?
Der betroffene Abschnitt wird gestoppt und die Probe im Labor untersucht. Bestätigt sich der Befund, erfolgt der Ausbau nach TRGS 519 durch einen zugelassenen Fachbetrieb mit Abschottung, Unterdruckhaltung und Freimessung. Das verlängert die Bauzeit um ein bis zwei Wochen und steht als Bedarfsposition im Angebot. Ein Fund während des Abbruchs hält dagegen die ganze Baustelle an, weil die Fasern sich bereits in der Wohnung verteilt haben.
Gibt es Förderung für die Altbausanierung?
Für energetische Maßnahmen ja, über die Bundesförderung für effiziente Gebäude: Dämmung, Fenster, Heizung und Lüftung als Einzelmaßnahme, mit Bonus, wenn die Maßnahme aus einem individuellen Sanierungsfahrplan stammt. Voraussetzung ist ein zugelassener Energieberater vor Beginn und der Antrag vor der Auftragsvergabe. Für Erhaltungsmaßnahmen wie Stuck oder Dielen gibt es keine Förderung, bei denkmalgeschützten Objekten aber eine erhöhte steuerliche Abschreibung.
Kann ich während der Sanierung in der Wohnung bleiben?
Bei einer Auffrischung ja, wenn abschnittsweise gearbeitet wird und Bad und Küche nie gleichzeitig ausfallen. Das verlängert die Bauzeit um etwa ein Drittel. Bei einer Kernsanierung nicht: Wasser, Strom und Heizung sind zeitweise abgestellt, und der Staub des Rückbaus lässt sich in einer bewohnten Wohnung nicht abschotten.
Wer steht auf der Baustelle?
Ihr Vertragspartner ist die CLIENI.de Dienstleistungen GmbH. Rückbau, Technik, Decken und Oberflächen laufen unter unserer Bauleitung, zulassungspflichtige Gewerke führen eingetragene Fachbetriebe mit vier Nachweisen vor der Vergabe aus, Statik und Feuchteberechnung liefert unser Fachplaner. Bauleitung zwei- bis dreimal pro Woche vor Ort, bei Abdichtung, Estrich und Durchführungen täglich.
Verwandte Leistungen: Komplett- und KernsanierungFenster und HaustürenElektrosanierung
Sagen Sie uns, was ansteht.
Rückmeldung mit Terminvorschlag innerhalb von 48 Stunden, werktags. Angebot in fünf Werktagen nach dem Ortstermin.
Vergabe
Für Projektentwickler, Verwaltungen, Bestandshalter und Architekten. LV, Pläne oder Objektliste bitte an hallo@clieni.de.