Kurz beantwortet
Bauleitung kostet in Berlin 2026 als eigenständige Dienstleistung 8 bis 14 Prozent der Bausumme oder 75 bis 110 Euro je Stunde. Bei Beauftragung eines Generalunternehmers ist sie in der Bausumme enthalten, weil dieser nicht die Überwachung, sondern das fertige Werk schuldet. Ab etwa 25.000 Euro Bausumme und drei beteiligten Gewerken rechnet sich die Bauleitung gegenüber der Einzelvergabe, weil Koordination, Nachtragsprüfung und Gewährleistung an einer Stelle liegen.
Die Bauleitung ist die Position, die Bauherren am ehesten streichen, weil sie keinen sichtbaren Gegenwert produziert. Am Ende steht kein Bauteil, das man anfassen kann. Das ist verständlich und meistens ein Fehler, denn die teuersten Schäden auf einer Baustelle entstehen nicht im Gewerk, sondern zwischen zwei Gewerken.
Ein Beispiel, das in dieser Form regelmäßig vorkommt: Der Estrichleger bringt den Estrich ein, bevor der Heizungsbauer die Fußbodenheizung abgedrückt und das Protokoll erstellt hat. Zeigt sich später eine Undichtigkeit, muss der Estrich wieder auf. Beide Betriebe haben ihre Leistung korrekt erbracht, der Fehler lag in der Reihenfolge. Ohne Bauleitung ist das Ihr Problem und Ihre Beweislast.
Diese Übersicht zeigt, was Bauleitung kostet, welche Leistungen dazugehören und ab wann sie sich rechnet. Sie zeigt auch, was sie nicht ist: eine Bauleitung ersetzt keinen Architekten und keinen Tragwerksplaner, und sie darf keine Bauvorlagen einreichen.
Bauleitung: Modelle und Honorare
Nettopreise für Berlin, Stand 2026.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Position | Einheit | Übliche Spanne | Was dazugehört |
|---|---|---|---|
| Bauleitung im GU-Modell, in der Bausumme enthalten | % der Bausumme | 8 bis 14 % | Ein Vertragspartner, der den Werkerfolg schuldet |
| Bauleitung als reine Dienstleistung, Stundenhonorar | je Stunde | 75 bis 110 € | Sie schließen die Verträge selbst, wir überwachen |
| Bauleitung als Pauschale, kleines Projekt | je Projekt | 2.500 bis 7.000 € | Etwa eine Badsanierung mit mehreren Gewerken |
| Objektüberwachung nach HOAI, Leistungsphase 8 | % des Honorars | nach Honorartafel | Bei Beauftragung eines Architekten, abhängig von Bausumme und Zone |
| Bestandsaufnahme mit Aufmaß und Fotodokumentation | je Termin | 0 bis 450 € | Vor Angebotserstellung bei uns kostenfrei |
| Terminplan mit Gewerkefolge | je Projekt | im Angebot enthalten | Ablaufplan mit Trocknungszeiten und Puffer |
| Nachtragsprüfung | je Nachtrag | im Honorar enthalten | Prüfung auf Berechtigung, Menge und Preis vor Freigabe |
| Tragwerksplaner | je Projekt | nach HOAI | Bei tragenden Eingriffen zwingend, nicht durch Bauleitung ersetzbar |
| Architekt für Genehmigungsplanung | je Projekt | nach HOAI | Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben, Bauvorlageberechtigung nötig |
Die Prozentangabe bezieht sich auf die Bausumme netto. Bei sehr kleinen Projekten ist der Prozentsatz höher, weil der Grundaufwand für Aufmaß, Ausschreibung und Terminplanung unabhängig von der Größe anfällt. Unterhalb von etwa 25.000 Euro Bausumme lohnt sich eine separat beauftragte Bauleitung meist nicht.
Was in eine Bauleitung gehört
Diese neun Punkte sollten in jedem Bauleitungsangebot benannt sein. Fehlt einer, fragen Sie nach, wer ihn übernimmt.
Terminplan mit Gewerkefolge
Welches Gewerk wann, wo die Trocknungszeiten liegen, was parallel laufen kann und wo Puffer eingeplant ist. Ohne diesen Plan ist Koordination Zufall.
Schnittstellen schriftlich festgelegt
Wo endet die Leistung des einen, wo beginnt die des nächsten. Klassische Lücke: Der Elektriker legt bis zur Wand, der Trockenbauer beginnt dahinter, die Dose dazwischen steht in keinem Angebot.
Baustellenpräsenz
Wie oft jemand tatsächlich vor Ort ist. Zwei bis drei Termine pro Woche sind bei laufenden Projekten üblich, bei kritischen Bauabschnitten wie Abdichtung oder Estrich täglich.
Zwischenabnahmen verdeckter Leistungen
Abdichtung vor dem Fliesen, Leitungen vor dem Verputzen, Dämmung vor dem Verkleiden. Nach dem nächsten Arbeitsschritt sind diese Leistungen nicht mehr prüfbar.
Aufmaßprüfung
Abgerechnet wird nach Aufmaß. Wer es nicht prüft, zahlt die Menge, die der ausführende Betrieb aufgeschrieben hat.
Nachtragsprüfung vor Freigabe
Zusatzleistungen werden auf Berechtigung, Menge und Preis geprüft und schriftlich freigegeben, bevor sie ausgeführt werden. Nicht mit der Schlussrechnung.
Bautagebuch mit Fotos
Dokumentation jedes Termins, Fotos aller verdeckten Leistungen. Grundlage für Gewährleistung und für den nächsten Handwerker in zehn Jahren.
Abnahme mit Protokoll und Mängelliste
Förmliche Abnahme je Gewerk mit schriftlichem Protokoll, Mängelliste und Nachfrist. Die Abnahme kehrt die Beweislast um, deshalb ist sie der wichtigste Termin im ganzen Projekt.
Zahlungsfreigabe nach Baufortschritt
Abschläge nur nach geprüftem Aufmaß, Sicherheitseinbehalt bis zur mängelfreien Abnahme. Solange Sie nicht mehr bezahlt haben als gebaut wurde, haben Sie ein Druckmittel.
Wann sich Bauleitung rechnet
Einzelne Badsanierung, ein Auftragnehmer
- Ein Betrieb übernimmt alle Arbeiten inklusive Fliesen
- Wenige Schnittstellen, überschaubarer Ablauf
- Bauleitung als eigene Position meist nicht nötig
Gesamt: Einzelvergabe genügt, GU-Modell nur bei Zeitmangel
Wohnungssanierung, 80 m², sieben Gewerke
- Bausumme rund 130.000 €
- Bauleitung im GU-Modell darin enthalten
- Alternative Einzelvergabe: sieben Verträge, sieben Gewährleistungen
- Ihr Aufwand bei Einzelvergabe: geschätzt 60 bis 120 Stunden
- Ihr Risiko bei Einzelvergabe: Beweislast an jeder Schnittstelle
Gesamt: GU-Modell ist hier der Regelfall
Kernsanierung Einfamilienhaus mit Genehmigung
- Bausumme rund 400.000 €
- Architekt für Genehmigungsplanung, Tragwerksplaner für Statik
- Bauleitung für Vergabe, Überwachung und Abnahme
- Energieberater für Förderung
- Vier Fachbeteiligte, die aufeinander abgestimmt werden müssen
Gesamt: Ohne Bauleitung praktisch nicht durchführbar
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Wo Bauleitung Geld spart
Häufige Fragen
In Berlin 8 bis 14 Prozent der Bausumme, wenn sie als eigenständige Dienstleistung beauftragt wird, oder 75 bis 110 Euro je Stunde. Bei kleineren Projekten wie einer Badsanierung mit mehreren Gewerken sind Pauschalen von 2.500 bis 7.000 Euro üblich. Wird ein Generalunternehmer beauftragt, ist die Bauleitung in der Bausumme enthalten, weil dieser nicht die Überwachung, sondern das fertige Werk schuldet.
Als Faustregel ab etwa 25.000 Euro Bausumme und ab drei beteiligten Gewerken. Darunter sind die Schnittstellen überschaubar und der Bauherr kann selbst koordinieren. Darüber steigt der Aufwand überproportional, weil jedes zusätzliche Gewerk nicht eine, sondern mehrere neue Schnittstellen erzeugt. Bei sieben Gewerken sind es bereits über zwanzig Berührungspunkte, die geplant und überwacht werden müssen.
Bei der reinen Bauleitung schließen Sie die Verträge mit den einzelnen Gewerken selbst, der Bauleiter überwacht die Ausführung. Er schuldet die sorgfältige Überwachung, nicht den Werkerfolg; die Gewährleistung bleibt bei den einzelnen Betrieben. Beim Generalunternehmer besteht ein Werkvertrag zwischen Ihnen und dem GU, dieser schuldet das fertige Werk und rechnet ab. Der praktische Unterschied zeigt sich im Mangelfall: Beim GU haben Sie einen Ansprechpartner auch für Mängel an der Schnittstelle zweier Gewerke.
Nein. Bauleitung im hier beschriebenen Sinn deckt die Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe, die Objektüberwachung und die Objektbetreuung ab, also die Leistungsphasen 6 bis 9 der HOAI. Planungsleistungen der Phasen 1 bis 5 und alles, was eine Bauvorlageberechtigung erfordert, muss ein Architekt übernehmen. Bei Eingriffen in tragende Bauteile kommt zwingend ein Tragwerksplaner dazu. Beides lässt sich als Nachunternehmerleistung einbinden, sodass Sie trotzdem einen Ansprechpartner haben.
Bei laufenden Projekten üblicherweise zwei- bis dreimal pro Woche, bei kritischen Bauabschnitten täglich. Kritisch sind vor allem die Punkte, an denen Leistungen verdeckt werden: Abdichtung vor dem Fliesen, Leitungen vor dem Verschließen, Dämmung vor dem Verkleiden. Fragen Sie im Angebot ausdrücklich nach der geplanten Präsenz, denn hier unterscheiden sich Anbieter erheblich, und eine Bauleitung, die nur am Telefon stattfindet, ist keine.
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Zuletzt geprüft und aktualisiert: 07. September 2026. Die genannten Preisspannen entsprechen dem, was in Berlin und Brandenburg üblicherweise abgerechnet wird, und ersetzen kein Angebot.