Kurz beantwortet
Entkernung kostet in Berlin 90 bis 220 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, bei einzelnen Räumen 45 bis 110 Euro je Quadratmeter. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung liegt damit bei 7.200 bis 17.600 Euro einschließlich Container und Entsorgung. Werden Schadstoffe gefunden, kommen für die Sanierung nach TRGS 519 zusätzlich 85 bis 260 Euro je Quadratmeter belasteter Fläche dazu. Die Dauer beträgt bei einer Wohnung eine bis drei Wochen. Der größte Kostenfaktor ist nicht die Arbeit, sondern die Entsorgung, und die wird teurer, je gemischter der Abfall ist.
Der Rückbau ist der Bauabschnitt mit dem größten Risiko und dem geringsten Prestige. Er entscheidet über zwei Dinge, die später niemand mehr korrigieren kann: ob Schadstoffe kontrolliert oder unkontrolliert freigesetzt wurden, und ob das Gebäude nach dem Rückbau noch statisch in Ordnung ist.
In Berliner Bestand vor 1995 ist mit asbesthaltigen Materialien zu rechnen, und zwar nicht nur in Wellplatten, sondern in Fliesenkleber, Vinyl-Asbest-Platten, Spachtelmassen, Fensterkitt und Bitumenkleber. Wer solche Materialien abstemmt oder abschleift, setzt Fasern frei, die sich in der ganzen Wohnung verteilen. Danach ist nicht mehr der Rückbau das Problem, sondern die Reinigung der Wohnung.
Wir prüfen deshalb vor dem Rückbau per Materialprobe im Labor, statt uns auf Erfahrungswerte zu verlassen. Eine Probe kostet 60 bis 140 Euro und dauert wenige Tage. Gemessen an dem, was ein unkontrollierter Fund kostet, ist das die günstigste Position im ganzen Projekt.
Was wir beim Rückbau machen
Der Umfang reicht vom Ausbau eines Bades bis zur vollständigen Entkernung eines Gebäudes bis auf tragende Struktur. In beiden Fällen steht am Anfang die Bestandsaufnahme mit Schadstoffprüfung und der Festlegung, welche Bauteile bleiben.
Nicht dazu gehört der Abbruch ganzer Gebäude mit schwerem Gerät. Wir arbeiten im Bestand, meist in bewohnten Häusern, oft im Innenstadtbereich mit engen Zufahrten und begrenzten Stellflächen für Container.
- Bestandsaufnahme mit Prüfung tragender Bauteile und Leitungsortung
- Materialproben auf Asbest und künstliche Mineralfasern im Labor
- Trennung und Sicherung von Strom, Wasser, Gas und Heizung vor Beginn
- Staubschutzwände und Abschottung bei bewohnten Nachbarbereichen
- Ausbau von Belägen, Estrich, Sanitärobjekten, Vorwänden und Einbauten
- Rückbau nichttragender Wände, tragende nur nach statischer Freigabe
- Schadstoffsanierung nach TRGS 519 durch zugelassene Fachbetriebe
- Sortenreine Trennung nach Fraktionen: Bauschutt, Holz, Metall, Gips, Restmüll
- Container stellen, Genehmigung für Stellplatz auf öffentlichem Grund
- Entsorgung mit Nachweis je Fraktion
- Besenreine Übergabe für die nachfolgenden Gewerke
Materialien mit Schadstoffverdacht im Berliner Bestand
Diese fünf Fundstellen sind in Gebäuden vor 1995 die häufigsten. Keine davon ist mit bloßem Auge sicher zu erkennen, alle erfordern eine Materialprobe.
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| Untergrund | Woran Sie ihn erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|
| Fliesenkleber und Fugenmasse | Grauer, oft dünn aufgetragener Kleber unter Wand- und Bodenfliesen, verbaut etwa zwischen den fünfziger und frühen neunziger Jahren. | Häufigster Asbestfund bei Badsanierungen. Abstemmen setzt Fasern frei. Nach Befund Ausbau nach TRGS 519 mit Abschottung und Unterdruckhaltung, danach Freimessung. Deshalb Probe vor jeder Badsanierung im Altbestand. |
| Vinyl-Asbest-Platten (Floor-Flex) | Quadratische Bodenplatten meist 25 x 25 cm, oft in Küche, Flur und Bad, häufig unter späteren Belägen verborgen. | Die Platten selbst sind fest gebunden und weniger kritisch als der darunterliegende schwarze Bitumenkleber, der ebenfalls Asbest enthalten kann. Ausbau nur zerstörungsfrei und nach Prüfung, keinesfalls schleifen oder fräsen. |
| Künstliche Mineralfasern, alte Dämmung | Gelbe oder weiße Mineralwolle in Dachschrägen, Zwischendecken und Leitungsdämmung, verbaut vor 1996. | Alte KMF gelten als krebsverdächtig, neuere mit RAL-Gütezeichen nicht. Die Unterscheidung erfolgt über den Kanzerogenitätsindex, im Zweifel per Probe. Ausbau mit Schutzausrüstung, staubdichter Verpackung und getrennter Entsorgung. |
| Spachtelmassen und Putze | Unauffällig, häufig bei Ausgleichsspachtelungen unter Bodenbelägen und in Sanierungsputzen der siebziger Jahre. | Wird oft übersehen, weil niemand eine Spachtelmasse für gefährlich hält. Schleifen ist hier besonders kritisch. Probe bei jeder Flächenspachtelung unklarer Herkunft. |
| Fensterkitt und Brandschutzverkleidungen | Alter, harter Kitt an Stahl- und Holzfenstern, Verkleidungen an Trägern, Lüftungskanälen und Heizungsräumen. | Bei Brandschutzverkleidungen ist die Wahrscheinlichkeit hoch, weil Asbest genau wegen seiner Brandschutzeigenschaften verwendet wurde. Schwach gebundene Formen sind besonders kritisch und immer Fall für den zugelassenen Fachbetrieb. |
Ablauf eines Rückbaus
- 1Bestandsaufnahme und Statikprüfung. Wir legen fest, welche Bauteile bleiben und welche zurückgebaut werden. Bei Eingriffen in tragende Bauteile kommt der Tragwerksplaner dazu, bevor irgendetwas entfernt wird.
- 2Materialproben und Laborbefund. Bei Bestand vor 1995 nehmen wir Proben aus allen verdächtigen Materialien. Ergebnis nach wenigen Tagen. Erst danach steht fest, ob der Rückbau konventionell oder nach TRGS 519 läuft, und das entscheidet über Preis und Dauer.
- 3Medien trennen und sichern. Strom, Wasser, Gas und Heizung werden abgeklemmt und gesichert, Leitungen geortet und markiert. Ein beim Rückbau getroffenes Heizungsrohr im Winter macht aus einem Bauabschnitt einen Wasserschaden.
- 4Abschottung und Staubschutz. Bei bewohnten Nachbarbereichen Staubschutzwände mit Schleuse, Abdeckung von Treppenhaus und Zugängen. Bei Schadstoffsanierung zusätzlich Unterdruckhaltung mit Filteranlage.
- 5Rückbau in Reihenfolge. Von oben nach unten und von innen nach außen: Einbauten, Beläge, Sanitär, Estrich, Wände. Tragende Bauteile nur nach Freigabe und mit vorheriger Abfangung.
- 6Sortenreine Trennung. Bauschutt, Holz, Metall, Gips und Restmüll werden getrennt gesammelt. Gemischter Abfall kostet ein Vielfaches, und Gips gehört nicht in Bauschutt, weil er die gesamte Charge unverwertbar macht.
- 7Entsorgung mit Nachweis. Abfuhr über zugelassene Entsorger, Entsorgungsnachweis je Fraktion. Bei Schadstoffen zusätzlich Entsorgungsnachweis für gefährliche Abfälle und Freimessung der Räume.
- 8Übergabe an die nächsten Gewerke. Besenrein, mit Fotodokumentation des Zustands und Aufmaß dessen, was tatsächlich vorgefunden wurde. Erst jetzt lassen sich die Bedarfspositionen der Sanierung endgültig entscheiden.
Aufmaß vereinbaren und Festpreis bekommen, statt am Telefon geschätzt zu werden.
Was Entkernung und Rückbau kosten
Nettopreise für Berlin, Stand 2026, jeweils inklusive Container und Entsorgung, sofern nicht anders angegeben.
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| Position | Einheit | Übliche Spanne | Muss enthalten sein |
|---|---|---|---|
| Vollständige Entkernung Wohnung | je m² Wohnfläche | 90 bis 220 € | Alle Beläge, Estrich, Sanitär, Vorwände, nichttragende Wände, Leitungen. Container, Trennung, Entsorgungsnachweis. |
| Teilrückbau einzelner Räume | je m² | 45 bis 110 € | Beläge, Objekte, Einbauten. Ohne Estrich und ohne Wandrückbau. |
| Bad ausbauen | je Bad | 900 bis 2.400 € | Fliesen, Estrich, Objekte, Vorwand, Entsorgung. Ohne Schadstoffbelastung. |
| Estrich abbrechen und entsorgen | je m² | 28 bis 62 € | Aufnehmen, Abtransport, Entsorgung. Bei Verbundestrich am oberen Ende. |
| Nichttragende Wand zurückbauen | je m² | 35 bis 85 € | Rückbau, Entsorgung, Schließen der Anschlussstellen an Boden und Decke. |
| Materialprobe im Labor | je Probe | 60 bis 140 € | Probenahme und Analyse auf Asbest oder KMF. Ergebnis in wenigen Tagen. |
| Asbestsanierung nach TRGS 519 | je m² belastete Fläche | 85 bis 260 € | Abschottung, Unterdruckhaltung mit Filter, Ausbau durch zugelassenen Betrieb, Entsorgung als gefährlicher Abfall, Freimessung. |
| KMF-Ausbau, alte Mineralwolle | je m³ | 150 bis 380 € | Ausbau mit Schutzausrüstung, staubdichte Verpackung, getrennte Entsorgung. |
| Container mit Stellplatz auf öffentlichem Grund | je Container | 380 bis 850 € | Stellung, Abfuhr, Entsorgung, Sondernutzungserlaubnis. Preis je nach Fraktion und Größe. |
| Staubschutzwand mit Schleuse | je Stück | 220 bis 650 € | Aufbau, Folienschleuse, Rückbau nach Abschluss. Bei bewohnten Nachbarbereichen unverzichtbar. |
Nettopreise für Berlin, Stand 2026. Entsorgungskosten schwanken mit den Annahmepreisen der Verwertungsanlagen und sind der Posten mit der größten Bewegung. Gemischter Bauabfall kostet ein Mehrfaches sortenrein getrennter Fraktionen; Gips in einer Bauschuttcharge macht diese unverwertbar. Bei Schadstofffund verlängert sich die Bauzeit um ein bis drei Wochen.
Was beim Rückbau schiefgeht
Ohne Schadstoffprüfung abstemmen
Der folgenschwerste Fehler. Asbestfasern verteilen sich über die gesamte Wohnung und setzen sich in Ritzen, Textilien und Lüftungsöffnungen fest. Die anschließende Sanierung kostet ein Vielfaches der Probe, die vorher 60 bis 140 Euro gekostet hätte.
Tragendes Bauteil ohne Freigabe entfernt
Risse in den darüberliegenden Geschossen, im Extremfall ein Gefährdungstatbestand mit Räumung. Die nachträgliche Ertüchtigung ist immer teurer als der geplante Durchbruch.
Leitungen nicht geortet
Getroffene Wasser-, Gas- oder Stromleitungen. Im Winter wird aus einem getroffenen Heizungsrohr innerhalb einer Stunde ein Schaden über mehrere Geschosse.
Alles in einen Container
Gemischter Bauabfall kostet ein Vielfaches. Gips in einer Bauschuttcharge macht die ganze Charge unverwertbar. Die Trennung auf der Baustelle ist Arbeit, die sich in der Entsorgungsrechnung direkt bezahlt macht.
Kein Staubschutz zum bewohnten Bereich
Feiner Bauschutzstaub verteilt sich über das Treppenhaus im ganzen Haus. Bei Mehrfamilienhäusern führt das regelmäßig zu Beschwerden und im Zweifel zu Reinigungskosten für fremde Wohnungen.
Kein Aufmaß des vorgefundenen Zustands
Nach dem Rückbau ist sichtbar, was vorher nur vermutet wurde. Wird dieser Zustand nicht dokumentiert und aufgemessen, fehlt die Grundlage, um Bedarfspositionen sauber abzurechnen.
Wo wir zurückbauen
Wohnung vor der Kernsanierung
Der häufigste Fall. Entkernung bis auf Rohbau als erster Schritt der Sanierung.
Bad und Küche
Teilrückbau mit Staubschutz, wenn der Rest der Wohnung bewohnt bleibt.
Gewerbefläche vor dem Mieterausbau
Rückbau des vorherigen Ausbaus, oft mit Rückbauverpflichtung aus dem Mietvertrag.
Dachgeschoss vor dem Ausbau
Entrümpelung, Rückbau alter Einbauten, Freilegen der Konstruktion für die statische Prüfung.
Ladenlokal
Rückbau von Einbauten, Theken, Abhangdecken und Technik, meist unter Zeitdruck zwischen zwei Mietverhältnissen.
Keller und Nebenräume
Häufig mit Schadstoffverdacht bei alten Leitungsdämmungen und Brandschutzverkleidungen.
Für wen wir zurückbauen
Bauherren vor der Sanierung
Rückbau als erster Bauabschnitt, meist im Rahmen einer Komplettsanierung durch uns.
Käufer eines Bestandsobjekts
Rückbau, um den tatsächlichen Zustand sichtbar zu machen, bevor die Sanierung kalkuliert wird.
Vermieter
Rückbau nach Mietende, oft mit Entrümpelung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Gewerbliche Mieter
Erfüllung der Rückbauverpflichtung aus dem Mietvertrag bei Auszug.
Hausverwaltung und WEG
Rückbau in Gemeinschaftsflächen, Kellern und Treppenhäusern, oft nach Brandschutzauflage.
Erbengemeinschaften
Entrümpelung und Rückbau, um ein Objekt bewertbar oder verkaufsfähig zu machen.
Sagen Sie uns, was ansteht. Wir schauen es uns an und rechnen es durch.
Warum Rückbau mit uns
Häufige Fragen zu Entkernung und Rückbau
In Berlin 90 bis 220 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für eine vollständige Entkernung, einschließlich Container und Entsorgung. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung liegt damit bei 7.200 bis 17.600 Euro. Ein Teilrückbau einzelner Räume kostet 45 bis 110 Euro je Quadratmeter. Der größte Kostenblock ist nicht die Arbeitszeit, sondern die Entsorgung, und die hängt direkt davon ab, wie sauber die Fraktionen getrennt werden.
Bei allen Gebäuden, die vor 1995 errichtet oder saniert wurden, und zwar vor Beginn der Arbeiten. Die Verwendung asbesthaltiger Materialien wurde in Deutschland 1993 verboten, Restbestände wurden noch bis Mitte der neunziger Jahre verbaut. Verdächtig sind nicht nur offensichtliche Bauteile, sondern vor allem Fliesenkleber, Bodenplatten, Bitumenkleber, Spachtelmassen, Fensterkitt und Brandschutzverkleidungen. Eine Materialprobe kostet 60 bis 140 Euro und ist damit die günstigste Sicherheit, die man auf einer Baustelle kaufen kann.
Der Rückbau des betroffenen Bereichs läuft dann nach TRGS 519 durch einen dafür zugelassenen Fachbetrieb. Das bedeutet Abschottung des Bereichs, Unterdruckhaltung mit Filteranlage, Personenschleuse, Ausbau mit besonderen Verfahren und Entsorgung als gefährlicher Abfall, abgeschlossen mit einer Freimessung der Raumluft. Die Kosten liegen bei 85 bis 260 Euro je Quadratmeter belasteter Fläche, die Bauzeit verlängert sich um ein bis drei Wochen. Das ist unangenehm, aber beherrschbar, solange es geplant und nicht mitten im Abbruch entdeckt wird.
Bei einer Wohnung von 80 Quadratmetern ein bis drei Wochen, je nachdem ob der Estrich mit herauskommt und wie die Zufahrt für Container ist. In Berliner Innenstadtlagen ohne Stellfläche vor dem Haus verlängert sich das, weil Material über größere Strecken transportiert werden muss und die Sondernutzungserlaubnis für den Containerstellplatz zwei bis vier Wochen Vorlauf hat. Bei Schadstofffund kommen ein bis drei Wochen dazu.
Weil gemischter Bauabfall ein Mehrfaches der sortenrein getrennten Fraktionen kostet. Besonders kritisch ist Gips: Gelangt Gipskarton oder Gipsputz in eine Bauschuttcharge, ist die gesamte Charge nicht mehr als Bauschutt verwertbar und muss teurer entsorgt werden. Deshalb trennen wir auf der Baustelle in Bauschutt, Holz, Metall, Gips und Restmüll und weisen die Entsorgung je Fraktion nach. Der Mehraufwand vor Ort ist kleiner als die Ersparnis auf der Entsorgungsrechnung.
Bei einer vollständigen Entkernung nicht. Bei einem Teilrückbau, etwa nur des Bades, ist es möglich, wenn eine Staubschutzwand mit Schleuse gestellt wird und die Medienversorgung für die übrigen Räume erhalten bleibt. Rechnen Sie trotzdem mit erheblichem Lärm und feinem Staub, der sich trotz Abschottung verteilt. Bei Schadstoffsanierung nach TRGS 519 ist ein Verbleib in der Wohnung ausgeschlossen.
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Einsatzgebiet: Berlin und Brandenburg. Aufmaß in der Regel innerhalb weniger Werktage.