Kurz beantwortet
Eine energetische Sanierung kostet in Berlin je nach Umfang 300 bis 1.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Eine Fassadendämmung mit WDVS liegt bei 130 bis 260 Euro je Quadratmeter Fassadenfläche, ein Fenstertausch bei 750 bis 1.900 Euro je Fenster, eine Wärmepumpe im Bestand bei 22.000 bis 45.000 Euro inklusive Einbau und Anpassung der Heizflächen. Zuschüsse gibt es über die Bundesförderung für effiziente Gebäude, für Einzelmaßnahmen und für Effizienzhaus-Stufen. Voraussetzung ist immer, dass ein zugelassener Energieberater vor Auftragsvergabe eingebunden ist und der Antrag vor Vertragsschluss gestellt wurde.
Der häufigste Fehler bei energetischen Maßnahmen ist, sie einzeln zu betrachten. Neue dichte Fenster in einem Haus mit ungedämmter Außenwand verlagern das Problem: Die Feuchtigkeit, die vorher durch undichte Fugen abzog, kondensiert jetzt an der kältesten Stelle im Raum, meist in der Zimmerecke hinter dem Schrank. Das Ergebnis ist Schimmel in einer Wohnung, die vorher keinen hatte.
Umgekehrt bringt eine Wärmepumpe in einem ungedämmten Haus mit alten Heizkörpern hohe Vorlauftemperaturen und damit schlechte Jahresarbeitszahlen. Die Technik funktioniert, sie ist nur unwirtschaftlich. Deshalb gehört die Reihenfolge geplant: erst die Hülle, dann die Technik, und die Lüftung immer dann, wenn die Hülle dichter wird.
Der dritte Punkt ist die Förderung. Sie ist erheblich, aber an Formalien gebunden, die keine Nachsicht kennen. Der Antrag muss vor Auftragsvergabe gestellt sein, ein zugelassener Energieberater muss eingebunden sein, und die Fachunternehmererklärung muss zu dem passen, was ausgeführt wurde. Wer zuerst beauftragt und dann an Förderung denkt, bekommt nichts, egal wie förderfähig die Maßnahme technisch wäre.
Was wir energetisch umsetzen
Wir übernehmen Planung, Koordination und Ausführung als Generalunternehmerin und binden einen zugelassenen Energieberater ein, weil er für die Förderung Voraussetzung ist und weil die Berechnung der Maßnahmen in seine Hand gehört. Heizungs- und Sanitärarbeiten führen wir in eigener Ausführung aus, Dämm-, Fenster- und Dacharbeiten übernehmen eingetragene Fachbetriebe unter unserer Bauleitung.
Was sinnvoll ist, ergibt sich aus dem Gebäude, nicht aus einer Liste. Ein Gründerzeithaus mit Stuckfassade bekommt keine Außendämmung, sondern Innendämmung nach Feuchteberechnung, Kellerdecken- und Dachdämmung und eine passende Heizung. Ein Siebzigerjahre-Reihenhaus bekommt genau umgekehrt zuerst die Fassade.
- Bestandsaufnahme mit Energieberater, individueller Sanierungsfahrplan möglich
- Fassadendämmung als WDVS, ausgeführt von eingetragenen Fachbetrieben
- Innendämmung kapillaraktiv, nur nach Feuchteberechnung
- Dachdämmung zwischen und unter den Sparren, mit Luftdichtheitsebene
- Dämmung der obersten Geschossdecke, oft die günstigste Maßnahme überhaupt
- Kellerdeckendämmung, schnell umsetzbar und ohne Eingriff in die Wohnung
- Fenster- und Haustürtausch mit fachgerechtem Anschluss nach RAL
- Heizungserneuerung inklusive Wärmepumpe, in eigener Ausführung
- Hydraulischer Abgleich und Anpassung der Heizflächen
- Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, zentral oder dezentral
- Luftdichtheitskonzept und Blower-Door-Messung
- Förderantrag über den Energieberater, Fachunternehmererklärung durch uns
Maßnahmen im Vergleich: Aufwand, Wirkung, Eignung
Nicht jede Maßnahme lohnt sich an jedem Gebäude. Diese Übersicht zeigt, wo der Hebel groß ist und wo die Fallstricke liegen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Untergrund | Woran Sie ihn erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke dämmen | Nicht ausgebauter Dachboden über beheizten Räumen. | Die wirtschaftlichste Maßnahme überhaupt: geringe Kosten, spürbare Wirkung, kein Eingriff in die Wohnung, in Tagen umsetzbar. Nach GEG ohnehin verpflichtend, wenn die Decke nicht gedämmt ist und das Haus nach Eigentümerwechsel weitergenutzt wird. |
| Kellerdecke dämmen | Unbeheizter Keller unter beheizten Räumen, ausreichende Raumhöhe im Keller. | Ebenfalls günstig und schnell. Wirkt vor allem gegen kalte Fußböden im Erdgeschoss. Zu beachten sind Rohrleitungen und Deckenhöhe, weil die Dämmung Platz kostet. |
| Fassadendämmung als WDVS | Verputzte Fassade ohne Denkmalschutz, keine erhaltenswerte Gliederung. | Größter Einzelhebel bei ungedämmtem Bestand, aber teuer und nur mit Gerüst. Sinnvoll, wenn ohnehin eine Fassadensanierung ansteht, weil die Gerüstkosten dann nur einmal anfallen. Ausgeschlossen bei Stuckfassaden und im Denkmalbestand. |
| Innendämmung | Denkmalschutz oder erhaltenswerte Fassade, Außendämmung nicht möglich. | Nur kapillaraktiv und nur nach Feuchteberechnung. Innendämmung verschiebt den Taupunkt in die Konstruktion, ohne Nachweis entsteht Kondensat hinter der Dämmung. Geringe Dämmstärken mit Kalziumsilikat oder Holzfaser sind hier sicherer als hohe Dämmwerte mit Dampfsperre. |
| Fenstertausch | Einfachverglasung oder alte Isolierverglasung, undichte Anschläge. | Wirkt sofort, macht das Haus aber dichter. Ohne begleitende Wanddämmung oder Lüftungskonzept ist Schimmelbildung wahrscheinlich. Im Altbau ist die Instandsetzung der Kastenfenster oft die bessere Wahl. Der Anschluss ans Mauerwerk ist wichtiger als der U-Wert der Scheibe. |
| Wärmepumpe im Bestand | Vorhandene Gas- oder Ölheizung, Heizkörper mit hoher Vorlauftemperatur. | Funktioniert im Bestand, wenn die Vorlauftemperatur auf etwa 55 Grad gesenkt werden kann. Dafür braucht es hydraulischen Abgleich und meist größere Heizflächen in einzelnen Räumen. Ohne diese Vorarbeit läuft die Anlage, ist aber unwirtschaftlich. Der Heizlastberechnung kommt hier mehr Bedeutung zu als der Gerätewahl. |
Ablauf und Förderreihenfolge
- 1Energieberater einbinden. Erster Schritt, nicht letzter. Ein zugelassener Energie-Effizienz-Experte nimmt das Gebäude auf, berechnet die Maßnahmen und ist Voraussetzung für praktisch jede Förderung. Auf Wunsch erstellt er einen individuellen Sanierungsfahrplan, der eine sinnvolle Reihenfolge über Jahre festlegt.
- 2Maßnahmenpaket und Kostenschätzung. Wir stellen zusammen, was technisch sinnvoll und wirtschaftlich vertretbar ist, mit Kosten je Maßnahme und der zu erwartenden Wirkung. Erst danach entscheiden Sie über den Umfang.
- 3Förderantrag stellen. Der Antrag muss vor Auftragsvergabe gestellt sein, sonst entfällt die Förderung vollständig. Das ist die Formalie, an der die meisten Vorhaben scheitern. Der Energieberater übernimmt die Antragstellung, wir liefern die technischen Angaben.
- 4Auftragsvergabe nach Förderzusage. Erst nach Bestätigung wird beauftragt. Bei Verträgen mit aufschiebender Bedingung ist eine frühere Unterschrift möglich, das ist aber im Einzelfall mit dem Berater abzustimmen.
- 5Ausführung unter Bauleitung. Reihenfolge von außen nach innen: Dach und Fassade, dann Fenster, dann Technik, dann Lüftung. Heizungsarbeiten führen wir selbst aus, Dämmung und Fenster eingetragene Fachbetriebe unter unserer Leitung.
- 6Messung und Nachweis. Bei Luftdichtheitsanforderungen Blower-Door-Messung, bei Heizungen hydraulischer Abgleich mit Protokoll. Diese Nachweise sind nicht nur technisch sinnvoll, sie sind Voraussetzung für die Auszahlung der Förderung.
- 7Fachunternehmererklärung und Verwendungsnachweis. Wir stellen die Fachunternehmererklärung aus, der Energieberater reicht den Verwendungsnachweis ein. Erst danach fließt der Zuschuss.
Aufmaß vereinbaren und Festpreis bekommen, statt am Telefon geschätzt zu werden.
Was energetische Maßnahmen kosten
Nettopreise für Berlin, Stand 2026, vor Abzug einer möglichen Förderung. Die Bezugsgröße ist je Maßnahme unterschiedlich, deshalb ist sie jeweils angegeben.
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| Position | Einheit | Übliche Spanne | Muss enthalten sein |
|---|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke dämmen | je m² Deckenfläche | 35 bis 75 € | Dämmung, Dampfbremse falls nötig, bei begehbarer Ausführung Verlegeplatten. Die günstigste Maßnahme je eingesparter Kilowattstunde. |
| Kellerdecke dämmen | je m² Deckenfläche | 45 bis 95 € | Dämmplatten, Anarbeiten an Leitungen und Trägern, ggf. Brandschutzanforderung im Kellerflur. |
| Fassadendämmung WDVS | je m² Fassade | 130 bis 260 € | Dämmplatten, Verdübelung, Armierung, Oberputz, Anstrich. Ohne Gerüst und ohne Anpassung von Fensterbänken und Dachüberstand. |
| Innendämmung kapillaraktiv | je m² Wandfläche | 110 bis 210 € | Untergrundvorbereitung, Kalziumsilikat- oder Holzfaserplatten, Anschlüsse, Oberfläche. Inklusive Feuchteberechnung. |
| Dachdämmung zwischen und unter Sparren | je m² Dachfläche | 120 bis 240 € | Dämmung, Luftdichtheitsebene, Konterlattung, Innenbeplankung. Von innen ausgeführt, ohne Neueindeckung. |
| Fenstertausch, Kunststoff, Dreifachverglasung | je Fenster | 750 bis 1.900 € | Ausbau, Einbau mit RAL-Montage, innere und äußere Abdichtung, Fensterbank, Entsorgung. Holz und Holz-Aluminium höher. |
| Wärmepumpe im Bestand, Luft-Wasser | je Anlage | 22.000 bis 45.000 € | Heizlastberechnung, Gerät, Einbau, Pufferspeicher, hydraulischer Abgleich, Anpassung einzelner Heizflächen. In eigener Ausführung. |
| Hydraulischer Abgleich mit Protokoll | je Wohneinheit | 550 bis 1.400 € | Raumweise Heizlastberechnung, Voreinstellung der Ventile, Protokoll. Häufig Fördervoraussetzung. |
| Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung | je Wohneinheit | 6.500 bis 18.000 € | Zentrale Anlage mit Kanalnetz. Dezentrale Einzelgeräte je Raum 1.200 bis 2.600 Euro. |
| Energieberatung und Sanierungsfahrplan | je Objekt | 1.400 bis 3.500 € | Aufnahme, Berechnung, Fahrplan, Antragstellung, Verwendungsnachweis. Selbst förderfähig. |
Nettopreise für Berlin, Stand 2026, vor Förderung. Verbindlich ist das Angebot nach Ortstermin und Berechnung durch den Energieberater. Zu Fördersätzen machen wir bewusst keine festen Angaben: Die Konditionen der Bundesförderung für effiziente Gebäude ändern sich mehrmals jährlich und gelten in der Fassung zum Zeitpunkt der Antragstellung. Welche Sätze für Ihr Vorhaben gelten, klärt der Energieberater vor Auftragsvergabe verbindlich.
Typische Fehler bei energetischen Sanierungen
Erst beauftragen, dann an Förderung denken
Der Antrag muss vor Auftragsvergabe gestellt sein. Wird zuerst der Werkvertrag unterschrieben, entfällt die Förderung vollständig, unabhängig davon, wie förderfähig die Maßnahme technisch wäre. Das ist der teuerste Formfehler in diesem Bereich.
Dichte Fenster ohne Lüftungskonzept
Neue Fenster machen das Haus dicht. Die Feuchtigkeit, die vorher durch Fugen abzog, kondensiert dann an der kältesten Stelle im Raum. Schimmel in einer Wohnung, die vorher keinen hatte, ist die häufigste Folge einer isolierten Fenstermaßnahme.
Innendämmung ohne Feuchteberechnung
Der Taupunkt wandert in die Konstruktion. Ohne Nachweis und ohne kapillaraktives System entsteht Kondensat hinter der Dämmung, das erst auffällt, wenn es durch die Oberfläche kommt.
Wärmepumpe ohne hydraulischen Abgleich
Die Anlage läuft, aber mit zu hoher Vorlauftemperatur und damit schlechter Jahresarbeitszahl. Die Stromrechnung fällt höher aus als erwartet, und der Fehler liegt nicht im Gerät, sondern in der fehlenden Vorarbeit.
Wärmebrücken an Anschlüssen übersehen
Balkonplatten, Rollladenkästen, Fensterlaibungen und Attiken. Eine gut gedämmte Fläche mit ungelösten Anschlüssen verlagert das Kondensat genau dorthin.
Fachunternehmererklärung passt nicht zur Ausführung
Weicht die tatsächliche Ausführung von der Antragstellung ab, etwa bei Dämmstärke oder U-Wert, wird die Auszahlung verweigert. Änderungen während der Bauzeit müssen mit dem Energieberater abgestimmt werden.
Gebäude, die wir energetisch sanieren
Einfamilienhaus der Sechziger bis Achtziger
Der klassische Fall: ungedämmte Fassade, alte Fenster, Gasheizung. Größter Hebel und beste Förderquote.
Gründerzeit-Altbau
Außendämmung meist ausgeschlossen. Schwerpunkt auf Dach, Kellerdecke, Innendämmung nach Berechnung und Heizungstechnik.
Reihenhaus
Kleinere Fassadenfläche, dadurch günstigere Dämmkosten je Quadratmeter Wohnfläche. Abstimmung mit Nachbarn bei durchgehender Fassade nötig.
Mehrfamilienhaus
Fassade und Dach als Gemeinschaftseigentum, beschlusspflichtig. Heizungserneuerung zentral, oft mit Etappenplan über mehrere Jahre.
Dachgeschoss beim Ausbau
Dämmung ist hier ohnehin nach GEG vorgeschrieben, die energetische Maßnahme fällt mit dem Ausbau zusammen.
Gewerbeimmobilie
Andere Anforderungen aus dem GEG, oft mit Schwerpunkt auf Lüftung und Beleuchtung statt auf der Hülle.
Für wen wir energetisch sanieren
Hauseigentümer mit Sanierungspflicht
Nach Eigentümerwechsel greifen Nachrüstpflichten des GEG, etwa für die oberste Geschossdecke und alte Heizkessel. Wir prüfen, was für Ihr Gebäude gilt.
Käufer eines Bestandsgebäudes
Wir sagen Ihnen vor dem Kauf, welche energetischen Pflichten auf Sie zukommen und was sie kosten.
Eigentümer mit hohen Heizkosten
Hier steht die Wirtschaftlichkeit im Vordergrund. Der Sanierungsfahrplan zeigt, welche Maßnahme je investiertem Euro am meisten bringt.
WEG und Hausverwaltung
Beschlussvorbereitung, Etappenplanung über mehrere Jahre, Förderung für die Gemeinschaft.
Vermieter
Modernisierung mit Blick auf Umlagefähigkeit und die Grenzen der Modernisierungsumlage.
Denkmaleigentümer
Energetische Verbesserung im Rahmen dessen, was der Denkmalschutz zulässt, mit eigenen Förder- und Abschreibungswegen.
Sagen Sie uns, was ansteht. Wir schauen es uns an und rechnen es durch.
Warum energetisch mit uns sanieren
Häufige Fragen zur energetischen Sanierung
Fast immer die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Beide sind günstig, schnell umzusetzen, greifen nicht in die Wohnräume ein und haben je investiertem Euro die beste Wirkung. Danach folgt je nach Gebäude die Fassade oder das Dach, und erst dann die Heiztechnik, weil sich die benötigte Heizleistung nach der Dämmung ändert. Wer die Heizung zuerst tauscht, dimensioniert sie für ein Gebäude, das es nach der Sanierung nicht mehr gibt.
Das lässt sich seriös nur zum Zeitpunkt der Antragstellung sagen. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude unterscheidet zwischen Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und Anlagentechnik, der Heizungsförderung und den Effizienzhaus-Stufen bei umfassender Sanierung. Zusätzlich gibt es einen Bonus, wenn die Maßnahme aus einem individuellen Sanierungsfahrplan stammt. Die Sätze und Höchstbeträge werden mehrmals jährlich angepasst, teils unterjährig. Deshalb nennen wir hier bewusst keine Prozentzahlen, sondern lassen den Energieberater die für Ihr Vorhaben geltenden Konditionen vor der Auftragsvergabe verbindlich klären.
Vor der Auftragsvergabe, also bevor Sie den Werkvertrag unterschreiben. Das ist die wichtigste Formalie überhaupt, und sie kennt keine Nachsicht: Wer zuerst beauftragt, verliert den Anspruch vollständig. Möglich ist ein Vertrag mit aufschiebender Bedingung, der erst mit der Förderzusage wirksam wird. Ebenfalls Voraussetzung ist, dass ein zugelassener Energie-Effizienz-Experte eingebunden ist, bei fast allen Programmen schon vor der Antragstellung.
Sie funktioniert, wenn die Vorlauftemperatur auf etwa 55 Grad gesenkt werden kann. Ob das geht, entscheidet nicht das Baujahr, sondern die Heizlast der einzelnen Räume und die vorhandene Heizfläche. In der Praxis reicht es oft, in zwei oder drei Räumen größere Heizkörper einzubauen und einen hydraulischen Abgleich durchzuführen. Ohne diese Vorarbeit läuft die Anlage mit hoher Vorlauftemperatur, die Jahresarbeitszahl fällt ab, und die Stromrechnung überrascht. Die Heizlastberechnung ist hier wichtiger als die Wahl des Geräteherstellers.
Bestimmte Nachrüstpflichten des Gebäudeenergiegesetzes greifen bei einem Eigentümerwechsel, unter anderem für die Dämmung der obersten Geschossdecke, für ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen und für alte Konstanttemperaturkessel ab einem bestimmten Alter. Die Fristen laufen ab dem Eigentumsübergang. Welche Pflichten konkret für Ihr Gebäude bestehen, hängt vom Baujahr, vom bisherigen Zustand und von Ausnahmetatbeständen ab. Das prüfen wir mit dem Energieberater, bevor Sie Geld ausgeben.
Ja, aber weniger als Außendämmung und mit mehr Risiko. Sie ist die Lösung für Gebäude, an denen außen nicht gedämmt werden darf, also vor allem im Denkmalbestand und bei erhaltenswerten Stuckfassaden. Entscheidend ist die Ausführung: kapillaraktive Systeme wie Kalziumsilikat oder Holzfaser in eher geringer Dämmstärke, dazu eine Feuchteberechnung und die saubere Lösung der Anschlüsse an Decken und Innenwände, wo sonst Wärmebrücken entstehen. Hohe Dämmstärken mit Dampfsperre sind im Altbau riskant, weil ein einziger Fehler in der Sperrschicht ausreicht.
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