In Berlin entscheidet das Baujahr über fast alles: über die Konstruktion der Decken, über die Frage, welche Wände tragen, über die Leitungsführung und darüber, welche Schadstoffe zu erwarten sind. Im Gründerzeitbestand liegen Holzbalkendecken mit Schüttung, tragend sind die Außenwände und meist eine Mittelwand. In der Nachkriegsmoderne stehen Massivdecken und kleinere Räume, im Plattenbau sind fast alle Innenwände tragend oder aussteifend, was Grundrissänderungen stark einschränkt.
Der zweite Berliner Sonderfall ist rechtlicher Natur. In weiten Teilen von Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Pankow und Mitte gelten Erhaltungssatzungen. In diesen Milieuschutzgebieten kann schon der Einbau eines zweiten Bades, das Zusammenlegen zweier Wohnungen oder eine Grundrissänderung genehmigungspflichtig sein, und die Genehmigung ist nicht in jedem Fall zu bekommen. Das gehört vor das Angebot geklärt, nicht nach dem Rückbau.
Wir arbeiten in ganz Berlin, von den Altbauquartieren in Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg über die Siedlungen in Spandau, Reinickendorf und Tempelhof bis zu den Großwohnanlagen in Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg. Innerhalb des Stadtgebiets berechnen wir keine Anfahrt.
Was in Berlin typischerweise anfällt
Holzbalkendecken im Gründerzeitbestand
Der klassische Kostentreiber im Berliner Altbau. An den Auflagern in der Außenwand sammelt sich über Jahrzehnte Feuchtigkeit, die Balkenköpfe zerstört, obwohl der Balken im Raum intakt aussieht. Sichtbar wird das erst nach dem Öffnen des Bodens, weshalb es bei uns als Bedarfsposition mit Preis im Angebot steht.
Asbest in Bestand vor 1995
In Berliner Wohnungen steckt Asbest nicht nur in offensichtlichen Bauteilen, sondern vor allem in Fliesenkleber, Vinyl-Asbest-Bodenplatten, schwarzem Bitumenkleber und Spachtelmassen. Wir nehmen vor dem Rückbau Materialproben, statt es beim Abstemmen herauszufinden.
Milieuschutz und Erhaltungssatzungen
In Gebieten mit Erhaltungssatzung sind Maßnahmen genehmigungspflichtig, die den Wohnstandard über das Übliche hinaus anheben. Betroffen sein können ein zweites Bad, Grundrissänderungen, Wohnungszusammenlegungen und teils sogar der Einbau eines Aufzugs. Wir prüfen die Betroffenheit vor der Angebotserstellung.
Alte Leitungen: verzinkter Stahl und fehlender Schutzleiter
Im unsanierten Berliner Bestand finden sich verzinkte Stahlrohre, teils noch Blei, und Elektroinstallationen mit klassischer Nullung ohne Schutzleiter bei zwei bis vier Stromkreisen für die ganze Wohnung. Beides gehört vollständig erneuert, eine Teilerneuerung erzeugt an der Übergangsstelle verstärkte Korrosion.
Plattenbau: kaum Spielraum beim Grundriss
In den Großsiedlungen in Marzahn, Hellersdorf, Lichtenberg und Hohenschönhausen sind die Innenwände Betonfertigteile und fast durchgängig tragend oder aussteifend. Öffnungen sind stark eingeschränkt und immer nachweispflichtig. Sinnvoller ist hier meist die Konzentration auf Bad, Elektro, Fenster und Oberflächen.
Enge Innenstadtlagen und Containerstellplätze
In den dichten Altbauquartieren gibt es oft keine Stellfläche vor dem Haus. Ein Container auf öffentlichem Grund braucht eine Sondernutzungserlaubnis mit zwei bis vier Wochen Vorlauf. Das planen wir ein, weil es sonst den Rückbau verzögert.
Sanierung in den Berliner Bezirken
Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain
Dichter Gründerzeitbestand mit Holzbalkendecken, Stuck und Kastenfenstern, dazu große Teile unter Erhaltungssatzung. Hier sind Milieuschutz und Denkmalauflagen der erste Prüfschritt, noch vor der Statik.
Charlottenburg, Wilmersdorf und Schöneberg
Repräsentativer Altbau mit aufwendigen Stuckfassaden und großen Wohnungsgrundrissen. Fassadensanierungen sind hier fast immer Handarbeit an Gesimsen und Faschen und entsprechend in der oberen Preisspanne.
Steglitz, Zehlendorf und Lankwitz
Viel Einfamilienhausbestand aus den zwanziger bis siebziger Jahren. Schwerpunkt liegt auf energetischer Sanierung, Dachausbau und Bädern, oft in Verbindung mit einem Förderantrag.
Neukölln, Kreuzberg und Wedding
Gemischter Bestand mit hohem Sanierungsstau und häufigem Asbestverdacht bei Fliesenklebern und Bodenbelägen aus den sechziger bis achtziger Jahren. Materialprobe vor dem Rückbau ist hier Standard.
Marzahn, Hellersdorf, Lichtenberg und Hohenschönhausen
Großsiedlungen in Plattenbauweise mit tragenden Innenwänden. Grundrissänderungen sind stark eingeschränkt, dafür sind Bad, Elektro und Fenster gut standardisierbar, was bei mehreren Einheiten den Preis je Wohnung senkt.
Spandau, Reinickendorf und Tempelhof
Siedlungsbau der zwanziger bis sechziger Jahre mit Reihen- und Mehrfamilienhäusern. Häufig geht es um Kellerdecken- und Dachdämmung, Fenstertausch und Heizungserneuerung im Paket.
Unsere Leistungen in Berlin
Gebäudehülle
Ausbau & Tischlerei
Wo wir rund um Berlin arbeiten
Diese Orte und Ortsteile gehören zum Einsatzgebiet, ohne Aufschlag für die Anfahrt:
Aufmaßtermin in Berlin vereinbaren. Kostenlos und in der Regel innerhalb weniger Werktage.
Häufige Fragen aus Berlin
Eine Komplettsanierung liegt bei 1.000 bis 1.700 Euro netto je Quadratmeter Wohnfläche, eine Kernsanierung bei 1.500 bis 2.400 Euro, eine Badsanierung je nach Größe bei 9.000 bis 28.000 Euro. Für eine typische 70-Quadratmeter-Altbauwohnung mit neuem Bad, neuer Elektrik und aufgearbeiteten Dielen liegt die Summe meist zwischen 70.000 und 90.000 Euro. Planen Sie 10 bis 15 Prozent Rücklage zusätzlich ein.
In Gebieten mit Erhaltungssatzung, die es unter anderem in Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Pankow und Mitte gibt, sind bauliche Änderungen genehmigungspflichtig, wenn sie den Wohnstandard über das ortsübliche Maß anheben. Das kann ein zweites Bad betreffen, das Zusammenlegen von Wohnungen oder eine Grundrissänderung. Der Antrag läuft über das Bezirksamt und ist nicht in jedem Fall erfolgreich. Wir prüfen vor dem Angebot, ob Ihr Objekt in einem solchen Gebiet liegt.
In der Regel ja, aber mit statischem Nachweis, Abfangung während der Arbeiten und einem Stahlträger oder Betonsturz. Ein solcher Durchbruch kostet 2.200 bis 6.500 Euro und ist meist genehmigungspflichtig. Tragend sind im Gründerzeitbau die Außenwände und typischerweise eine Mittelwand, Zwischenwände von 6 bis 12 Zentimetern Stärke in der Regel nicht. Sicher lässt sich das nur mit Prüfung vor Ort sagen.