Kurz beantwortet
Eine Komplettsanierung kostet in Berlin 1.000 bis 1.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, eine Kernsanierung bis auf den Rohbau 1.500 bis 2.400 Euro. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung sind das 80.000 bis 192.000 Euro netto, für ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern 140.000 bis 336.000 Euro. Die Bauzeit liegt bei drei bis fünf Monaten für die Wohnung und bei sechs bis zwölf Monaten für das Haus. Der Unterschied zwischen Komplett- und Kernsanierung ist die Tiefe: Komplettsanierung erneuert Technik und Oberflächen, Kernsanierung nimmt das Gebäude bis auf die tragende Struktur zurück.
Komplettsanierung und Kernsanierung werden oft synonym benutzt, meinen aber unterschiedliche Tiefen. Bei der Komplettsanierung bleiben Grundriss, Estrich und meist die Fenster erhalten, erneuert werden Leitungen, Bäder, Böden und alle Oberflächen. Die Kernsanierung nimmt das Gebäude bis auf Außenwände, Decken und Treppenhaus zurück: alles andere kommt raus und neu.
Der Unterschied ist nicht akademisch, er entscheidet über Preis, Bauzeit und darüber, ob eine Genehmigung nötig ist. Er entscheidet außerdem darüber, wie viel man vorher wissen kann. Bei der Kernsanierung sieht man nach dem Rückbau alles und kann sauber kalkulieren. Bei der Komplettsanierung bleiben Bauteile stehen, deren Zustand man nur vermuten kann, und genau daraus entstehen später Nachträge.
Was beide gemeinsam haben: Sie scheitern nicht am Können der einzelnen Handwerker, sondern an der Reihenfolge. Sieben bis zehn Gewerke greifen ineinander, jedes hat Vorleistungen und Nachfolger, dazwischen liegen Trocknungszeiten, die man nicht verhandeln kann. Wer hier ohne Terminplan startet, zahlt am Ende Positionen zweimal.
Umfang einer Komplettsanierung
Wir übernehmen das Projekt als Generalunternehmerin: ein Werkvertrag mit der CLIENI.de Dienstleistungen GmbH, ein Bauleiter, eine Abrechnung. Sanitär- und Heizungsarbeiten führen wir in eigener Ausführung aus, die übrigen Gewerke übernehmen eingetragene Fachbetriebe unter unserer Bauleitung.
Der genaue Umfang ergibt sich aus der Bestandsaufnahme. Als Faustregel gilt: Alles, was Sie in dreißig Jahren nicht noch einmal anfassen wollen, gehört jetzt gemacht. Das betrifft vor allem Leitungen, Estrich und Fenster, weil deren nachträgliche Erneuerung die fertigen Oberflächen wieder zerstört.
- Bestandsaufnahme mit Statik-, Feuchte- und Schadstoffprüfung
- Entkernung und Rückbau, sortenrein mit Entsorgungsnachweis
- Grundrissänderungen mit statischer Berechnung und Genehmigung
- Elektroinstallation vollständig neu, Verteilung, FI-Schutz, Netzwerk
- Wasser-, Abwasser- und Heizungsleitungen neu, in eigener Ausführung
- Heizungserneuerung, auf Wunsch mit Wärmepumpe und Förderantrag
- Bäder und Gäste-WC komplett, Abdichtung nach DIN 18534
- Estrich neu, bei Bedarf mit Fußbodenheizung, inklusive Belegreifemessung
- Trockenbau für Wände, Decken, Schall- und Brandschutz
- Fenster und Innentüren erneuern oder aufarbeiten
- Malerarbeiten, Bodenbeläge, Fliesen, Oberflächen
- Tischlerarbeiten für Einbauten und Möbel nach Maß
- Endreinigung, Abnahme und vollständige Dokumentation
Sanierungstiefen und was sie unterscheidet
Vier Tiefen, die in der Praxis vorkommen. Die Wahl entscheidet über Kosten, Bauzeit und Genehmigungspflicht.
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| Untergrund | Woran Sie ihn erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|
| Renovierung | Oberflächen werden erneuert, Technik bleibt. Malerarbeiten, Boden, ggf. Türen. | Zwei bis vier Wochen, 250 bis 500 Euro je Quadratmeter. Sinnvoll bei Bestand, dessen Leitungen und Bad jünger als etwa zwanzig Jahre sind. Bei älterem Bestand ist es Geld, das man in wenigen Jahren wieder aufreißt. |
| Komplettsanierung | Technik und Oberflächen neu, Grundriss und Rohbau bleiben. Bäder, Elektro, Leitungen, Böden, Malerarbeiten. | Drei bis fünf Monate bei einer Wohnung, 1.000 bis 1.700 Euro je Quadratmeter. Die übliche Wahl bei Bestandswohnungen, die bewohnbar bleiben sollen. Estrich und Fenster bleiben, sofern ihr Zustand das hergibt. |
| Kernsanierung | Rückbau bis auf tragende Struktur. Nur Außenwände, Decken und Treppenhaus bleiben stehen. | Vier bis sieben Monate bei einer Wohnung, sechs bis zwölf bei einem Haus, 1.500 bis 2.400 Euro je Quadratmeter. Erlaubt freie Grundrissgestaltung und saubere Kalkulation, weil nach dem Rückbau alles sichtbar ist. Bei Grundrissänderungen genehmigungspflichtig. |
| Kernsanierung mit energetischer Vollsanierung | Zusätzlich Gebäudehülle: Dämmung, Fenster, Dach, Heizung, Lüftung mit Wärmerückgewinnung. | Acht bis achtzehn Monate, 2.000 bis 3.200 Euro je Quadratmeter. Nur hier ist der Effizienzhaus-Standard erreichbar, der die höchsten Fördersätze auslöst. Ein Energieberater muss vor Beginn eingebunden sein. |
Sanierungstiefen im Vergleich, Euro netto je m² Wohnfläche
Die Gewerkefolge, und warum sie nicht verhandelbar ist
- 1Bestandsaufnahme und Planung. Aufmaß, Feuchtemessung, Schadstoffproben, Sichtung von Statik und Leitungen. Bei Grundrissänderungen kommen Architekt und Tragwerksplaner dazu. Ergebnis ist ein Leistungsverzeichnis mit Einheitspreisen und offenen Bedarfspositionen.
- 2Genehmigung und Statik. Wanddurchbrüche, Grundrissänderungen, Dachausbau und veränderte Fensteröffnungen brauchen statischen Nachweis und meist eine Baugenehmigung. In Milieuschutzgebieten kann selbst ein zweites Bad genehmigungspflichtig sein. Diese Phase dauert Wochen bis Monate und gehört vor den Rückbau.
- 3Entkernung und Rückbau. Beläge, Estrich, Vorwände, Leitungen, nichttragende Wände raus. Sortenrein getrennt, mit Entsorgungsnachweis. Bei Schadstofffund Abschottung und Ausbau nach TRGS 519. Erst jetzt ist der tatsächliche Zustand sichtbar, Bedarfspositionen werden entschieden.
- 4Rohbauarbeiten und Durchbrüche. Neue Öffnungen mit Sturz, Wände mauern oder in Trockenbau stellen, Schächte anlegen. Alles, was tragend ist, nach statischer Vorgabe und mit Abnahme durch den Tragwerksplaner.
- 5Technik: Elektro, Sanitär, Heizung, Lüftung. Die längste Phase mit dem geringsten sichtbaren Fortschritt. Leitungen werden verlegt und geprüft: Druckprobe Wasser, Dichtheitsprüfung Abwasser, Messprotokoll Elektro. Jede Leitungsführung wird vor dem Verschließen fotografiert.
- 6Estrich und Trocknung. Der Taktgeber des ganzen Projekts. Zementestrich braucht je nach Aufbau vier bis sechs Wochen bis zur Belegreife, bei Fußbodenheizung kommt das Aufheizprotokoll dazu. Gemessen wird mit dem CM-Gerät. Diese Wochen lassen sich nicht durch mehr Personal verkürzen und gehören als eigene Zeile in den Terminplan.
- 7Trockenbau, Fenster, Innentüren. Wände und Decken schließen, Schall- und Brandschutz nach Vorgabe, Spachtelqualität Q2 bis Q4 je nach späterer Oberfläche. Fenster und Türen werden gesetzt, bevor gestrichen wird.
- 8Bäder, Fliesen, Oberflächen. Abdichtung mit eigener Abnahme, Fliesen, Malerarbeiten, Bodenbeläge. Reihenfolge von oben nach unten, damit fertige Böden nicht wieder belastet werden.
- 9Sanitärobjekte, Elektro-Endmontage, Einbauten. Objekte setzen und anschließen, Schalter und Leuchten montieren, Tischlerarbeiten einbauen. Erst jetzt sieht die Wohnung nach Wohnung aus, obwohl 80 Prozent der Kosten vorher angefallen sind.
- 10Endreinigung, Abnahme, Übergabe. Bauendreinigung, gemeinsame Abnahme mit Protokoll und Mängelliste samt Frist. Übergabe der Dokumentation: Aufmaße, Fotos verdeckter Leistungen, Prüfprotokolle, Materialnachweise, Entsorgungsbelege, Gewährleistungsfristen je Gewerk.
Aufmaß vereinbaren und Festpreis bekommen, statt am Telefon geschätzt zu werden.
Was eine Komplettsanierung kostet
Nettopreise für Berlin, Stand 2026. Die Quadratmeterpreise beziehen sich auf Wohnfläche und enthalten Handwerksleistung und Material in Standardausführung.
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| Position | Einheit | Übliche Spanne | Muss enthalten sein |
|---|---|---|---|
| Renovierung, Oberflächen und Böden | je m² Wohnfläche | 250 bis 500 € | Malerarbeiten, Bodenbeläge, ggf. Innentüren. Keine Technik, keine Bäder. |
| Komplettsanierung, Technik und Oberflächen | je m² Wohnfläche | 1.000 bis 1.700 € | Elektro komplett, Leitungen neu, ein Bad, Böden, Malerarbeiten, Innentüren. Estrich und Fenster bleiben. |
| Kernsanierung bis auf den Rohbau | je m² Wohnfläche | 1.500 bis 2.400 € | Entkernung, alle Leitungen, Estrich, Bäder, Fenster, Innenausbau, sämtliche Oberflächen. |
| Kernsanierung mit energetischer Vollsanierung | je m² Wohnfläche | 2.000 bis 3.200 € | Zusätzlich Dämmung, Dach, Heizungstausch, Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Voraussetzung für hohe Fördersätze. |
| Entkernung und Rückbau | je m² Wohnfläche | 90 bis 220 € | Rückbau, Container, sortenreine Trennung, Entsorgungsnachweis. Ohne Schadstoffbelastung. |
| Wanddurchbruch tragend, mit Sturz und Statik | je Durchbruch | 2.200 bis 6.500 € | Statische Berechnung, Abfangung, Stahlträger oder Betonsturz, Schließen der Anschlüsse. Ohne Genehmigungsgebühren. |
| Estrich neu, mit Dämmung | je m² | 55 bis 105 € | Dämmung, Randstreifen, Zementestrich, Belegreifemessung. Mit Fußbodenheizung 95 bis 165 Euro. |
| Architekt und Tragwerksplaner | je Projekt | nach HOAI | Nur bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen und tragenden Eingriffen. Wird gesondert ausgewiesen. |
| Unvorhergesehenes | % der Bausumme | 10 bis 15 % | Kein Angebotsposten, sondern eine Rücklage, die wir jedem Bauherrn empfehlen. Im Bestand findet sich immer etwas, das auf keinem Plan stand. |
Nettopreise für Berlin, Stand 2026, als Orientierung vor dem Aufmaß. Verbindlich ist das Angebot nach Ortstermin. Bei Privatkunden weisen wir die Arbeitskosten getrennt aus, damit Sie den Steuerbonus nach § 35a EStG geltend machen können. Für energetische Maßnahmen prüfen wir die BEG-Förderung, dafür muss ein Energieberater vor Auftragsvergabe eingebunden sein.
Wo Komplettsanierungen aus dem Ruder laufen
Kein Terminplan mit Gewerkefolge
Ohne Ablaufplan arbeiten Gewerke aneinander vorbei. Der Estrich kommt vor der Druckprobe, der Maler vor den Fenstern, der Bodenleger auf zu feuchtem Untergrund. Jeder dieser Fälle bedeutet, eine bezahlte Position noch einmal auszuführen.
Trocknungszeiten nicht eingeplant
Estrich braucht vier bis sechs Wochen bis zur Belegreife. Wer diese Wochen nicht im Plan hat, steht vor der Wahl, den Termin zu reißen oder zu früh zu belegen. Beides kostet.
Genehmigung zu spät beantragt
Statik und Baugenehmigung brauchen Wochen bis Monate. Wird erst nach dem Rückbau daran gedacht, steht die Baustelle offen und ungenutzt, während die Kosten weiterlaufen.
Keine Rücklage für Unvorhergesehenes
Im Bestand findet sich immer etwas: feuchte Balkenköpfe, Leitungen an unerwarteter Stelle, Schadstoffe. Wer sein Budget zu 100 Prozent verplant, muss mitten im Projekt an der Ausstattung sparen.
Abschläge laufen dem Baufortschritt davon
Ist mehr bezahlt als gebaut, verliert der Bauherr sein Druckmittel. Abschläge gehören an geprüftes Aufmaß gekoppelt, mit Sicherheitseinbehalt bis zur mängelfreien Abnahme.
Verdeckte Leistungen nicht dokumentiert
Leitungsführungen, Abdichtungen und Dämmungen verschwinden. Ohne Fotoprotokoll weiß in fünf Jahren niemand, wo die Wasserleitung liegt, und für die Gewährleistung fehlt der Nachweis.
Objekte, die wir komplett sanieren
Eigentumswohnung im Altbau
60 bis 120 m², meist mit Erhalt von Stuck und Dielen bei vollständig neuer Technik.
Einfamilien- und Reihenhaus
120 bis 200 m², oft in Verbindung mit energetischer Sanierung und Förderantrag.
Mehrfamilienhaus
Strangweise oder wohnungsweise, bei laufender Vermietung mit abgestimmtem Ablaufplan.
Dachgeschoss zu Wohnraum
Ausbau mit Statik, Dämmung nach GEG, Brandschutz, zweitem Rettungsweg und Genehmigung.
Gewerbeeinheit zu Wohnraum
Nutzungsänderung mit Genehmigung, Anforderungen an Schallschutz, Belichtung und Rettungswege.
Kaufobjekt vor Bezug
Sanierung im leeren Zustand, schnellste und günstigste Variante, weil keine Rücksicht auf Bewohner nötig ist.
Für wen wir komplett sanieren
Käufer vor dem Einzug
Wir sagen schon vor dem Notartermin, was die Sanierung realistisch kostet.
Selbstnutzer im Bestand
Abschnittsweise Sanierung bei laufender Nutzung, damit Bad und Küche nie gleichzeitig ausfallen.
Kapitalanleger
Sanierung mit Blick auf Vermietbarkeit und Termin, robuste Materialien statt teurer Sonderwünsche.
Erbengemeinschaften
Zunächst Zustandsklärung und Kostenrahmen, damit über Verkauf oder Sanierung entschieden werden kann.
Hausverwaltung und WEG
Instandsetzung nach Beschluss, Abrechnung je Einheit, Fotoprotokoll für die Versammlung.
Bauherren mit Architekt
Wenn Planung und Genehmigung stehen, übernehmen wir Vergabe, Bauleitung und Ausführung.
Sagen Sie uns, was ansteht. Wir schauen es uns an und rechnen es durch.
Warum eine Komplettsanierung mit uns
Häufige Fragen zur Komplett- und Kernsanierung
Bei der Komplettsanierung bleiben Grundriss, Estrich und meist die Fenster erhalten, erneuert werden Leitungen, Bäder, Böden und alle Oberflächen. Die Kernsanierung nimmt das Gebäude bis auf tragende Struktur zurück: Außenwände, Decken und Treppenhaus bleiben, alles andere kommt raus. Die Kernsanierung ist teurer und dauert länger, erlaubt dafür freie Grundrissgestaltung und lässt sich nach dem Rückbau sauber kalkulieren, weil alles sichtbar ist.
In Berlin 1.500 bis 2.400 Euro netto je Quadratmeter Wohnfläche, mit energetischer Vollsanierung 2.000 bis 3.200 Euro. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das 120.000 bis 192.000 Euro. Dazu sollten Sie 10 bis 15 Prozent Rücklage für Unvorhergesehenes einplanen, denn im Bestand findet sich regelmäßig etwas, das auf keinem Plan stand.
Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern liegt bei drei bis fünf Monaten, eine Kernsanierung bei vier bis sieben, ein Einfamilienhaus bei sechs bis zwölf Monaten. Der längste einzelne Block ist fast immer die Estrichtrocknung mit vier bis sechs Wochen bis zur Belegreife. Dazu kommen Lieferfristen für Fenster und Sanitärobjekte, die derzeit bei sechs bis zwölf Wochen liegen und deshalb früh bestellt werden müssen.
Erst Rückbau und Entkernung, dann Rohbauarbeiten und Durchbrüche, dann Technik mit Elektro, Sanitär, Heizung und Lüftung, dann Estrich mit Trocknungszeit, dann Trockenbau, Fenster und Türen, dann Bäder und Oberflächen, zuletzt Sanitärobjekte, Elektro-Endmontage und Einbauten. Die Regel dahinter ist einfach: alles, was schmutzt und nass ist, kommt vor allem, was fertig ist. Und jede Leistung, die später verdeckt wird, wird vorher geprüft und fotografiert.
Sobald tragende Bauteile verändert werden, der Grundriss sich ändert, Fensteröffnungen anders werden oder das Dachgeschoss zu Wohnraum wird, ja. In Berlin kommt in Milieuschutzgebieten hinzu, dass auch scheinbar kleine Maßnahmen genehmigungspflichtig sein können, etwa der Einbau eines zweiten Bades oder das Zusammenlegen von Wohnungen. Bei Denkmalschutz ist zusätzlich die untere Denkmalschutzbehörde einzubinden. Wir klären das vor dem Angebot, weil Genehmigungsverfahren Wochen bis Monate dauern und nicht parallel zum Rückbau laufen sollten.
Bei einer Komplett- oder Kernsanierung nicht. Wasser, Strom und Heizung sind zeitweise abgestellt, Rückbau und Stemmarbeiten erzeugen Staub, der sich nicht sinnvoll abschotten lässt, und der Estrich braucht Wochen zum Trocknen. Bei abschnittsweiser Sanierung ist Wohnenbleiben möglich, dann planen wir die Gewerkefolge so, dass Bad und Küche nie gleichzeitig stillstehen. Das verlängert die Bauzeit um etwa ein Drittel, ist aber oft günstiger als eine Zwischenmiete.
Nach Baufortschritt und geprüftem Aufmaß, nicht nach Kalender. Vor jeder Abschlagsrechnung wird festgestellt, welche Positionen tatsächlich erbracht sind. Bis zur mängelfreien Abnahme bleibt ein Sicherheitseinbehalt offen, üblich sind fünf Prozent der Auftragssumme. Wichtig ist, dass Sie nie mehr bezahlt haben, als gebaut wurde, denn das ist Ihr einziges Druckmittel, wenn es zu Verzögerungen oder Mängeln kommt.
Zehn bis fünfzehn Prozent der Bausumme. Das ist kein Aufschlag des Auftragnehmers, sondern eine Rücklage bei Ihnen. Im Bestand tauchen regelmäßig Dinge auf, die vor dem Rückbau nicht sichtbar waren: geschädigte Balkenköpfe, Leitungen an unerwarteter Stelle, asbesthaltige Kleber, ein Estrichaufbau, der anders ist als angenommen. Wir kalkulieren diese Punkte als Bedarfspositionen mit Preis, damit Sie die Größenordnung kennen. Ganz ausschließen lassen sie sich nicht.
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Einsatzgebiet: Berlin und Brandenburg. Aufmaß in der Regel innerhalb weniger Werktage.