Komplettsanierung in Berlin und Brandenburg
Komplettsanierung und Kernsanierung werden oft gleich benutzt, meinen aber unterschiedliche Tiefen. Bei der Komplettsanierung bleiben Grundriss, Estrich und meist die Fenster, erneuert werden Leitungen, Bäder, Böden und alle Oberflächen. Die Kernsanierung nimmt das Gebäude bis auf Außenwände, Decken und Treppenhaus zurück. Beide scheitern selten am Können der einzelnen Gewerke, sondern an der Reihenfolge, deshalb steht sie bei uns vor Baubeginn im Terminplan.
Was die Tiefe der Sanierung entscheidet.
Den Preis bestimmt die Tiefe stärker als die Ausstattung. Bei der Kernsanierung ist nach dem Rückbau alles sichtbar und sauber zu kalkulieren, bei der Komplettsanierung bleiben Bauteile stehen, deren Zustand man nur vermuten kann. Daraus entstehen die Bedarfspositionen. Eine Komplettsanierung dauert bei einer Wohnung drei bis fünf Monate, eine Kernsanierung vier bis sieben Monate, bei einem Haus sechs bis zwölf. Rund 80 Prozent der Kosten sind angefallen, bevor die Objekte gesetzt und die Einbauten montiert werden. Was Sie in dreißig Jahren nicht noch einmal anfassen wollen, gehört jetzt gemacht, vor allem Leitungen, Estrich und Fenster.
Am häufigsten beauftragen uns Eigentümer, Kapitalanleger und Architekten.
Was im Leistungsverzeichnis einer Komplettsanierung steht.
Bestandsaufnahme mit Statik-, Feuchte- und Schadstoffprüfung
Entkernung und Rückbau, sortenrein getrennt, mit Entsorgungsnachweis
Grundrissänderungen mit statischer Berechnung und Genehmigung
Elektroinstallation vollständig neu mit Verteilung, FI-Schutz und Netzwerk
Wasser-, Abwasser- und Heizungsleitungen neu, Druckprobe mit Protokoll
Heizungserneuerung, auf Wunsch mit Wärmepumpe
Bäder und Gäste-WC komplett, Abdichtung nach DIN 18534
Estrich neu, bei Bedarf mit Fußbodenheizung und Aufheizprotokoll
Trockenbau für Wände und Decken mit Schall- und Brandschutz
Fenster und Innentüren erneuern oder aufarbeiten
Malerarbeiten, Bodenbeläge, Fliesen und Oberflächen
Tischlerarbeiten für Einbauten nach Maß
Endreinigung, Abnahme und Übergabe der Dokumentation
| Nr | Verfahren | Wann sinnvoll | Grundlage |
|---|---|---|---|
| 01 | Selektiver Rückbau mit sortenreiner Trennung | Immer, bei Schadstoffverdacht nach Beprobung | Nachweisverordnung, TRGS 519/521 |
| 02 | Zementestrich oder Calciumsulfatestrich | Standard auf Massivdecken, Belegreife nach vier Wochen oder länger | DIN 18560, CM-Messung |
| 03 | Trockenestrich auf Holzbalkendecken | Bei begrenzter Last und kurzer Bauzeit | Herstellerzulassung, VOB/C ATV DIN 18340 |
| 04 | Abnahme je Gewerk vor dem nächsten | Bei jeder Schnittstelle: Abdichtung vor Fliese, Druckprobe vor Verschließen | VOB/B § 12, VOB/C |
Sechs Stellen, an denen eine Sanierung Zeit und Geld verliert.
| Nr | Bauteil | Woran Sie es erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|---|
| 01 | Gewerkefolge | Sieben bis zehn Gewerke greifen ineinander, jedes mit Vorleistung und Nachfolger. | Die Reihenfolge steht vor Baubeginn im Terminplan. Ohne Plan kommt der Estrich vor der Druckprobe, der Maler vor den Fenstern, der Bodenleger auf zu feuchten Untergrund, und jede dieser Positionen wird zweimal bezahlt. |
| 02 | Estrich und Trocknung | Neuer Zementestrich, bei Fußbodenheizung mit Aufheizprogramm. | Die Trocknung ist der Taktgeber des ganzen Projekts und steht als eigene Zeile im Terminplan. Ihre Wochen nutzen Trockenbau, Fenster und Türen. Wer sie nicht einplant, steht vor der Wahl, den Termin zu reißen oder zu früh zu belegen, und beides kostet. |
| 03 | Genehmigung und Statik | Wanddurchbrüche, Grundrissänderungen, Dachausbau oder veränderte Fensteröffnungen. | Statischer Nachweis und meist eine Baugenehmigung, beantragt vor dem Rückbau, weil das Verfahren Wochen bis Monate dauert. Im Milieuschutzgebiet kann schon ein zweites Bad oder das Zusammenlegen von Wohnungen genehmigungspflichtig sein. Wird erst nach dem Rückbau daran gedacht, steht die Baustelle offen, während die Kosten weiterlaufen. |
| 04 | Bauteile, die stehen bleiben | Bei der Komplettsanierung bleiben Estrich, Decken und meist die Fenster. Ihr Zustand ist vor dem Öffnen nur zu vermuten. | Absehbare Risiken stehen als Bedarfsposition mit Einheitspreis im Angebot, damit sie Sie nicht überraschen. Typisch sind feuchte Balkenköpfe, Leitungen an unerwarteter Stelle und ein anderer Estrichaufbau als angenommen. |
| 05 | Verdeckte Leistungen | Leitungen, Abdichtungen und Dämmungen verschwinden hinter Putz, Estrich und Fliese. | Jede Leitungsführung wird vor dem Verschließen fotografiert und im Bautagebuch abgelegt. Ohne Fotoprotokoll weiß in fünf Jahren niemand, wo die Wasserleitung liegt, und für die Gewährleistung fehlt der Nachweis. |
| 06 | Schadstoffe im Bestand | Bestand vor 1995 mit Fliesenkleber, Bodenplatten, Spachtelmassen oder alter Mineralwolle. | Vor dem Rückbau wird beprobt. Bei einem Fund wird der Abschnitt abgeschottet und durch einen zugelassenen Betrieb ausgebaut. Das steht als Bedarfsposition im Angebot und verschiebt den Terminplan, nicht den Vertrag. |
Eine Wohnung in 21 Wochen, die Trocknung als eigene Zeile.
Bestandsaufnahme und Planung
Aufmaß, Feuchtemessung, Schadstoffproben, Sichtung von Statik und Leitungen. Bei Grundrissänderungen kommen Architekt und Tragwerksplaner dazu.
Genehmigung und Terminplan
Statik und Genehmigung nach Abschnitt 03, dann der Terminplan mit Gewerkefolge und Trocknungszeiten. Er steht, bevor die erste Wand fällt.
Woche 1 bis 4: Rückbau und Rohbau
Beläge, Estrich, Vorwände, Leitungen und nichttragende Wände raus, sortenrein getrennt. Ab Woche 2 folgen Durchbrüche und Abfangungen nach statischer Vorgabe, abgenommen durch den Tragwerksplaner.
Woche 4 bis 8: Rohinstallation
Elektro, Sanitär und Heizung, die längste Phase mit dem geringsten sichtbaren Fortschritt. Sie endet mit der Druckprobe.
Woche 8 bis 13: Estrich, Trockenbau, Fenster
Estrich einbringen, dann Trocknung bis zur gemessenen Belegreife. Parallel schließen Trockenbau, Fenster und Türen die Räume.
Woche 13 bis 14: Abdichtung
Abdichtung der Bäder mit eigener Abnahme und Fotoprotokoll, bevor gefliest wird.
Woche 14 bis 18: Oberflächen
Fliesen, Maler und Bodenbeläge, von oben nach unten, damit fertige Böden nicht wieder belastet werden.
Woche 18 bis 20: Endmontage
Sanitärobjekte setzen und anschließen, Schalter und Leuchten montieren, Einbauten einsetzen.
Woche 20 bis 21: Abnahme und Übergabe
Gemeinsame Abnahme mit Protokoll und Mängelliste, Übergabe von Aufmaßen, Fotos verdeckter Leistungen, Prüfprotokollen und Gewährleistungsfristen je Gewerk.
Was Sie am Ende in der Hand halten.
| Nr | Nachweis | Grundlage | Wann |
|---|---|---|---|
| 01 | Schadstoffkataster | TRGS 519, TRGS 521 | Vor dem Rückbau |
| 02 | Druckprobe | DIN EN 806-4 | Vor dem Verschließen |
| 03 | Abdichtung mit Fotoprotokoll | DIN 18534 | Vor dem Fliesen |
| 04 | CM-Messung | DIN 18560 | Vor dem Belegen |
| 05 | Prüfprotokoll Elektro | DIN VDE 0100-600 | Vor der Abnahme |
| 06 | Abnahmeprotokoll | VOB/B § 12 | Nach jedem Gewerk und zum Schluss |
Fragen zur Komplettsanierung.
Kann ich während der Sanierung in der Wohnung wohnen?
Bei einer Komplett- oder Kernsanierung nicht. Wasser, Strom und Heizung sind zeitweise abgestellt, und der Staub aus Rückbau und Stemmarbeiten lässt sich nicht sinnvoll abschotten. Bei abschnittsweiser Sanierung ist Wohnenbleiben möglich, dann wird die Gewerkefolge so geplant, dass Bad und Küche nie gleichzeitig stillstehen. Das verlängert die Bauzeit um etwa ein Drittel, erspart aber den Umzug in eine Zwischenunterkunft.
Wie viel Reserve sollte ich einplanen?
Zehn bis fünfzehn Prozent der Bausumme, als Rücklage bei Ihnen, nicht als Aufschlag des Auftragnehmers. Im Bestand taucht regelmäßig etwas auf, das vor dem Rückbau nicht sichtbar war. Wer sein Budget vollständig verplant, muss sonst mitten im Projekt an der Ausstattung sparen.
Brauche ich einen Architekten?
Für eine Komplettsanierung ohne Grundrissänderung reicht das Leistungsverzeichnis. Ändert sich der Grundriss oder braucht es eine Genehmigung, übernehmen wir als Generalübernehmer auch Planung und Statik, oder wir arbeiten als Generalunternehmer nach der Planung Ihres Architekten. Welche Form passt, klären wir vor dem Angebot.
Was ändert sich, wenn auch die Hülle saniert wird?
Dann wird aus der Kernsanierung eine energetische Vollsanierung mit Dämmung, Fenstern, Dach, Heizung und Lüftung mit Wärmerückgewinnung. Die Bauzeit liegt bei acht bis achtzehn Monaten. Nur so ist der Effizienzhaus-Standard erreichbar, und dafür muss der Energieberater vor Beginn eingebunden sein.
Wer steht auf der Baustelle?
Ihr Vertragspartner ist die CLIENI.de Dienstleistungen GmbH, ein Vertrag statt sieben. Alle Gewerke laufen unter unserer Bauleitung, zulassungspflichtige Gewerke führen eingetragene Fachbetriebe aus, jeder mit vier Nachweisen vor der Vergabe. Bauleitung zwei- bis dreimal pro Woche vor Ort, bei Abdichtung, Estrich und Durchführungen täglich.
Verwandte Leistungen: Entkernung und RückbauAltbausanierungEstrich und Bodenbeläge
Sagen Sie uns, was ansteht.
Rückmeldung mit Terminvorschlag innerhalb von 48 Stunden, werktags. Angebot in fünf Werktagen nach dem Ortstermin.
Vergabe
Für Projektentwickler, Verwaltungen, Bestandshalter und Architekten. LV, Pläne oder Objektliste bitte an hallo@clieni.de.