Kurz beantwortet
Was eine Kellersanierung kostet, entscheidet die Art der Wassereinwirkung. Aufsteigende Feuchte aus dem Mauerwerk verlangt eine nachträgliche Horizontalsperre, seitlich eindringende Bodenfeuchte eine Flächenabdichtung, drückendes Wasser einen deutlich aufwendigeren Aufbau. Dazu kommt die Frage, ob von außen aufgegraben werden kann oder ob von innen gearbeitet werden muss. Beides ist nach DIN 18533 geregelt, und beides beginnt mit einer Feuchtemessung im Material statt mit einer Sichtprüfung. Den verbindlichen Preis nennen wir nach dieser Untersuchung.
Fast jeder feuchte Keller wird zunächst falsch behandelt, weil die Ursache nicht bestimmt wurde. Es gibt vier typische Fälle, und sie sehen alle gleich aus: aufsteigende Feuchte aus dem Erdreich über das Mauerwerk, seitlich eindringende Bodenfeuchte durch die erdberührte Wand, drückendes Wasser bei hohem Grundwasserstand oder Stauwasser in bindigem Boden, und schlicht Kondensat an kalten Wänden im Sommer.
Der letzte Fall ist der häufigste Irrtum. Wer im Sommer den Keller mit warmer Außenluft lüftet, bringt viel Feuchtigkeit an kalte Wände, wo sie kondensiert. Der Keller wird nasser, nicht trockener. Dieser Fall braucht keine Abdichtung, sondern ein anderes Lüftungsverhalten, und er lässt sich mit einer Messung über zwei Wochen zweifelsfrei von einem Bauschaden unterscheiden.
Für die echten Fälle gilt die DIN 18533 für die Abdichtung erdberührter Bauteile. Sie ordnet die Wassereinwirkung in Klassen ein, und aus der Klasse folgt der zulässige Aufbau. Eine Abdichtung, die für Bodenfeuchte ausgelegt ist, hält drückendem Wasser nicht stand. Wir bestimmen deshalb zuerst die Klasse. Die Ausführung übernehmen eingetragene Fachbetriebe unter unserer Bauleitung.
Was zu einer Kellersanierung gehört
Der Umfang reicht von einer nachträglichen Horizontalsperre mit Sanierputz bis zur vollständigen Außenabdichtung mit Freilegen der Kellerwände, Perimeterdämmung und Drainage. Dazwischen liegen die Innenabdichtungen, die dann zum Einsatz kommen, wenn von außen nicht aufgegraben werden kann.
Wir sagen offen, was eine Innenabdichtung leistet und was nicht: Sie hält das Wasser aus dem Raum, nicht aus der Wand. Das Mauerwerk bleibt feucht, und die Dämmung und Nutzung müssen darauf abgestimmt sein.
- Untersuchung: Materialfeuchte messen, Salzbelastung prüfen, Wassereinwirkungsklasse bestimmen, Raumklima aufzeichnen
- Nachträgliche Horizontalsperre im Bohrlochinjektions-, Mauersäge- oder Einschlagverfahren
- Außenabdichtung: Freilegen, Untergrund vorbereiten, Abdichtung aufbringen, Schutzschicht, Perimeterdämmung
- Drainage nach Regelwerk, nur wo Gefälle und Vorflut das zulassen
- Innenabdichtung bei nicht aufgrabbarer Lage: Sperrputz, mineralische Dichtungsschlämme, Verpressung oder Schleierinjektion
- Sanierputzsystem im salzbelasteten Bereich, nach den Regeln für Sanierputze
- Hohlkehle am Wand-Boden-Anschluss, Durchdringungen für Leitungen abdichten
- Kellerboden instand setzen, bei Bedarf neue Bodenplatte mit Abdichtung
- Lichtschächte, Kellerfenster und Kellertüren erneuern, Entwässerung der Schächte sicherstellen
- Kellerdeckendämmung als energetische Maßnahme mit gutem Verhältnis von Aufwand und Wirkung
- Technische Trocknung und Messprotokolle, Oberflächen wiederherstellen
Wasserarten und wie wir sie behandeln
Die Zuordnung der Wassereinwirkung ist der eigentliche Teil der Arbeit. Aus ihr folgt der zulässige Aufbau nach DIN 18533, und ein Aufbau für die falsche Klasse versagt zuverlässig.
| Untergrund | Woran Sie ihn erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|
| Aufsteigende Feuchte im Mauerwerk | Waagerechter Schadensrand, Salzausblühungen, abplatzender Putz, Materialfeuchte nimmt nach unten zu. Unabhängig von der Jahreszeit. | Nachträgliche Horizontalsperre herstellen, im Bohrlochinjektions-, Mauersäge- oder Einschlagverfahren, abhängig von Wandaufbau und Zugänglichkeit. Danach Sanierputzsystem, das die ausgetretenen Salze aufnimmt. Ohne Sperre zerstört die Feuchte jeden neuen Putz. |
| Seitlich eindringende Bodenfeuchte | Feuchteschaden über die Wandfläche verteilt, verstärkt nach Regenperioden, oft an der Wetterseite oder dort, wo ein Fallrohr endet. | Flächenabdichtung der erdberührten Wand. Von außen ist die fachlich bessere Lösung: freilegen, Untergrund vorbereiten, abdichten, Schutzschicht und Perimeterdämmung. Wo das nicht geht, Innenabdichtung mit klarer Aussage zu ihren Grenzen. |
| Drückendes Wasser oder Stauwasser | Wasser steht ein, Feuchte auch im Bodenbereich, Schaden hängt am Grundwasserstand oder tritt nach Starkregen in bindigem Boden auf. | Die aufwendigste Klasse. Verlangt eine Abdichtung, die dem Wasserdruck standhält, meist von außen mit entsprechendem Aufbau, innen über eine Wanne. Hier gehört ein Bodengutachten vor die Planung, und zwar immer. |
| Kondensat an kalten Wänden | Feuchte Wände im Sommer, trockener Keller im Winter, beschlagene Oberflächen, oft nach intensivem Sommerlüften. Materialfeuchte in der Tiefe unauffällig. | Kein Abdichtungsfall. Lüftungsverhalten anpassen, kühl halten und nur lüften, wenn die Außenluft kälter ist als die Wandoberfläche, auf Wunsch mit feuchtegeführter Lüftung. Hier wäre jede Abdichtung herausgeworfenes Geld, und genau sie wird am häufigsten verkauft. |
| Salzbelastetes Mauerwerk | Weiße, flaumige Ausblühungen, pulvriger Putz, wiederkehrende Schäden an denselben Stellen. | Salze wandern mit der Feuchte und kristallisieren an der Oberfläche, wo sie den Putz absprengen. Nach Beseitigung der Feuchtequelle kommt ein Sanierputzsystem, das die Salze im Porenraum aufnimmt, statt sie an die Oberfläche zu lassen. |
| Keller als Wohnraum geplant | Nutzungsänderung vom Lager- zum Aufenthaltsraum. | Das ist kein Abdichtungs-, sondern ein Genehmigungsthema. Geprüft werden lichte Höhe, zweiter Rettungsweg, Belichtung, Wärmeschutz und Feuchteschutz. In Teilen Brandenburgs kommt die Frage nach Radon dazu. Das klären wir vor der Planung und nicht danach. |
Ablauf einer Kellersanierung
- 1Untersuchung und Messung. Materialfeuchte an mehreren Punkten und in mehreren Tiefen messen, Salzbelastung prüfen, Raumklima über ein bis zwei Wochen aufzeichnen, Außenniveau und Entwässerung begutachten. Ergebnis ist die Wassereinwirkungsklasse und eine Ursachenaussage.
- 2Entscheidung außen oder innen. Von außen ist fachlich die bessere Lösung, verlangt aber Aufgrabbarkeit, Platz und oft die Zustimmung von Nachbarn oder der Gemeinschaft. Wir legen beide Varianten mit ihren Grenzen nebeneinander, statt die einfachere als die einzige darzustellen.
- 3Horizontalsperre. Wo aufsteigende Feuchte vorliegt, wird zuerst die Sperre hergestellt. Verfahren nach Wandaufbau: Bohrlochinjektion bei inhomogenem Mauerwerk, Mauersäge bei durchgehender Lagerfuge, Einschlagverfahren bei geeignetem Ziegelmauerwerk.
- 4Freilegen und abdichten. Bei der Außenvariante Erdreich aufnehmen, Wand reinigen und ausgleichen, Hohlkehle am Fundamentanschluss, Abdichtung in der zur Klasse passenden Bauart, Schutzlage, Perimeterdämmung, gegebenenfalls Drainage mit Gefälle und Vorflut.
- 5Innenabdichtung, wenn nötig. Sperrputz oder mineralische Dichtungsschlämme, Hohlkehle am Wand-Boden-Anschluss, Durchdringungen abdichten. Bei Bedarf Verpressung oder Schleierinjektion. Mit der klaren Ansage, dass die Wand feucht bleibt.
- 6Trocknung. Technische Trocknung der durchfeuchteten Bauteile, Verlauf über Messungen dokumentiert. Beendet wird sie nach Messwert und nicht nach Kalender.
- 7Sanierputz und Oberflächen. Altputz bis in den unbelasteten Bereich abnehmen, Spritzbewurf, Sanierputzsystem, diffusionsoffene Beschichtung. Dichte Farben und Fliesen auf salzbelastetem Untergrund sind der sichere Weg zum nächsten Schaden.
- 8Abnahme und Übergabe. Gemeinsame Begehung, Übergabe der Messprotokolle, der Angaben zum Abdichtungsaufbau und der Hinweise zum Lüften. Letztere entscheiden über die Haltbarkeit mehr als jedes Material.
Aufmaß vereinbaren und Festpreis bekommen, statt am Telefon geschätzt zu werden.
Woran Sie ein vollständiges Kellerangebot erkennen
Bei Kellern entsteht der häufigste Vergleichsfehler bei der Untersuchung: Ein Angebot, das ohne Feuchtemessung eine Abdichtung anbietet, rät. Die Übersicht zeigt, welche Positionen zu einer Sanierung gehören.
| Position | Einheit | Muss im Angebot enthalten sein |
|---|---|---|
| Untersuchung und Befund | pauschal | Materialfeuchtemessung in mehreren Tiefen, Salzprüfung, Raumklimaaufzeichnung, Bestimmung der Wassereinwirkungsklasse, schriftlicher Befund. |
| Bodengutachten | pauschal | Bei Verdacht auf drückendes Wasser oder Stauwasser. Grundlage für die Wahl der Abdichtungsbauart. |
| Nachträgliche Horizontalsperre | je lfd. m | Verfahren nach Wandaufbau, Material, Bohrungen und deren Verschluss, Protokoll der eingebrachten Menge. |
| Erdarbeiten und Freilegen | je lfd. m | Aushub bis Fundamentunterkante, Sicherung der Grabenwände, Lagerung und Wiederverfüllung, Wiederherstellung der Oberfläche. |
| Außenabdichtung | je m² | Untergrundvorbereitung, Hohlkehle, Abdichtung in der zur Klasse passenden Bauart, Schutzlage. |
| Perimeterdämmung | je m² | Druckfeste, wasserunempfindliche Dämmung bis unter Geländeoberkante, Anschluss an die Sockeldämmung. |
| Drainage | je lfd. m | Rohr, Filterschicht, Spülschächte, Anschluss an eine zulässige Vorflut. Nur dort, wo Gefälle und Vorflut vorhanden sind. |
| Innenabdichtung | je m² | Sperrputz oder Dichtungsschlämme, Hohlkehle, Abdichtung der Durchdringungen. |
| Sanierputzsystem | je m² | Altputz abnehmen, Spritzbewurf, Sanierputz im geprüften Systemaufbau, diffusionsoffene Beschichtung. |
| Technische Trocknung | je Gerät und Tag | Aufstellung, Betrieb, Messprotokolle, Abbau. Laufzeit nach Messung. |
| Kellerdeckendämmung | je m² | Dämmung an der Kellerdecke, Anschlüsse an Wände und Leitungen. Die Maßnahme mit dem besten Verhältnis von Aufwand und Wirkung im Keller. |
Fehlt die Untersuchung als eigene Position, wird geraten. Verbindlich wird es nach der Messung. Zur Ehrlichkeit gehört: Eine Innenabdichtung hält das Wasser aus dem Raum, nicht aus der Wand. Das Mauerwerk bleibt feucht, die Wand bleibt kälter, und eine Dämmung darauf ist nur als kapillaraktives System sinnvoll. Wer eine dauerhaft trockene Wand will, muss von außen abdichten. Eine Drainage ist nicht überall zulässig und ersetzt keine Abdichtung. Soll der Keller zum Aufenthaltsraum werden, ist das ein Genehmigungsverfahren mit Anforderungen an Höhe, Rettungsweg, Belichtung und Wärmeschutz; in Teilen Brandenburgs kommt die Prüfung auf Radon hinzu.
Was bei Kellern schiefgeht
Abgedichtet ohne Ursache zu kennen
Die häufigste und teuerste Reihenfolge. Eine Flächenabdichtung gegen aufsteigende Feuchte wirkt nicht, eine Horizontalsperre gegen drückendes Wasser auch nicht. Die Messung kostet einen Bruchteil der falschen Maßnahme.
Kondensatproblem als Bauschaden behandelt
Sommerlüften an kalten Wänden erzeugt Feuchte, die wie ein Abdichtungsmangel aussieht. Wer hier abdichtet, hat Geld ausgegeben und das Problem behalten. Zwei Wochen Messung klären das.
Dichter Putz oder Fliesen auf salzbelastetem Mauerwerk
Die Feuchtigkeit sucht sich den Weg daneben, und die Salze sprengen den Belag ab. Auf salzbelastetem Untergrund gehört ein Sanierputzsystem und keine dichte Schicht.
Drainage statt Abdichtung
Eine Drainage führt Wasser ab, sie dichtet nichts ab. Ohne Abdichtung dahinter ist sie wirkungslos, und ohne Gefälle und zulässige Vorflut ist sie außerdem nicht genehmigungsfähig.
Innendämmung auf feuchte Kellerwand
Eine dampfdichte Dämmung auf feuchtem Mauerwerk schließt die Feuchtigkeit ein und verschiebt den Taupunkt in die Konstruktion. Im Keller gehören dorthin kapillaraktive Systeme und ein Nachweis, oder gar keine Dämmung.
Lichtschacht ohne Entwässerung
Ein voller Lichtschacht drückt Wasser direkt an das Kellerfenster, unabhängig davon, wie gut die Wand abgedichtet ist. Der Anschluss an die Entwässerung wird regelmäßig vergessen.
Erdreich zu hoch angefüllt
Liegt das Gelände über der Abdichtungsoberkante, läuft Wasser daran vorbei in die Wand. Nach Gartenarbeiten ist das eine überraschend häufige Schadensursache.
Trocknung nach Kalender beendet
Trocknungsgeräte werden abgebaut, weil die vereinbarte Zeit um ist, nicht weil der Messwert erreicht ist. Die Restfeuchte zeigt sich dann im neuen Putz.
Keller, die wir sanieren
Gründerzeitkeller in Berlin
Ziegelmauerwerk ohne Horizontalsperre, oft mit Sandboden und gewölbten Decken. Der Regelfall für die nachträgliche Sperre.
Souterrain- und Gartengeschosswohnung
Bewohnter erdberührter Raum. Hier sind Abdichtung, Wärmeschutz und Lüftung gemeinsam zu lösen.
Nachkriegs- und Siedlungsbau
Beton- oder Hohlblockwände mit alter bituminöser Abdichtung, die ihre Elastizität verloren hat.
Einfamilienhaus im Umland
Oft aufgrabbar, dadurch die fachlich bessere Außenvariante möglich. In Brandenburg häufig mit bindigem Boden und Stauwasser.
Gewerbe- und Lagerkeller
Anforderungen an trockene Lagerung, meist mit zusätzlicher Bodenabdichtung und Beschichtung.
Keller als Wohn- oder Hobbyraum
Nutzungsänderung mit eigenem Genehmigungsverfahren, Anforderungen an Höhe, Rettungsweg und Belichtung.
Für wen wir Keller sanieren
Eigentümer und Selbstnutzer
Der Befund gehört zu den Hausunterlagen, auch wenn zunächst nur ein Teil saniert wird.
WEG und Hausverwaltung
Kellerwände und Abdichtung sind Gemeinschaftseigentum und damit beschlusspflichtig. Wir liefern Befund und Entscheidungsvorlage.
Vermieter
Feuchte Kellerräume führen regelmäßig zu Mietminderungen. Ein dokumentierter Befund ordnet die Verantwortung.
Kapitalanleger und Ankäufer
Der Keller ist im Ankauf der am häufigsten unterschätzte Posten. Prüfung gehört in die technische Ankaufsprüfung.
Projektentwickler
Abdichtung und Trockenlegung als eigenes Gewerk im Leistungsverzeichnis, mit Bedarfspositionen für den Befund nach dem Freilegen.
Gewerbebetriebe
Trockene Lagerflächen, oft unter laufendem Betrieb und abschnittsweise.
Sagen Sie uns, was ansteht. Wir schauen es uns an und rechnen es durch.
Warum Ihr Keller bei uns richtig liegt
Häufige Fragen zur Kellersanierung
Durch Messung. Wir bestimmen die Materialfeuchte an mehreren Punkten und in mehreren Tiefen, prüfen auf Salze und zeichnen Temperatur und Luftfeuchte über ein bis zwei Wochen auf. Aus dem Muster lässt sich ablesen, ob die Feuchtigkeit von unten über das Mauerwerk kommt, seitlich durch die erdberührte Wand eindringt, unter Druck steht oder sich schlicht aus der Raumluft an kalten Wänden niederschlägt. Diese Unterscheidung ist die Grundlage für alles Weitere, und sie ist nicht durch Hinsehen zu treffen.
Von außen ist fachlich die bessere Lösung, weil das Wasser dort aufgehalten wird, wo es ankommt, und das Mauerwerk austrocknen kann. Sie setzt voraus, dass aufgegraben werden kann: genug Platz, keine entgegenstehenden Leitungen, bei Grenzbebauung und in Eigentümergemeinschaften die nötigen Zustimmungen. Wo das nicht geht, ist die Innenabdichtung die richtige Wahl, aber mit einer klaren Grenze: Sie hält das Wasser aus dem Raum, nicht aus der Wand. Das Mauerwerk bleibt feucht, die Wand kälter, und das muss bei Dämmung und Nutzung bedacht werden.
Eine Sperrschicht, die nachträglich in das Mauerwerk eingebracht wird, um aufsteigende Feuchte zu unterbrechen. Es gibt drei gängige Verfahren: die Bohrlochinjektion, bei der ein Dichtstoff in ein Bohrlochraster eingebracht wird und sich im Porenraum verteilt, das Mauersägeverfahren, bei dem die Wand abschnittsweise aufgetrennt und eine Sperrbahn eingelegt wird, und das Einschlagverfahren mit Chromstahlblechen bei geeignetem Ziegelmauerwerk mit durchgehender Lagerfuge. Welches passt, entscheidet der Wandaufbau. Die Sperre allein trocknet die Wand nicht; danach folgen Trocknung und Sanierputz.
Oft nicht, und sie ersetzt in keinem Fall eine Abdichtung. Eine Drainage führt anfallendes Wasser ab und entlastet die Abdichtung, sie dichtet aber nichts ab. Zulässig und sinnvoll ist sie nur, wenn ein Gefälle hergestellt werden kann und eine Vorflut vorhanden ist, in die eingeleitet werden darf. Eine Drainage ohne Vorflut ist eine Rinne, die Wasser an der Hauswand sammelt. Bei drückendem Wasser aus hohem Grundwasserstand hilft sie ohnehin nicht, dort ist eine druckwasserhaltende Abdichtung gefragt.
Die Abdichtung hält die festgestellte Wassereinwirkung ab, und das sagen wir zu. Ob die Wand selbst dauerhaft trocken wird, hängt von der gewählten Variante ab: Nach einer Außenabdichtung mit Horizontalsperre trocknet das Mauerwerk über Monate bis Jahre aus. Nach einer reinen Innenabdichtung bleibt es feucht, der Raum jedoch nutzbar. Was ein Keller nie wird, ist ein Wohnraum mit Wohnraumklima ohne weitere Maßnahmen. Wir schreiben in den Befund, welcher Zustand erreichbar ist, damit die Erwartung zur Leistung passt.
Das ist eine Nutzungsänderung und damit in aller Regel genehmigungspflichtig. Geprüft werden lichte Raumhöhe, ein zweiter Rettungsweg, ausreichende Belichtung und Belüftung sowie Wärme- und Feuchteschutz. In Teilen Brandenburgs kommt die Frage nach Radon in der Bodenluft dazu, die über Abdichtung und Lüftung zu lösen ist. Bauphysikalisch ist der Punkt, dass ein beheizter erdberührter Raum andere Anforderungen an die Abdichtung stellt als ein kalter Lagerkeller. Wir klären die Genehmigungslage vor der Planung.
Eine nachträgliche Horizontalsperre mit anschließendem Sanierputz liegt bei einem Einfamilienhaus bei etwa zwei bis vier Wochen, zuzüglich der Trocknungszeit, die mehrere Wochen bis Monate dauern kann und während der der Keller nutzbar bleibt. Eine Außenabdichtung mit Erdarbeiten dauert je nach Umfang drei bis sechs Wochen und ist wetterabhängig. Die Untersuchung vorweg nimmt wenige Stunden in Anspruch, mit Raumklimaaufzeichnung ein bis zwei Wochen.
Fast immer. Sie ist die Maßnahme mit dem besten Verhältnis von Aufwand und Wirkung im ganzen Keller: Sie wird von unten an die Decke montiert, braucht keine Eingriffe in die Abdichtung und macht die Fußböden im Erdgeschoss spürbar wärmer. Voraussetzung ist eine ausreichende lichte Höhe im Keller nach der Montage und die Lösung der Anschlüsse an Leitungen, Rohre und Treppenabgang. Als Einzelmaßnahme ist sie in der Regel förderfähig; dafür muss ein Energieberater vor der Auftragsvergabe eingebunden sein.
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Einsatzgebiet: Berlin und Brandenburg. Aufmaß in der Regel innerhalb weniger Werktage.
