Kurz beantwortet
Was eine Balkonsanierung kostet, entscheidet der Zustand des Betons, nicht die Fläche. Sind nur Abdichtung und Belag schadhaft, wird der Aufbau erneuert. Zeigen sich Rostfahnen und Abplatzungen, liegt die Bewehrung zu dicht unter der Oberfläche und rostet; dann wird nach den Regeln der Betoninstandsetzung gearbeitet, also Beton öffnen, Bewehrung freilegen und entrosten, Korrosionsschutz, reprofilieren. Dazu kommen Gefälle, Entwässerung, Randabschluss, Türanschluss und die Geländerbefestigung. Den verbindlichen Preis nennen wir nach Begehung und Prüfung der Platte.
Ein Balkon ist das am stärksten beanspruchte Bauteil eines Wohngebäudes. Er ist auf allen Seiten bewittert, hat keine wärmende Schicht darunter, dehnt sich im Sommer und friert im Winter durch. Deshalb versagt dort zuerst, was anderswo jahrzehntelang hält: die Abdichtung, der Randabschluss und der Beton selbst.
Der entscheidende Befund sind Rostfahnen und Abplatzungen an der Unterseite oder an den Kanten. Sie bedeuten, dass Wasser bis zur Bewehrung vorgedrungen ist und der Stahl rostet. Rostender Stahl nimmt ein Mehrfaches seines Volumens ein und sprengt den Beton von innen ab. Dieser Vorgang hört nicht von allein auf, und er lässt sich nicht durch eine neue Oberfläche stoppen. Ein Balkon, der nur neu gefliest wird, obwohl die Bewehrung rostet, ist nach wenigen Jahren wieder da, wo er war, nur mit teurerem Belag.
Der zweite Punkt betrifft das Eigentum. Die konstruktiven Teile eines Balkons, also Platte, Abdichtung und Geländer, gehören zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn der Balkon ausschließlich von einer Wohnung genutzt wird. Die Instandsetzung ist damit Sache der Eigentümergemeinschaft und beschlusspflichtig. Die Ausführung übernehmen eingetragene Fachbetriebe unter unserer Bauleitung.
Was zu einer Balkonsanierung gehört
Der Umfang reicht von der Erneuerung von Abdichtung und Belag auf einer intakten Platte bis zur vollständigen Betoninstandsetzung mit neuem Gefälleaufbau, neuer Entwässerung und erneuerter Geländerbefestigung. Dazu kommen Anbaubalkone als eigene Bauaufgabe mit Statik und Genehmigung.
Wir prüfen zuerst die Platte und sprechen erst danach über Beläge. Die umgekehrte Reihenfolge ist der Grund, warum viele Balkone zweimal saniert werden.
- Bestandsaufnahme: Abplatzungen und Rostfahnen aufnehmen, Betondeckung prüfen, hohlliegende Stellen abklopfen
- Rückbau von Belag, altem Estrich und Abdichtung bis auf den tragfähigen Untergrund
- Betoninstandsetzung: Bewehrung freilegen, entrosten, Korrosionsschutz, Reprofilierung, Feinspachtel
- Gefälleaufbau zum Ablauf herstellen, mindestens in der erforderlichen Neigung
- Abdichtung in der zur Nutzung passenden Bauart, mit Hohlkehle und hochgeführten Anschlüssen
- Entwässerung: Ablauf, bei Bedarf Notüberlauf, Anschluss an die Fallleitung
- Randabschluss mit Tropfkante, damit Wasser nicht an der Unterseite zurückläuft
- Türanschluss mit ausreichender Anschlusshöhe, bei barrierefreier Ausführung mit Entwässerungsrinne
- Belag: Fliesen im gebundenen Aufbau, lose auf Stelzlagern oder Holzrost, je nach Aufbauhöhe
- Geländer prüfen, Höhe und Öffnungsmaße anpassen, Befestigung im instand gesetzten Untergrund erneuern
- Untersicht und Stirnseiten beschichten, Anschluss an die Fassade herstellen
- Bei auskragender Platte: Wärmebrücke beurteilen und mit dem Innenraum abstimmen
Schadensbilder und wie wir sie behandeln
Am Balkon zeigt sich der Schaden fast immer an der Unterseite und an den Kanten, bevor er oben sichtbar wird. Wer nur auf den Belag schaut, sieht den Schaden zuletzt.
| Untergrund | Woran Sie ihn erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|
| Rostfahnen und Abplatzungen | Braune Schlieren an der Unterseite, abgeplatzter Beton mit sichtbarem Stahl, hohl klingende Stellen beim Abklopfen. | Betoninstandsetzung nach Regelwerk: Beton bis hinter die Bewehrung öffnen, Stahl vollständig entrosten, Korrosionsschutz aufbringen, mit Reparaturmörtel reprofilieren. Erst danach Abdichtung und Belag. Reines Überspachteln schließt den rostenden Stahl ein und beschleunigt den Schaden. |
| Fehlendes oder falsches Gefälle | Stehende Pfützen nach Regen, Kalkränder auf dem Belag, Schaden konzentriert an einer Stelle. | Gefälle im neuen Aufbau herstellen, mit eindeutiger Neigung zum Ablauf. Ohne Gefälle steht Wasser auf der Abdichtung, und jede Schwachstelle wird dauerhaft belastet statt nur kurzzeitig. |
| Zu niedriger Türanschluss | Abdichtung endet knapp unter der Türschwelle, Wasserspuren im Innenraum nach Schlagregen. | Die Abdichtung muss an aufgehenden Bauteilen ausreichend hochgeführt werden. Soll der Übergang zugleich schwellenarm sein, löst man das nicht über eine niedrigere Anschlusshöhe, sondern über eine Entwässerungsrinne mit Rost unmittelbar vor der Tür. |
| Fehlende Tropfkante am Randabschluss | Schmutzfahnen und Durchfeuchtung an der Stirnseite und der Unterseite des Plattenrandes. | Randabschlussprofil mit Tropfkante einbauen. Ohne sie läuft Wasser um die Kante herum an die Unterseite zurück und durchfeuchtet genau den Bereich, in dem die Bewehrung am empfindlichsten ist. |
| Geländerbefestigung im Schadbereich | Rost an den Befestigungspunkten, Beton um die Dübel aufgesprengt, Geländer wackelt. | Befestigung nach der Betoninstandsetzung neu herstellen, möglichst stirnseitig statt von oben durch die Abdichtung. Jede Durchdringung der Abdichtung ist eine potenzielle Schwachstelle. Gleichzeitig wird die Geländerhöhe geprüft. |
| Auskragende Platte als Wärmebrücke | Kalte Bodenzone im angrenzenden Raum, Schimmel in der Ecke an der Balkontür. | Die durchlaufende Platte leitet Wärme nach außen. Vollständig lösen lässt sich das im Bestand nur durch Abtrennen und Vorstellen eines eigenständigen Balkons. Abmildern lässt es sich durch Dämmung der Untersicht und der Stirnseiten und durch einen gedämmten Aufbau oben. |
| Loggia statt freier Balkon | In den Baukörper eingerückt, seitlich von Wänden begrenzt. | Weniger bewittert, dafür mit mehr Anschlüssen an aufgehende Bauteile und oft nur einem Ablauf. Hier sind Notüberlauf und die seitlichen Anschlusshöhen die kritischen Punkte. |
Ablauf einer Balkonsanierung
- 1Begehung und Prüfung der Platte. Abplatzungen und Rostfahnen aufnehmen, hohlliegende Bereiche abklopfen, Betondeckung stichprobenartig prüfen, Gefälle, Entwässerung und Türanschluss beurteilen, Geländerhöhe messen. Ergebnis ist die Aussage, ob Betoninstandsetzung nötig ist.
- 2Entscheidungsvorlage für die Gemeinschaft. Bei Wohnungseigentum bereiten wir Umfang, Varianten und Kostenfolgen so auf, dass die Versammlung beschließen kann. Die konstruktiven Teile sind Gemeinschaftseigentum, auch bei Sondernutzung.
- 3Rückbau. Belag, Estrich und alte Abdichtung bis auf den tragfähigen Untergrund abtragen. Bei Bestand vor 1995 vorher Materialprobe, weil in alten Klebern und Spachtelmassen Asbest vorkommt. Erst nach dem Rückbau ist der tatsächliche Umfang sichtbar.
- 4Betoninstandsetzung. Schadhaften Beton bis hinter die Bewehrung öffnen, Stahl entrosten, Korrosionsschutz, reprofilieren, feinspachteln. Standzeiten einhalten, sonst trägt der Mörtel nicht.
- 5Gefälle und Abdichtung. Gefälleaufbau zum Ablauf herstellen, Abdichtung aufbringen, Hohlkehlen ausbilden, Anschlüsse an Wand und Tür ausreichend hochführen, Ablauf und Notüberlauf einbinden. Die Phase, die über die nächsten zwanzig Jahre entscheidet.
- 6Randabschluss und Belag. Randprofil mit Tropfkante setzen, danach Belag im gewählten Aufbau. Lose verlegte Beläge auf Stelzlagern haben den Vorteil, dass die Abdichtung zugänglich bleibt.
- 7Geländer und Untersicht. Geländerbefestigung im instand gesetzten Untergrund erneuern, Höhe und Öffnungsmaße anpassen, Untersicht und Stirnseiten beschichten.
- 8Abnahme und Dokumentation. Gemeinsame Begehung, Wasserprobe am Ablauf, Übergabe der Fotodokumentation der verdeckten Schichten und der Angaben zum Abdichtungsaufbau.
Aufmaß vereinbaren und Festpreis bekommen, statt am Telefon geschätzt zu werden.
Woran Sie ein vollständiges Balkonangebot erkennen
Der häufigste Vergleichsfehler bei Balkonen ist ein Preis je Quadratmeter für Abdichtung und Belag, ohne dass der Beton geprüft wurde. Die Übersicht zeigt, welche Positionen zu einer Sanierung gehören.
| Position | Einheit | Muss im Angebot enthalten sein |
|---|---|---|
| Begehung und Zustandsprüfung | pauschal | Aufnahme der Schäden, Abklopfen hohlliegender Bereiche, Prüfung von Gefälle, Entwässerung, Türanschluss und Geländer, schriftlicher Befund. |
| Rückbau Belag und Abdichtung | je m² | Abtrag bis auf den tragfähigen Untergrund, Entsorgung mit Nachweis, bei Bestand vor 1995 nach vorheriger Schadstoffprobe. |
| Betoninstandsetzung | je m² Schadfläche | Beton öffnen, Bewehrung freilegen und entrosten, Korrosionsschutz, Reprofilierung, Feinspachtel. Als Bedarfsposition kalkuliert, weil der Umfang erst nach dem Rückbau feststeht. |
| Gefälleaufbau | je m² | Gefälleestrich oder Gefälledämmung zum Ablauf, mit nachgewiesener Neigung. |
| Abdichtung | je m² | Abdichtung in der zur Nutzung passenden Bauart, Hohlkehlen, hochgeführte Anschlüsse an Wand und Tür, Einbindung von Ablauf und Durchdringungen. |
| Entwässerung | je Stück | Ablauf mit Anschluss an die Fallleitung, bei Bedarf Notüberlauf. Ein Balkon mit nur einem Ablauf und ohne Notüberlauf steht bei Verstopfung unter Wasser. |
| Randabschluss mit Tropfkante | je lfd. m | Profil, Befestigung, Einbindung in die Abdichtung, dichter Anschluss an den Belag. |
| Türanschluss | je Tür | Anschlusshöhe herstellen, bei schwellenarmer Ausführung Entwässerungsrinne mit Rost vor der Tür. |
| Belag | je m² | Fliesen im gebundenen Aufbau, lose Platten auf Stelzlagern oder Holzrost einschließlich Unterkonstruktion. |
| Geländer anpassen und befestigen | je lfd. m | Höhe ertüchtigen oder Füllung ergänzen, Befestigung im instand gesetzten Untergrund, möglichst stirnseitig statt durch die Abdichtung. |
| Untersicht und Stirnseiten | je m² | Untergrund vorbereiten, Beschichtung in geeigneter Qualität, Anschluss an die Fassade. |
| Gerüst | je m² und Woche | Stellung, Statik, Netze, Standzeit. Bei Arbeiten an Untersicht und Geländer in aller Regel erforderlich. |
Fehlt die Betoninstandsetzung als Bedarfsposition, ist das Angebot nicht vergleichbar: Der tatsächliche Schadensumfang zeigt sich erst nach dem Rückbau, und wer ihn nicht vorsieht, nimmt den Nachtrag von vornherein in Kauf. Verbindlich wird es nach Begehung und Rückbau. Bei Wohnungseigentum gehören Platte, Abdichtung und Geländer zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn der Balkon einer Wohnung zur Sondernutzung zugewiesen ist; die Instandsetzung ist damit beschlusspflichtig. Ein Anbaubalkon ist keine Sanierung, sondern ein eigenes Bauvorhaben mit Statik, Abstandsflächenprüfung und Genehmigungsverfahren.
Was bei Balkonen schiefgeht
Über den rostenden Stahl gefliest
Rostfahnen werden als optisches Problem behandelt, der Balkon bekommt einen neuen Belag, und die Bewehrung rostet darunter weiter. Nach wenigen Jahren platzt der Beton erneut ab, jetzt samt dem neuen Belag. Die Betoninstandsetzung ist nicht die teure Variante, sie ist die einzige.
Kein Gefälle hergestellt
Stehendes Wasser belastet die Abdichtung dauerhaft statt kurzzeitig und friert im Winter in jeder Fuge. Gefälle ist keine Feinheit, sondern die Grundvoraussetzung dafür, dass die Abdichtung ihre Lebensdauer erreicht.
Anschlusshöhe an der Tür zu knapp
Damit der Übergang schwellenlos wird, wird die Abdichtung zu niedrig hochgeführt. Beim ersten Schlagregen mit Rückstau läuft Wasser in den Estrich des Innenraums. Die saubere Lösung ist die Rinne vor der Tür, nicht die niedrigere Abdichtung.
Geländer durch die Abdichtung gedübelt
Jede Durchdringung der Abdichtungsebene ist eine Schwachstelle, und ausgerechnet dort sitzen die am stärksten belasteten Befestigungspunkte. Stirnseitige Befestigung ist aufwendiger und hält die Fläche dicht.
Kein Notüberlauf
Verstopft der einzige Ablauf durch Laub, steht das Wasser auf der Platte, bis es über den Türanschluss in die Wohnung läuft. Ein Notüberlauf kostet wenig und verhindert genau diesen Fall.
Fehlende Tropfkante
Wasser läuft um die Plattenkante herum an die Unterseite und durchfeuchtet den Bereich, in dem die Betondeckung am geringsten ist. Die Schmutzfahnen an der Untersicht sind die Vorstufe des nächsten Bewehrungsschadens.
Wärmebrücke nicht mitbedacht
Die durchlaufende Betonplatte kühlt die Bodenzone im angrenzenden Raum aus, und in der Ecke an der Balkontür wächst Schimmel. Wer den Balkon saniert, ohne Untersicht und Stirnseiten zu dämmen, lässt diese Gelegenheit verstreichen.
Einzelner Balkon statt aller gleichzeitig
Wird in einer Wohnanlage nur ein Balkon saniert, fällt jedes Mal das Gerüst neu an. Die Bündelung ist der mit Abstand größte Hebel auf den Quadratmeterpreis.
Balkone, an denen wir arbeiten
Auskragende Betonplatte der Nachkriegszeit
Der Regelfall für Betoninstandsetzung. Geringe Betondeckung, dadurch früh einsetzende Bewehrungskorrosion.
Loggia im Mehrfamilienhaus
Weniger bewittert, dafür mehr Anschlüsse an aufgehende Bauteile und meist nur ein Ablauf. Notüberlauf ist hier entscheidend.
Plattenbau-Balkon
Standardisierte Fertigteile, dadurch gut planbar und in Serie zu sanieren. Geländerbefestigung und Fugen sind die kritischen Punkte.
Gründerzeit-Balkon mit Stahlträgern
Historische Konstruktion mit eingelegten Stahlträgern, oft denkmalgeschützt. Hier geht es um Korrosionsschutz am Stahl und um Abstimmung mit der Behörde.
Dachterrasse
Technisch ein Flachdach mit Nutzung. Höhere Anforderungen an Abdichtung, Dämmung und Entwässerung als beim freien Balkon.
Anbaubalkon
Keine Sanierung, sondern ein eigenes Bauvorhaben mit Gründung, Statik, Abstandsflächen und Genehmigung.
Für wen wir Balkone sanieren
WEG und Hausverwaltung
Die konstruktiven Teile sind Gemeinschaftseigentum. Wir liefern Befund und Entscheidungsvorlage und rechnen die Bündelung mehrerer Balkone durch.
Eigentümer von Mehrfamilienhäusern
Instandsetzung mehrerer Balkone in einem Zug, mit einem Gerüst statt mit fünf.
Wohnungsbaugesellschaften
Serielle Sanierung über ganze Anlagen, abschnittsweise und unter laufender Nutzung.
Hausbesitzer im Einfamilienhaus
Einzelner Balkon oder Dachterrasse, meist zusammen mit der Fassade, damit das Gerüst nur einmal anfällt.
Kapitalanleger und Ankäufer
Balkone sind im Ankauf ein klassischer verdeckter Posten. Rostfahnen an der Untersicht sind das erste, worauf wir in der Ankaufsprüfung schauen.
Denkmaleigentümer
Historische Balkonkonstruktionen mit Abstimmung zu Geländern, Beschichtung und Materialwahl.
Sagen Sie uns, was ansteht. Wir schauen es uns an und rechnen es durch.
Warum Ihr Balkon bei uns richtig liegt
Häufige Fragen zur Balkonsanierung
Sie bedeuten, dass Wasser bis zur Bewehrung vorgedrungen ist und der Stahl rostet. Rostender Stahl nimmt ein Vielfaches seines Volumens ein und sprengt den Beton von innen ab; die Abplatzungen sind die sichtbare Folge. Der Vorgang hört nicht von allein auf und lässt sich nicht durch eine neue Oberfläche stoppen. Richtig ist die Betoninstandsetzung nach Regelwerk: Beton bis hinter den Stahl öffnen, vollständig entrosten, Korrosionsschutz aufbringen, reprofilieren. Wird nur überspachtelt, rostet der eingeschlossene Stahl weiter, und die nächste Abplatzung kommt von innen.
Die konstruktiven Bestandteile eines Balkons, also die Platte, die Abdichtung und das Geländer, gehören zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn der Balkon ausschließlich von einer Wohnung genutzt wird und eine Sondernutzung eingeräumt ist. Ihre Instandsetzung ist deshalb Sache der Gemeinschaft und beschlusspflichtig. Abweichende Regelungen können in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung stehen, insbesondere zur Kostentragung für den Oberbelag, deshalb lohnt der Blick dort. Wir bereiten die Unterlagen so auf, dass die Versammlung über eine konkrete Ausführung beschließen kann.
Ein einzelner Balkon mit Rückbau, Betoninstandsetzung, Gefälleaufbau, Abdichtung und Belag dauert etwa zwei bis vier Wochen, wobei ein erheblicher Teil davon Standzeiten für Reparaturmörtel, Gefälleestrich und Abdichtung sind, die sich nicht verkürzen lassen. Bei mehreren Balkonen in einer Anlage läuft die Arbeit versetzt, sodass die Gesamtdauer deutlich geringer ist als die Summe der Einzelzeiten. Wetterabhängig ist vor allem die Abdichtungsphase; die übliche Saison liegt zwischen Frühjahr und Herbst.
Das hängt an der verfügbaren Aufbauhöhe und daran, wie zugänglich die Abdichtung bleiben soll. Fliesen im gebundenen Aufbau sind robust und optisch ruhig, dafür ist die Abdichtung darunter dauerhaft eingeschlossen und im Schadensfall nur durch Abbruch erreichbar. Lose verlegte Platten auf Stelzlagern oder ein Holzrost lassen die Abdichtung zugänglich, bauen aber höher auf und verlangen damit mehr Anschlusshöhe an der Tür. Bei knapper Aufbauhöhe ist ein Flüssigkunststoff-System eine Möglichkeit, weil es sehr dünn aufträgt und zugleich Abdichtung und Nutzschicht ist.
Das ist der häufigste Konflikt zwischen Barrierefreiheit und Bauphysik. Grundsätzlich muss die Abdichtung an aufgehenden Bauteilen ausreichend hochgeführt werden, damit Schlagregen und Rückstau nicht in den Innenraum gelangen. Ein schwellenarmer Übergang wird deshalb nicht über eine niedrigere Abdichtung hergestellt, sondern über eine Entwässerungsrinne mit Rost unmittelbar vor der Tür, die anfallendes Wasser abführt, bevor es die Anschlusshöhe erreicht. Das verlangt eine eigene Entwässerung und gehört in die Planung.
Müssen nicht, aber es rechnet sich fast immer. Der größte Einzelposten bei kleinen Flächen ist das Gerüst, und das fällt bei jeder Einzelmaßnahme erneut an. Werden mehrere Balkone eines Hauses in einem Zug saniert, verteilen sich Gerüst, Anfahrt und Einrichtung auf alle. In Eigentümergemeinschaften kommt dazu, dass eine gemeinsame Maßnahme einheitlich beschlossen und abgerechnet wird, statt dass jeder Eigentümer einzeln verhandelt. Wir legen diese Rechnung der Versammlung mit vor.
Ja, aber das ist keine Sanierung, sondern ein eigenes Bauvorhaben. Geprüft werden müssen die Gründung für die neue Konstruktion oder die Lastabtragung in den Bestand, die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück, die zulässige Bebauung und das Genehmigungsverfahren. In Wohnungseigentum ist der Anbau eine bauliche Veränderung nach den Regeln des Wohnungseigentumsrechts, in Berliner Erhaltungsgebieten kann zusätzlich eine Genehmigung erforderlich sein. Üblich sind vorgestellte Konstruktionen auf eigenen Stützen, weil sie den Bestand statisch kaum belasten und die Wärmebrücke des auskragenden Anschlusses vermeiden.
Das ist eine Wärmebrücke durch die auskragende Betonplatte: Sie läuft durch die Außenwand hindurch und leitet Wärme nach außen, wodurch die Bodenzone im angrenzenden Raum auskühlt und dort Kondensat und Schimmel entstehen können. Vollständig beseitigen lässt sich das im Bestand nur, indem die Platte abgetrennt und ein eigenständiger Balkon davorgestellt wird. Deutlich abmildern lässt es sich durch Dämmung der Untersicht und der Stirnseiten sowie durch einen gedämmten Aufbau oben. Wer den Balkon ohnehin saniert, sollte das mitmachen, weil dann weder Gerüst noch Rückbau ein zweites Mal anfallen.
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Einsatzgebiet: Berlin und Brandenburg. Aufmaß in der Regel innerhalb weniger Werktage.
