Bau-Glossar.
Zwanzig Begriffe, die in Angeboten, Verträgen und auf der Baustelle fallen, in je einem Absatz erklärt. Mit dem Link auf die Seite, auf der der Begriff zählt.
Von A wie Abnahme bis V wie VOB.
Generalübernehmer
Ein Generalübernehmer übernimmt Planung und Ausführung eines Bauvorhabens in einem Vertrag. Architekt und Tragwerksplaner sind seine Nachunternehmer, nicht die des Bauherrn. Der Auftraggeber hat damit einen Vertragspartner für Genehmigung, Statik, Bau, Abnahme und Gewährleistung und muss nicht klären, ob ein Fehler in der Planung oder in der Ausführung entstanden ist. Das Modell passt zu Vorhaben, die eine Genehmigung brauchen: Dachausbau, Grundrissänderung mit Eingriff in tragende Wände, Anbau, Aufstockung, Neubau. Bei CLIENI Bau läuft der Generalübernehmer über dieselbe Bauleitung wie der Generalunternehmer; der Unterschied liegt allein darin, wer plant.
Generalunternehmer
Ein Generalunternehmer führt alle Gewerke eines Bauvorhabens nach einer vorhandenen Planung aus. Die Planung kommt vom Bauherrn oder dessen Architekten, die Ausführung aller Gewerke, die Koordination und die Gewährleistung liegen beim Generalunternehmer. Der Auftraggeber schließt einen Vertrag, bekommt eine Schlussrechnung und hat eine Gewährleistungsadresse, auch wenn ein Dutzend Fachbetriebe beteiligt sind. Typische Fälle sind Kernsanierung, Komplettsanierung, Mieterausbau, Bad und Fassade. Die zulassungspflichtigen Gewerke führen eingetragene Fachbetriebe als Nachunternehmer aus; für ihre Leistung haftet der Generalunternehmer wie für eigene.
Bauleitung
Die Bauleitung steuert die Ausführung auf der Baustelle: Terminplan, Reihenfolge der Gewerke, Schnittstellen, Prüfung der Aufmaße, Freigabe von Nachträgen, Abnahme der Teilleistungen und die Dokumentation. Sie ist der eine Ansprechpartner für den Auftraggeber und entscheidet, wann ein Gewerk beginnen darf, weil das vorherige abgenommen ist. Bei CLIENI Bau liegt die Bauleitung bei der Geschäftsführung und ist in jedem Modell enthalten; sie kann auch als eigenständige Leistung beauftragt werden, wenn der Bauherr die Gewerke selbst vergibt.
Objektüberwachung
Objektüberwachung ist die Leistungsphase 8 der HOAI: die Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit Planung, Genehmigung, Normen und Vertrag. Dazu gehören Terminkontrolle, Aufmaßprüfung, Rechnungsprüfung, Mängelfeststellung und die Vorbereitung der Abnahme. Im Unterschied zur Bauleitung des ausführenden Unternehmens ist die Objektüberwachung die Kontrolle auf Seiten des Bauherrn. Übernimmt CLIENI Bau als Generalübernehmer auch die Planung, liegen beide Rollen in einem Haus; bei Architektenprojekten bleibt die Objektüberwachung häufig beim Architekten, während CLIENI die Bauleitung der Ausführung stellt.
Bedarfsposition
Eine Bedarfsposition ist eine Position im Leistungsverzeichnis, die nur ausgeführt und abgerechnet wird, wenn ihr Fall eintritt. Sie hat einen Einheitspreis und eine Mengenannahme, zählt aber nicht zur Angebotssumme. Im Bestand lässt sich vieles erst nach dem Öffnen beurteilen: Balkenköpfe, der Zustand der Stränge hinter der Wand, Schadstoffe im Fliesenkleber. Wer diese Fälle als Bedarfsposition ausweist, nennt dem Auftraggeber vorher den Preis für den ungünstigen Fall. Wer sie weglässt, baut entweder einen Risikoaufschlag in die Pauschale ein oder liefert später einen Nachtrag.
Nachtrag
Ein Nachtrag ist ein Angebot über Leistungen, die im Vertrag nicht enthalten sind: geänderte Wünsche des Auftraggebers oder Befunde, die niemand vorhersehen konnte. Nachträge sind im Bestand normal, aber sie gehören vor die Ausführung, nicht auf die Schlussrechnung. Bei CLIENI Bau wird ein Nachtrag mit Befund und Fotos angezeigt und erst nach Freigabe in Textform ausgeführt, abgesehen von Maßnahmen gegen unmittelbare Gefahr. Die Zahl der Nachträge sinkt, wenn das Angebot die typischen Fälle schon als Bedarfspositionen enthält.
Abnahme
Die Abnahme nach § 640 BGB ist die Erklärung des Auftraggebers, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß ist. Mit ihr beginnt die Gewährleistungsfrist, die Beweislast für Mängel geht auf den Auftraggeber über, und die Schlussrechnung wird fällig. Wegen unwesentlicher Mängel darf sie nicht verweigert werden; diese kommen mit Frist ins Protokoll. Bei CLIENI Bau findet eine gemeinsame Begehung statt, das Protokoll führt Mängel und Fristen auf, und für Abdichtungen gibt es eine eigene Teilabnahme vor dem Verschließen.
Gewährleistung
Gewährleistung bezeichnet die gesetzlichen Mängelrechte nach der Abnahme: Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung, Rücktritt, Schadensersatz. Bei Arbeiten an einem Bauwerk verjähren sie nach § 634a BGB nach fünf Jahren, bei wirksam vereinbarter VOB/B nach deren Fristen. Entscheidend für den Auftraggeber ist die Zahl der Adressen: Bei einem Generalunternehmer gibt es eine Gewährleistungsadresse für alle Gewerke, bei Einzelvergabe so viele, wie Betriebe beteiligt waren. CLIENI Bau haftet für die Leistung der Fachbetriebe gegenüber dem Auftraggeber wie für eigene.
VOB/B
Die VOB/B ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B: ein vorformuliertes Regelwerk für Bauverträge mit Regeln zu Fristen, Behinderung, Abnahme, Abrechnung und Gewährleistung. Gegenüber Unternehmern wird sie durch Verweis Vertragsbestandteil, gegenüber Verbrauchern nur, wenn sie vollständig ausgehändigt wurde. Die VOB/C regelt die Aufmaßregeln je Gewerk. Hausverwaltungen, Bauträger und öffentliche Auftraggeber verlangen die VOB/B häufig; CLIENI Bau rechnet auf Wunsch nach VOB/B ab und misst nach VOB/C auf, alternativ als Pauschalfestpreis.
Sicherheitseinbehalt
Der Sicherheitseinbehalt ist ein Teil der Vergütung, den der Auftraggeber bis zur mängelfreien Abnahme oder bis zum Ende der Gewährleistung zurückhält. Er sichert die Beseitigung von Mängeln, falls der Unternehmer sie nicht beseitigt. Die Höhe wird im Vertrag vereinbart; bei Verbraucherbauverträgen begrenzt § 650m BGB den Einbehalt. Bei CLIENI Bau gilt: Abschläge nach geprüftem Aufmaß, Sicherheitseinbehalt bis zur mängelfreien Abnahme. Der Unternehmer kann den Einbehalt gegen eine Bürgschaft ablösen.
Belegreife
Belegreife ist der Zustand eines Estrichs, in dem er so weit getrocknet ist, dass ein Belag verlegt werden darf. Sie wird mit dem CM-Gerät gemessen, nicht nach Kalender geschätzt: Die Restfeuchte muss unter dem Grenzwert für den jeweiligen Belag liegen, bei Zementestrich unter Parkett etwa 2,0 CM-Prozent, bei beheizten Estrichen weniger. Zementestrich braucht je nach Dicke und Klima vier bis sechs Wochen. Wer früher belegt, riskiert Schüsselung, Risse und Schimmel unter dem Belag. Das Messprotokoll gehört zu den Nachweisen der Baustelle.
Verbundabdichtung
Eine Verbundabdichtung ist eine Abdichtung, die direkt unter dem Fliesenbelag liegt und mit ihm im Verbund wirkt: flüssig aufgetragene Dichtstoffe oder Dichtbahnen, an Ecken, Durchführungen und Anschlüssen mit Dichtband und Manschetten. Die DIN 18534 regelt Wassereinwirkungsklassen und Ausführung in Innenräumen. Bei CLIENI Bau ist die Abdichtung eine eigene Position mit eigener Abnahme, bevor gefliest wird, weil ein Fehler darunter erst Jahre später an der Decke des Nachbarn sichtbar wird.
Rückstauebene
Die Rückstauebene ist die Höhe, bis zu der Abwasser bei Rückstau im öffentlichen Kanal ansteigen kann; in Berlin in der Regel die Straßenoberkante vor dem Grundstück. Alle Entwässerungsgegenstände darunter, etwa Bodenabläufe und Sanitärobjekte im Keller oder Souterrain, brauchen nach DIN 1986-100 einen Rückstauschutz: einen Rückstauverschluss, wenn auf den Ablauf zeitweise verzichtet werden kann, sonst eine Hebeanlage mit Rückstauschleife. Ohne Schutz steht bei Starkregen das Kanalwasser im Keller, und die Versicherung zahlt häufig nicht.
Hebeanlage
Eine Hebeanlage fördert Abwasser aus Räumen unterhalb der Rückstauebene über eine Rückstauschleife in den Kanal. Fäkalienhaltiges Abwasser braucht eine Fäkalienhebeanlage, fäkalienfreies eine kleinere Anlage. Zur Anlage gehören Sammelbehälter, Pumpe, Rückflussverhinderer, Lüftung über Dach und eine netzunabhängige Störmeldung. DIN EN 12056 sieht die Wartung im Mehrfamilienhaus vierteljährlich, im Einfamilienhaus halbjährlich vor. Auslegung und Einbau stehen auf der Seite zu Hebeanlagen und Rückstauschutz.
Milieuschutz
Milieuschutz ist der umgangssprachliche Name für soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB. In Berlin gelten sie in weiten Teilen von Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Pankow, Mitte und weiteren Bezirken. Dort sind bauliche Änderungen genehmigungspflichtig, die den Wohnwert über einen zeitgemäßen Standard hinaus erhöhen oder Wohnungen zusammenlegen: zweites Bad, Fußbodenheizung, Balkonanbau, Grundrissänderung. Die Genehmigungsfähigkeit gehört vor das Angebot geklärt, nicht nach dem Rückbau. CLIENI Bau prüft die Lage des Objekts beim Ortstermin.
Erhaltungssatzung
Eine Erhaltungssatzung ist das Instrument, mit dem ein Bezirk ein Gebiet unter Milieuschutz stellt oder die städtebauliche Eigenart eines Gebiets schützt (§ 172 BauGB). Sie legt fest, welche Änderungen an Gebäuden einer Genehmigung bedürfen: bei der sozialen Erhaltung Modernisierungen über den Standard hinaus, bei der städtebaulichen Erhaltung Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung. Welche Satzung gilt, zeigt der Bezirk im Geoportal; die Genehmigung läuft über das Stadtentwicklungsamt. Für die Bauzeit zählt die Bearbeitungsdauer dieser Genehmigung zum Terminplan.
TRGS 519
Die Technische Regel für Gefahrstoffe 519 regelt den Umgang mit Asbest bei Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten: Schutzmaßnahmen, Abschottung, Unterdruckhaltung, Freimessung und die Entsorgung. Arbeiten dürfen nur Betriebe mit Sachkunde und behördlicher Zulassung ausführen. Asbest steckt im Bestand vor 1995 in Fliesenklebern, Bodenplatten, Fensterkitt, Dichtschnüren und Putzen. Bei Verdacht wird vor dem Rückbau beprobt; zeigt sich Asbest, stoppt der Abschnitt, und der Ausbau läuft nach TRGS 519 mit Freimessung, bevor weitergearbeitet wird.
§ 35a EStG
Nach § 35a EStG können Privathaushalte einen Teil der Arbeitskosten von Handwerkerleistungen direkt von der Einkommensteuer abziehen: 20 Prozent der Lohnkosten einschließlich Fahrt- und Maschinenkosten bis zum gesetzlichen Höchstbetrag. Materialkosten sind nicht begünstigt. Voraussetzung sind eine Rechnung, in der die Arbeitskosten getrennt ausgewiesen sind, und die Zahlung per Überweisung; Barzahlung wird nicht anerkannt. CLIENI Bau weist die Arbeitskosten bei Privatkunden getrennt aus, damit der Abzug ohne Rückfrage möglich ist.
Freistellungsbescheinigung
Die Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG befreit den Auftraggeber einer Bauleistung von der Pflicht, 15 Prozent der Rechnungssumme als Bauabzugsteuer einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen. Sie wird dem Bauunternehmen vom Finanzamt erteilt und ist zeitlich befristet. Unternehmerische Auftraggeber, also auch Vermieter, müssen sie vor der Zahlung prüfen. CLIENI Bau legt die eigene Bescheinigung mit dem Angebot vor und verlangt sie von jedem Fachbetrieb vor Vergabe, zusammen mit den Unbedenklichkeitsbescheinigungen.
Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz
Das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) verpflichtet Beschäftigte auf Baustellen nach § 2a, ihre Ausweispapiere mitzuführen, und erlaubt dem Zoll die Kontrolle. Zusammen mit § 14 AEntG, nach dem Auftraggeber für die Mindestlöhne eingesetzter Nachunternehmer wie ein Bürge haften, ist es der Grund, warum seriöse Generalunternehmer wissen müssen, wer auf ihrer Baustelle steht. Bei CLIENI Bau ist jede eingesetzte Person vor Baubeginn namentlich bekannt; nicht angemeldete Kräfte haben keinen Zutritt, und die Nachweise der Fachbetriebe liegen vor Vergabe vor.
Sagen Sie uns, was ansteht.
Vergabe
Für Projektentwickler, Verwaltungen, Bestandshalter und Architekten. LV, Pläne oder Objektliste bitte an hallo@clieni.de.