Treppenhaussanierung in Berlin und Brandenburg
Das Treppenhaus ist die Fläche, die jeder Bewohner mehrmals täglich sieht, und in den meisten Wohngebäuden zugleich der erste Rettungsweg. Beides bestimmt, was dort gebaut werden darf: Baustoffe nach den Anforderungen an notwendige Treppenräume, Umwehrungen in der vorgeschriebenen Höhe, ein Weg nach draußen, der während der gesamten Bauzeit nutzbar bleibt. Weil das Haus bewohnt bleibt und die Fläche allen gehört, beginnt die Sanierung bei uns mit einer Vorlage, über die eine Eigentümerversammlung beschließen kann.
Was den Umfang bestimmt.
Was eine Treppenhaussanierung kostet, entscheidet sich an drei Stellen. Erstens am Umfang: Ein Anstrich mit Putzinstandsetzung ist etwas anderes als eine Sanierung mit Belägen, Elektro und Briefkastenanlage. Zweitens an der Substanz: Terrazzo, Zementfliesen, Stuck und historische Holztreppen werden aufgearbeitet statt ersetzt, und das ist Handarbeit. Drittens am Brandschutz, der im notwendigen Treppenraum die Baustoffe vorgibt. Weil das Haus bewohnt bleibt, wird abschnittsweise gearbeitet, und das kostet Zeit: Ein Berliner Mehrfamilienhaus mit fünf Geschossen braucht für Putz, Beschichtung, Beläge und Elektro vier bis acht Wochen, ein reiner Anstrich mit Ausbesserungen ein bis zwei Wochen.
Am häufigsten beauftragen uns Hausverwaltungen und WEG, Bestandshalter und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern.
Was im Leistungsverzeichnis steht.
Bestandsaufnahme von Belägen, Untergründen, Rissen, Feuchtestellen, historischer Substanz und Brandschutzlage, mit Maßnahmenliste in Varianten
Schadstoffprobe an Belägen, Klebern und Spachtelmassen aus Bestand vor 1995, Laborergebnis vor Beginn der Arbeiten
Staub- und Wegeschutz je Abschnitt: Staubschutzwände, Abdeckung von Stufen und Handläufen, Beschilderung
Putzinstandsetzung: hohlliegenden Putz abnehmen und neu aufbauen, Risse aufweiten, verfüllen und armieren
Stuckprofile und Gesimse abformen, nachziehen und anarbeiten
Wand- und Deckenbeschichtung in der für notwendige Treppenräume zulässigen Ausführung, Sockelzone abriebfest und reinigungsfähig
Terrazzo und Zementfliesen schleifen in mehreren Körnungen, Fehlstellen ergänzen, imprägnieren
Natursteinstufen mit Steinersatzmasse ergänzen, Kanten sichern, Rutschhemmung an der Trittkante
Holzstufen und profilierte Handläufe ablaugen, instand setzen und neu behandeln
Geländer: Höhe ertüchtigen oder Füllung ergänzen, Befestigung im tragenden Untergrund erneuern, zweiten Handlauf ergänzen
Elektro je Geschoss: Leuchten, Bewegungsmelder, Leitungsführung, Sicherheitsbeleuchtung wo gefordert
Türen und Verglasungen im Treppenraum nach Brandschutznachweis ertüchtigen oder ersetzen
Briefkasten- und Klingelanlage, Hausnummer, Beschilderung des Rettungswegs
Bewohnerinformation mit Aushang je Abschnitt: Termine, Zeitfenster, Erreichbarkeit
| Nr | Verfahren | Wann sinnvoll | Grundlage |
|---|---|---|---|
| 01 | Stufen aufarbeiten oder ersetzen | Je nach Material: Holz, Terrazzo, Stein, Beton | DIN 18065 |
| 02 | Geländer mit Absturzhöhe nach heutiger Regel | Immer bei Austausch, Prüfung bei Erhalt | DIN 18065, Bauordnung Berlin |
| 03 | Brandschutz der Fluchtwege | Bei Türen, Verglasungen und Oberflächen im Treppenraum | Bauordnung Berlin, MVV TB |
| 04 | Arbeiten im bewohnten Haus abschnittsweise | Immer, mit täglicher Begehbarkeit | VOB/C, Baustellenverordnung |
Sechs Stellen, an denen Brandschutz, Verkehrssicherheit und Gestaltung zusammentreffen.
| Nr | Bauteil | Woran Sie es erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|---|
| 01 | Wand- und Deckenflächen im notwendigen Treppenraum | Durchgehende Flächen entlang des Rettungswegs, oft mit alten Ölsockeln und mehrfachen Anstrichen. | Baustoffe und Beschichtungen müssen den Anforderungen an notwendige Treppenräume genügen, die Gebäudeklasse und Bauordnung vorgeben. Holzvertäfelungen, dicke Dämmtapeten und manche Dekorbeschichtungen scheiden deshalb aus, mineralische und dispersionsgebundene Beschichtungen sind unproblematisch. Altanstriche werden auf Tragfähigkeit geprüft. Wird die Zulässigkeit erst bei der Abnahme geprüft, kommt alles wieder herunter, deshalb steht sie bei uns vor der Farbauswahl. |
| 02 | Terrazzo, Zementfliesen und Natursteinstufen | Geschliffener Zementboden mit Gesteinskörnung oder gemusterte Platten, häufig unter Teppich oder PVC verborgen. Granitstufen mit ausgetretenen Mulden und abgeplatzten Vorderkanten. | Erhalten und aufarbeiten statt ersetzen, nach den Positionen in Abschnitt 02. Herausgerissen und durch Fliesen ersetzt ist ein Stück Haus unwiederbringlich weg, und im Aufwand liegen beide Wege nahe beieinander. Ausgetretene Tritte sind eine Frage der Verkehrssicherheit, nicht der Optik. |
| 03 | Holztreppe und Handlauf | Gestemmte oder aufgesattelte Holztreppe, profilierter Handlauf, mehrfach lackiert. Stufen knarren oder liegen lose. | Knarren und lose Stufen haben konstruktive Ursachen in Verbindungen und Auflagern und werden nicht mit Lack behoben. Profilierte Handläufe werden abgelaugt und neu behandelt, nicht ersetzt. Bei Altlacken aus Bestand vor 1960 ist mit bleihaltigen Anstrichen zu rechnen, die nicht trocken geschliffen werden dürfen. |
| 04 | Geländer und Umwehrung | Schmiedeeiserne oder hölzerne Geländer, teils mit großen Öffnungsabständen, teils zu niedrig. | Umwehrungen müssen mindestens 90 Zentimeter hoch sein, bei Absturzhöhen über 12 Metern mindestens 110 Zentimeter, und die Öffnungen dürfen das Durchrutschen kleiner Kinder nicht ermöglichen. Viele Altbaugeländer erfüllen das nicht. Im Denkmalbestand wird in Abstimmung mit der Behörde ergänzt statt ersetzt, etwa durch einen aufgesetzten Handlauf oder eine zusätzliche Füllung. |
| 05 | Elektroinstallation im Treppenraum | Aufputzleitungen, alte Treppenhausautomaten, dunkle Zwischenpodeste. | Leitungen fremder Nutzung gehören nicht frei in den notwendigen Treppenraum und werden umgelegt. Die Beleuchtung wird so ausgelegt, dass der gesamte Weg einschließlich der Stufenkanten ausgeleuchtet ist, denn Stufenkanten im Schatten sind die häufigste Sturzursache im Treppenhaus. Wo die Bauordnung eine Sicherheitsbeleuchtung verlangt, wird sie eingeplant. |
| 06 | Alte Bodenbeläge und Klebstoffe | PVC- oder Vinylbeläge, schwarzer Bitumenkleber, Spachtelmassen aus Bestand vor 1995. | Vor dem Abtragen eine Materialprobe. Flexplatten, CV-Beläge und schwarzer Kleber sind typische Fundstellen für Asbest. Bei positivem Befund erfolgt der Ausbau nach TRGS 519 durch einen zugelassenen Fachbetrieb mit Abschottung und Entsorgungsnachweis. Trocken abgeschliffen verteilt sich der Staub über das ganze Haus, und aus einer Probe wird eine Sanierung. |
Vom Beschluss bis zur Abnahme in acht Wochen.
Begehung und Bestandsaufnahme
Bestandsaufnahme nach Abschnitt 02 mit Fotos, Geländerhöhen und Öffnungsmaße gemessen, Brandschutzlage geklärt. Ergebnis ist eine Trennung in Instandsetzung, Erneuerung und das, was aus Brandschutzgründen ohnehin angefasst werden muss. Bei Bestand vor 1995 gehen vorher die Proben ins Labor.
Vorlage und Beschluss
Für die Eigentümerversammlung stellen wir Umfang, Varianten und Folgekosten zusammen, aufgebaut für die Beschlussfassung. Nach dem Beschluss folgt das Leistungsverzeichnis mit Abschnitten und Bauzeitregeln.
Woche 1: Abschnitte und Schutz
Festgelegt und im Haus ausgehängt wird, in welcher Reihenfolge gearbeitet wird, wie jede Wohnung erreichbar bleibt und wann welcher Abschnitt wieder begehbar ist. Jeder Abschnitt hat denselben Zustand am Feierabend: Weg frei, Beleuchtung an, Staubschutz dicht.
Woche 1 bis 2: Rückbau und Putz
Alte Beläge nach Abschnitt 03 abtragen, dann Putzinstandsetzung und Stuck nach Abschnitt 02.
Woche 2 bis 3: Elektro, Rohinstallation
Neue Leitungsführung für Beleuchtung, Bewegungsmelder und Sprechanlage, Dosen und Auslässe gesetzt und geschlossen, bevor beschichtet wird.
Woche 3 bis 5: Beläge und Treppe
Terrazzo oder Zementfliesen schleifen, Natursteinstufen und Holzstufen instand setzen, Handläufe aufarbeiten, Geländer ertüchtigen, nach Abschnitt 03. Beim Schleifen wird nass gearbeitet und abgesaugt, damit der Staub nicht in die Wohnungen zieht.
Woche 5 bis 7: Beschichtung
Wand- und Deckenbeschichtung in zulässiger Ausführung, Sockelzone, Lackierung von Türen und Geländern, Abschnitt für Abschnitt. Die Zeitfenster, in denen eine Fläche frisch ist, hängen vorher aus.
Woche 7 bis 8: Leuchten, Türen, Briefkästen
Leuchten und Bewegungsmelder montieren, Türen und Verglasungen nach Brandschutznachweis, Briefkasten- und Klingelanlage, Beschilderung des Rettungswegs. Das Prüfprotokoll Elektro aus Abschnitt 05 entsteht hier.
Woche 8: Abnahme und Übergabe
Gemeinsame Begehung mit Verwaltung oder Beirat, Mängel vor der Schlussrechnung. Übergeben werden Fotodokumentation, Entsorgungsnachweise und die Angaben zu Farbtönen und Materialien für spätere Ausbesserungen.
Was Sie am Ende in der Hand halten.
| Nr | Nachweis | Grundlage | Wann |
|---|---|---|---|
| 01 | Brandschutznachweis Fluchtweg | Bauordnung Berlin, über unseren Fachplaner | Vor Austausch von Türen und Verglasungen |
| 02 | Nachweis Absturzhöhe Geländer | DIN 18065 | Mit dem Angebot |
| 03 | Prüfprotokoll Elektro | DIN VDE 0100-600 | Vor der Abnahme |
| 04 | Abnahmeprotokoll | VOB/B § 12 | Zum Schluss |
Fragen zur Treppenhaussanierung.
Wer entscheidet in einer WEG über die Treppenhaussanierung?
Die Eigentümerversammlung, weil das Treppenhaus Gemeinschaftseigentum ist. Instandhaltung und Instandsetzung, also das Wiederherstellen eines ordnungsgemäßen Zustands, gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Eine Umgestaltung über den bisherigen Zustand hinaus ist eine bauliche Veränderung mit eigenen Anforderungen an Beschluss und Kostenverteilung. Wird über Instandsetzung beschlossen und dann umgestaltet, fehlt für den zusätzlichen Teil die Grundlage. Die Vorlage weist deshalb aus, welche Position in welche Kategorie fällt.
Was müssen die Bewohner während der Arbeiten beachten?
Der Zugang zu jeder Wohnung bleibt erhalten, aber Staub, Geruch bei Beschichtungsarbeiten und Zeitfenster, in denen ein Abschnitt frisch ist, lassen sich nicht vermeiden. Fußmatten, Kinderwagen, Fahrräder und Pflanzen vor den Wohnungstüren und auf den Podesten müssen vorher weg, auch weil sie im Rettungsweg nichts zu suchen haben. Lieferungen und Umzüge in der Bauzeit sprechen Sie mit der Bauleitung ab. Alles Weitere steht im Aushang je Abschnitt.
Was ändert sich bei Denkmalschutz?
Farbfassung, Beläge, Geländer und Türen werden vor der Ausführung mit der unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt, bei Bedarf mit einer Befunduntersuchung der historischen Farbschichten. Erhalt geht vor Ersatz, deshalb wird mehr aufgearbeitet und weniger erneuert. Das verlängert den Vorlauf um die Abstimmung, nicht die Bauzeit. Die Vorlage für die Versammlung enthält die Auflagen, damit sie weiß, worüber sie beschließt.
Können mehrere Aufgänge gleichzeitig saniert werden?
Ja, bei Wohnungsbaugesellschaften und größeren Anlagen ist das der Regelfall. Gearbeitet wird versetzt, damit Gerüst und Material nicht mehrfach gestellt werden, mit einem einheitlichen Standard für Farbton, Beleuchtung und Beschriftung. Für die Bewohner heißt das eine Ankündigung je Aufgang statt einer Dauerbaustelle im ganzen Objekt. Den Ablauf stimmen wir mit der Verwaltung ab, bevor der erste Aushang hängt.
Wer steht auf der Baustelle?
Ihr Vertragspartner ist die CLIENI.de Dienstleistungen GmbH. Putz, Stuck, Beläge und Beschichtung laufen unter unserer Bauleitung, die Elektroinstallation übernimmt ein eingetragener Fachbetrieb mit vier Nachweisen vor der Vergabe. Bauleitung zwei- bis dreimal pro Woche vor Ort, bei Abdichtung, Estrich und Durchführungen täglich.
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