Kellersanierung und Abdichtung in Berlin und Brandenburg
Ein feuchter Keller hat immer eine von vier Ursachen, und alle vier sehen für den Laien gleich aus. Welche es ist, entscheidet über jede weitere Maßnahme: Eine Abdichtung, die für Bodenfeuchte ausgelegt ist, hält drückendem Wasser nicht stand, und gegen Kondensat hilft gar keine. Deshalb beginnt bei uns jede Kellersanierung mit einer Feuchtemessung im Mauerwerk, und aus der gemessenen Wassereinwirkungsklasse nach DIN 18533 folgt der zulässige Aufbau.
Was den Umfang bestimmt.
Was eine Kellersanierung kostet, entscheidet die Art der Wassereinwirkung und die Frage, ob von außen aufgegraben werden kann. Aufsteigende Feuchte verlangt eine nachträgliche Horizontalsperre mit Sanierputz, seitlich eindringende Bodenfeuchte eine Flächenabdichtung, drückendes Wasser einen Aufbau, der dem Wasserdruck standhält. Die Bauzeit liegt bei einer Horizontalsperre mit Sanierputz bei zwei bis vier Wochen, bei einer Außenabdichtung mit Erdarbeiten bei drei bis sechs Wochen, wetterabhängig. Während der anschließenden Trocknung bleibt der Keller nutzbar.
Am häufigsten beauftragen uns Hausverwaltungen und WEG, Eigentümer und Projektentwickler.
Was im Leistungsverzeichnis steht.
Untersuchung mit Materialfeuchte in mehreren Tiefen, Salzprüfung und Raumklimaaufzeichnung, Ergebnis als schriftlicher Befund mit Wassereinwirkungsklasse
Bodengutachten bei Verdacht auf drückendes Wasser oder Stauwasser
Nachträgliche Horizontalsperre je laufendem Meter, mit Protokoll der eingebrachten Menge
Erdarbeiten: Aushub bis Fundamentunterkante, Sicherung der Grabenwände, lagenweise Wiederverfüllung, Wiederherstellung der Oberfläche
Außenabdichtung mit Untergrundvorbereitung, Hohlkehle am Fundamentanschluss, Abdichtung in der zur Klasse passenden Bauart und Schutzlage
Perimeterdämmung druckfest und wasserunempfindlich bis unter Geländeoberkante, Anschluss an die Sockeldämmung
Drainage mit Filterschicht, Spülschächten und Anschluss an die Vorflut, als Bedarfsposition
Innenabdichtung mit Hohlkehle am Wand-Boden-Anschluss und Abdichtung aller Leitungsdurchführungen
Verpressung oder Schleierinjektion bei Rissen und nicht zugänglichen Wandabschnitten
Sanierputzsystem im salzbelasteten Bereich: Altputz abnehmen, Spritzbewurf, Sanierputz, diffusionsoffene Beschichtung
Kellerboden instand setzen, bei Bedarf neue Bodenplatte mit Abdichtung
Lichtschächte, Kellerfenster und Kellertüren erneuern, Schachtentwässerung anschließen
Technische Trocknung mit Messprotokoll
Kellerdeckendämmung mit Anschlüssen an Wände, Leitungen und Treppenabgang
| Nr | Verfahren | Wann sinnvoll | Grundlage |
|---|---|---|---|
| 01 | Außenabdichtung mit Bitumendickbeschichtung oder Bahnen | Bei zugänglicher Außenwand, dauerhafteste Lösung | DIN 18533, DIN 4095 Drainage |
| 02 | Innenabdichtung mit mineralischer Dichtschlämme und Sanierputz | Wenn außen nicht aufgegraben werden kann | DIN 18533, WTA-Merkblatt |
| 03 | Horizontalsperre durch Injektion oder mechanisch | Bei aufsteigender Feuchte in der Wand | WTA 4-10, DIN 18533 |
| 04 | Hebeanlage oder Rückstauverschluss | Bei Entwässerung unterhalb der Rückstauebene | DIN 1986-100, DIN EN 12056-4 |
Sechs Befunde, die über die Maßnahme entscheiden.
| Nr | Bauteil | Woran Sie es erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|---|
| 01 | Aufsteigende Feuchte im Mauerwerk | Waagerechter Schadensrand, Salzausblühungen, abplatzender Putz, unabhängig von der Jahreszeit. Die Materialfeuchte nimmt nach unten zu. | Nachträgliche Horizontalsperre, Verfahren nach Wandaufbau: Bohrlochinjektion bei inhomogenem Mauerwerk, Mauersägeverfahren bei durchgehender Lagerfuge, Einschlagverfahren mit Chromstahlblechen bei geeignetem Ziegelmauerwerk. Die Sperre allein trocknet die Wand nicht, danach folgen Trocknung und Sanierputz. Ohne Sperre zerstört die Feuchte jeden neuen Putz. |
| 02 | Seitlich eindringende Bodenfeuchte | Schaden über die Wandfläche verteilt, verstärkt nach Regenperioden, oft an der Wetterseite oder dort, wo ein Fallrohr endet. | Flächenabdichtung der erdberührten Wand, von außen, wo aufgegraben werden kann, nach den Positionen in Abschnitt 02. Wo das nicht geht, Innenabdichtung mit einer klaren Grenze: Sie hält das Wasser aus dem Raum, nicht aus der Wand. Das Mauerwerk bleibt feucht und kälter, und eine Dämmung darauf ist nur als kapillaraktives System sinnvoll. |
| 03 | Drückendes Wasser oder Stauwasser | Wasser steht ein, Feuchte auch im Bodenbereich. Der Schaden hängt am Grundwasserstand oder tritt nach Starkregen in bindigem Boden auf, in Brandenburg häufig. | Die aufwendigste Klasse. Sie verlangt eine Abdichtung, die dem Wasserdruck standhält, außen in entsprechender Bauart, innen als Wanne, und die Bauart folgt dem Bodengutachten aus Abschnitt 02. Eine Drainage entlastet die Abdichtung bei Stauwasser, ersetzt sie nicht und ist nur mit Gefälle und zulässiger Vorflut erlaubt. Gegen Grundwasser hilft sie nicht. |
| 04 | Kondensat an kalten Wänden | Feuchte Wände im Sommer, trockener Keller im Winter, beschlagene Oberflächen nach intensivem Sommerlüften. Die Materialfeuchte in der Tiefe ist unauffällig. | Kein Abdichtungsfall, und zwei Wochen Raumklimaaufzeichnung trennen ihn zweifelsfrei von einem Bauschaden. Lüftungsverhalten anpassen: nur lüften, wenn die Außenluft kälter ist als die Wandoberfläche, auf Wunsch mit feuchtegeführter Lüftung. Jede Abdichtung wäre hier herausgeworfenes Geld. |
| 05 | Salzbelastetes Mauerwerk | Weiße, flaumige Ausblühungen, pulvriger Putz, wiederkehrende Schäden an denselben Stellen. | Salze wandern mit der Feuchte und kristallisieren an der Oberfläche, wo sie den Putz absprengen. Nach Beseitigung der Feuchtequelle kommt ein Sanierputzsystem, das die Salze im Porenraum aufnimmt. Dichte Farbe oder Fliesen auf diesem Untergrund sind der sichere Weg zum nächsten Schaden, weil die Feuchte sich den Weg daneben sucht. |
| 06 | Lichtschacht und Geländeanschluss | Wasser steht im Lichtschacht, Feuchte am Kellerfenster, Gelände nach Arbeiten am Grundstück über der Abdichtungsoberkante. | Lichtschächte an die Entwässerung anschließen, dieser Anschluss wird regelmäßig vergessen. Das Gelände wird bis unter die Abdichtungsoberkante abgetragen, sonst läuft Wasser an der Abdichtung vorbei in die Wand. Kellerfenster und Schachtabdeckungen nach Abschnitt 02. |
Von der Messung bis zur Abnahme in sechs Wochen.
Untersuchung und Befund
Messung nach Abschnitt 02, dazu Außenniveau, Entwässerung und Lichtschächte in Augenschein. Ergebnis ist die Wassereinwirkungsklasse und eine Aussage, ob überhaupt abgedichtet werden muss.
Angebot mit beiden Varianten
Von außen ist die dauerhafte Lösung, verlangt aber Platz zum Aufgraben und freie Leitungstrassen. Beide Varianten stehen mit ihren Grenzen nebeneinander im Leistungsverzeichnis, mit Bedarfspositionen für den Befund nach dem Freilegen.
Woche 1: Horizontalsperre
Bei aufsteigender Feuchte wird zuerst die Sperre hergestellt, im Verfahren nach Abschnitt 03. Die Bohrungen werden nach dem Injizieren verschlossen.
Woche 1 bis 2: Freilegen
Erdreich bis Fundamentunterkante aufnehmen, Grabenwände sichern, Wand reinigen und ausgleichen. Was hinter dem Erdreich zum Vorschein kommt, wird als Befund mit Fotos festgehalten, bevor abgedichtet wird.
Woche 2 bis 3: Abdichten außen
Hohlkehle, Abdichtung in der Bauart der gemessenen Klasse, Schutzlage, Perimeterdämmung und, wo zulässig, Drainage. Vor dem Verfüllen das Fotoprotokoll nach Abschnitt 05.
Woche 3 bis 4: Verfüllen und Innenarbeiten
Lagenweise verfüllen und verdichten, Gelände unter der Abdichtungsoberkante anlegen, Lichtschächte setzen. Innen folgen Innenabdichtung, wo nötig, und die Abdichtung der Durchführungen.
Woche 4 bis 5: Trocknung und Sanierputz
Technische Trocknung der durchfeuchteten Bauteile, beendet nach Messwert und nicht nach Kalender. Dann Altputz bis in den unbelasteten Bereich abnehmen und das Sanierputzsystem nach Abschnitt 03 aufbringen.
Woche 6: Abnahme und Übergabe
Gemeinsame Begehung mit Protokoll, Übergabe der Messprotokolle, der Angaben zum Abdichtungsaufbau und der Hinweise zum Lüften. Letztere entscheiden über die Haltbarkeit mehr als jedes Material.
Was Sie am Ende in der Hand halten.
| Nr | Nachweis | Grundlage | Wann |
|---|---|---|---|
| 01 | Feuchteprotokoll | DIN 18533 | Vor der Abdichtung |
| 02 | Abdichtung mit Fotoprotokoll | DIN 18533 | Vor dem Verfüllen oder Verputzen |
| 03 | Dichtheitsprüfung Grundleitung | DIN 1986-30 | Bei Eingriff in die Entwässerung |
| 04 | Abnahmeprotokoll | VOB/B § 12 | Zum Schluss |
Fragen zur Kellersanierung.
Wird der Keller danach ganz trocken?
Das hängt von der Variante ab. Nach einer Außenabdichtung mit Horizontalsperre trocknet das Mauerwerk über Monate bis Jahre aus, der Keller ist in dieser Zeit nutzbar. Nach einer reinen Innenabdichtung bleibt die Wand feucht, siehe Abschnitt 03. Ein Wohnraumklima entsteht in keinem Fall ohne weitere Maßnahmen. Welcher Zustand erreichbar ist, steht im Befund, damit die Erwartung zur Leistung passt.
Kann ich den Keller zum Wohnraum ausbauen?
Das ist eine Nutzungsänderung und in aller Regel genehmigungspflichtig. Geprüft werden lichte Raumhöhe, ein zweiter Rettungsweg, Belichtung und Belüftung sowie Wärme- und Feuchteschutz. In Teilen Brandenburgs kommt die Frage nach Radon in der Bodenluft hinzu, die über Abdichtung und Lüftung zu lösen ist. Ein beheizter erdberührter Raum stellt andere Anforderungen an die Abdichtung als ein kalter Lagerkeller. Wir klären die Genehmigungslage vor der Planung.
Lohnt sich eine Kellerdeckendämmung?
Fast immer. Sie ist die Maßnahme mit dem besten Verhältnis von Aufwand und Wirkung im ganzen Keller: von unten an die Decke montiert, ohne Eingriff in die Abdichtung, und die Fußböden im Erdgeschoss werden spürbar wärmer. Voraussetzung ist eine ausreichende lichte Höhe nach der Montage und die Lösung der Anschlüsse an Leitungen und Treppenabgang. Als Einzelmaßnahme ist sie in der Regel förderfähig, dafür muss ein Energieberater vor der Auftragsvergabe eingebunden sein.
Braucht die Außenabdichtung einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft?
Ja. Kellerwände, Bodenplatte und Abdichtung sind Gemeinschaftseigentum, ihre Instandsetzung ist Sache der Versammlung. Bei Grenzbebauung kommt die Zustimmung des Nachbarn für das Aufgraben hinzu, bei Leitungen im Aushubbereich die des Versorgers. Wir liefern Befund und Angebot so aufgebaut, dass die Versammlung darüber beschließen kann.
Wie wird abgerechnet?
Abschläge nach geprüftem Aufmaß, Sicherheitseinbehalt bis zur mängelfreien Abnahme. Abrechnung nach VOB/B mit Aufmaß nach VOB/C, oder Pauschalfestpreis. Arbeitskosten getrennt ausgewiesen für § 35a EStG bei Privatkunden.
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Sagen Sie uns, was ansteht.
Rückmeldung mit Terminvorschlag innerhalb von 48 Stunden, werktags. Angebot in fünf Werktagen nach dem Ortstermin.
Vergabe
Für Projektentwickler, Verwaltungen, Bestandshalter und Architekten. LV, Pläne oder Objektliste bitte an hallo@clieni.de.