Dach und Dachgeschossausbau in Berlin und Brandenburg
Ein Dachboden wird nicht zur Wohnung, weil man Dämmung zwischen die Sparren legt. Er wird es, wenn Statik, zweiter Rettungsweg, Raumhöhe und Bauphysik zusammen aufgehen, und drei davon entscheiden sich vor dem ersten Handschlag. Das passende Vergabemodell ist der Generalübernehmer: Planung, Statik, Genehmigung und Ausführung in einem Vertrag.
Was den Umfang bestimmt.
Was ein Dachgeschossausbau kostet, entscheiden vier Dinge, und keines davon ist die Quadratmeterzahl. Erstens die Statik: ob die Sparren Dämmung, Fußbodenaufbau und Schneelast tragen oder ergänzt werden müssen. Zweitens die Erschließung mit Treppe und zweitem Rettungsweg. Drittens die Belichtung, bei der ein Dachflächenfenster ein Bruchteil des Aufwands einer Gaube ist. Viertens der Zustand von Dachhaut und Dachstuhl. Die reine Bauzeit liegt bei etwa drei bis fünf Monaten, davor brauchen Statik und Entwurf einige Wochen und das Genehmigungsverfahren je nach Bezirk mehrere Monate.
Am häufigsten beauftragen uns Projektentwickler und Bauträger, Eigentümer und Architekten.
Was im Leistungsverzeichnis steht.
Vorprüfung: lichte Höhen aufmessen, Dachstuhl und Auflager begehen, Rettungsweg und Genehmigungslage klären
Statische Berechnung und Ergänzung des Tragwerks, Auswechslungen für Fenster und Gauben
Bauantrag mit Planunterlagen und Fachnachweisen, Behördengebühren gesondert
Gerüst mit Dachfanglage und Materialaufzug als eigene Position
Dachhaut nach Befund: Unterdeckung, Lattung und Eindeckung erneuern
Rinnen, Kehlen, Anschlüsse und Verblechungen
Dämmung in berechneter Stärke mit Anschlüssen an Kehlbalken, Drempel und Giebel
Dampfbremse mit verklebten Stößen, Anschlüssen und Durchdringungen
Dachflächenfenster oder Gauben mit Eindichtung und Innenfutter
Deckenöffnung mit statischer Auswechslung, Treppe und Absturzsicherung
Deckenaufbau mit Trittschalldämmung über der Holzbalkendecke
Elektro, Sanitär, Heizung und Lüftung in den neuen Räumen
Trockenbau, Trockenestrich und Oberflächen bis zur fertigen Wohnung
| Nr | Verfahren | Wann sinnvoll | Grundlage |
|---|---|---|---|
| 01 | Zwischensparren- und Untersparrendämmung mit Dampfbremse | Standard beim Ausbau, sd-Wert-Nachweis | GEG Anlage 7, DIN 4108-3 |
| 02 | Aufsparrendämmung | Bei Neueindeckung, wenn der Dachstuhl sichtbar bleiben soll | GEG, DIN 4108 |
| 03 | Gauben und Dachfenster | Bei fehlender Belichtung, mit Genehmigung | Bauordnung Berlin, Statik |
| 04 | Flachdachabdichtung | Bei Flachdächern und Gaubendächern | DIN 18531 |
Sechs Punkte, an denen ein Dachausbau gelingt oder scheitert.
| Nr | Bauteil | Woran Sie es erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|---|
| 01 | Lichte Raumhöhe | Steiles Satteldach mit viel Fläche über Kopfhöhe, oder flaches Nachkriegsdach mit niedrigem Drempel. | Die Bauordnung Berlin verlangt für Aufenthaltsräume 2,50 Meter, im Dachgeschoss 2,30 Meter über mindestens der Hälfte der Grundfläche, Raumteile unter 1,50 Meter Höhe zählen nicht mit. Reicht es nicht, bleiben Kniestockerhöhung, abgesenkte Decke oder Gauben, alle genehmigungspflichtig. |
| 02 | Zweiter Rettungsweg | Eine Treppe ins Dachgeschoss und kein zweiter Weg, Fenster mit hoher Brüstung oder ohne Zufahrt für die Feuerwehr. | Jede Wohnung braucht zwei unabhängige Rettungswege: die notwendige Treppe und eine zweite Treppe oder eine Stelle, die die Feuerwehr anleitern kann. Ein Rettungsfenster muss im Lichten mindestens 0,90 mal 1,20 Meter groß sein, seine Unterkante darf höchstens 1,20 Meter über dem Fußboden liegen. Liegt es in der Dachschräge, darf die Unterkante, waagerecht gemessen, höchstens einen Meter von der Traufkante entfernt sein. Ist der Weg nicht darstellbar, wird die Genehmigung versagt, deshalb prüfen wir ihn zuerst. |
| 03 | Sparren und Balkenköpfe | Alte Sparren, kräftig, aber zu flach für die nötige Dämmstärke, dazu Feuchteflecken oder weiches Holz an den Auflagern. | Der Tragwerksplaner rechnet die neue Gesamtlast nach. Reicht die Sparrentiefe nicht, wird aufgedoppelt oder auf den Sparren gedämmt, statt die Dämmung zu stauchen. Schäden an den Balkenköpfen zeigen sich oft erst nach dem Öffnen und stehen deshalb als Bedarfsposition im Angebot. |
| 04 | Luftdichtheit | Dampfbremse an Giebel, Drempel und Durchdringungen nur angelegt, nicht verklebt. | Warme Raumluft, die durch eine undichte Stelle in die Dämmung zieht, kondensiert dort und zerstört die Konstruktion von innen, sichtbar oft erst nach Jahren. Auf Wunsch messen wir die Luftdichtheit, solange die Ebene noch zugänglich ist, und bessern vor dem Beplanken nach. Am Knick des Mansarddachs treffen zwei Dämmebenen aufeinander, dort entstehen ohne saubere Anschlüsse die ersten Feuchteschäden. |
| 05 | Sommerlicher Wärmeschutz | Im Winter warm, im Sommer unter dem Dach kaum bewohnbar. | Dämmstoffe mit hoher Wärmespeicherfähigkeit, außenliegende Verschattung und die Ausrichtung der Fenster entscheiden darüber, innenliegende Rollos lösen das Problem nicht. Den Nachweis nach DIN 4108-2 führt der Fachplaner mit der Planung. |
| 06 | Trittschall zur Wohnung darunter | Holzbalkendecke mit Schüttung, im Bestand ohne heutigen Schallschutz. | Wird darüber Wohnraum geschaffen, merkt es der Nachbar zuerst. Der Deckenaufbau wird mit Masse und Entkopplung nach dem Schallschutznachweis aus Abschnitt 05 geplant. Auf der Holzbalkendecke liegt Trockenestrich, belegreif nach wenigen Tagen. |
Nach der Genehmigung 17 Wochen bis zur Abnahme.
Vorprüfung vor Ort
Die Vorprüfung aus Abschnitt 02 dauert einen Vormittag. Ergebnis ist eine schriftliche Aussage, ob und unter welchen Bedingungen ausgebaut werden kann.
Statik, Entwurf und Bauantrag
Architekt und Tragwerksplaner arbeiten als unsere Nachunternehmer, die Einreichung übernehmen wir. In der WEG ist der Ausbau eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG und braucht vorher einen Beschluss.
Woche 1 bis 4: Dach und Tragwerk
Tragwerk, Gauben und Dachhaut nach Abschnitt 02. Die Phase ist wetterabhängig und mit Notabdeckung geplant.
Woche 4 bis 5: Deckenöffnung und Treppe
Die lauteste Phase des Ausbaus, wir kündigen sie den Bewohnern vorher an.
Woche 5 bis 8: Dämmung und Luftdichtheit
Dämmung einbringen, Dampfbremse verkleben, Messung nach Abschnitt 03 und Dokumentation nach Abschnitt 05.
Woche 8 bis 11: Haustechnik
Leitungen und Lüftung nach Abschnitt 02 verlegen. Vor dem Schließen wird dokumentiert, was wo liegt.
Woche 11 bis 15: Ausbau
Beplankung und Spachtelarbeiten in der vereinbarten Qualitätsstufe, danach Böden, Türen und Maler.
Woche 16 bis 17: Abnahme
Gemeinsame Begehung, Mängel werden vor der Schlussrechnung behoben. Die Unterlagen für das Bauamt übergeben wir mit dem Abnahmeprotokoll.
Was Sie am Ende in der Hand halten.
| Nr | Nachweis | Grundlage | Wann |
|---|---|---|---|
| 01 | Standsicherheitsnachweis | Tragwerksplaner, über unseren Fachplaner | Vor dem Bauantrag |
| 02 | Brandschutznachweis und zweiter Rettungsweg | Bauordnung Berlin, über unseren Fachplaner | Vor dem Bauantrag |
| 03 | Schallschutznachweis | DIN 4109, über unseren Fachplaner | Mit der Planung |
| 04 | GEG-Nachweis | GEG Anlage 7, über unseren Fachplaner | Vor der Ausführung |
| 05 | Dampfbremse mit sd-Wert, Fotoprotokoll | DIN 4108-3 | Vor dem Verschließen |
| 06 | Abnahmeprotokoll | VOB/B § 12 | Zum Schluss |
Fragen zum Dachgeschossausbau.
Braucht ein Dachgeschossausbau eine Baugenehmigung?
In aller Regel ja, weil aus einem Abstell- oder Trockenboden ein Aufenthaltsraum wird. Mit Gauben, erhöhtem Kniestock oder veränderter Dachform ist das Verfahren ohnehin unstrittig. Verfahrensfrei kann etwa ein Dachgeschoss sein, das bereits als Wohnraum genehmigt ist und dessen Öffnungen sich nicht ändern. Auch ohne Verfahren gelten Raumhöhe, Rettungsweg und Brandschutz. Wir klären die Lage vor dem Angebot mit dem Bauamt.
Dachflächenfenster oder Gaube?
Ein Dachflächenfenster ist schneller eingebaut und verändert die Dachform nicht. Eine Gaube schafft echte Stehhöhe und damit nutzbare Fläche, braucht aber eine statische Auswechslung, eine Genehmigung und im Denkmal oder Erhaltungsgebiet eine Abstimmung zu Form und Größe. Die Faustregel: Geht es um Licht, reicht das Fenster, geht es um Stehhöhe, braucht es die Gaube.
Kann ich während des Ausbaus in der Wohnung darunter wohnen bleiben?
In der Regel ja. Der Zugang läuft über das Treppenhaus, das Material kommt von außen nach oben. Einplanen müssen Sie Staub im Treppenhaus, Erschütterungen beim Herstellen der Deckenöffnung und eine Phase, in der das Dach offen und nur notabgedeckt ist.
Muss das Dach für den Ausbau neu eingedeckt werden?
Nicht, wenn die Eindeckung dicht und eine diffusionsoffene Unterdeckung vorhanden ist, dann wird von innen gedämmt. Fehlt die Unterdeckung oder ist die Eindeckung am Ende, wird das Dach vor dem Dämmen von außen erneuert, solange eingerüstet ist, und nicht erst, wenn die Wohnung fertig ist.
Wer steht auf der Baustelle?
Ihr Vertragspartner ist die CLIENI.de Dienstleistungen GmbH. Zimmerer- und Dachdeckerarbeiten führen eingetragene Fachbetriebe unter unserer Bauleitung aus, Elektro, Sanitär, Trockenbau und Maler laufen über denselben Terminplan. Bauleitung zwei- bis dreimal pro Woche vor Ort, bei Abdichtung, Estrich und Durchführungen täglich.
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