Balkonsanierung in Berlin und Brandenburg
Rostfahnen an der Balkonplatte sind kein Schönheitsfehler. Sie zeigen, dass Wasser bis zur Bewehrung vorgedrungen ist und der Stahl rostet, und das stoppt kein neuer Belag. Deshalb prüfen wir zuerst die Platte und sprechen erst danach über Beläge.
Was den Umfang bestimmt.
Was eine Balkonsanierung kostet, entscheidet der Zustand des Betons, nicht die Fläche. Sind nur Abdichtung und Belag schadhaft, wird der Aufbau erneuert. Zeigen sich Rostfahnen und Abplatzungen, wird zusätzlich der Beton instand gesetzt, und dessen Umfang steht erst nach dem Rückbau fest. Gefälle, Entwässerung, Randabschluss, Türanschluss und Geländer gehören in beiden Fällen dazu. Wird nur ein Balkon saniert, fällt jedes Mal das Gerüst neu an. Werden alle Balkone eines Hauses in einem Zug saniert, fällt es nur einmal an. Ein einzelner Balkon dauert zwei bis vier Wochen, ein erheblicher Teil davon sind Standzeiten.
Am häufigsten beauftragen uns Hausverwaltungen und WEG, Wohnungsbaugesellschaften und Eigentümer.
Was im Leistungsverzeichnis steht.
Schadensaufnahme an Untersicht, Kanten und Oberseite, Abklopfen hohlliegender Bereiche
Schadstoffprobe von Klebern und Spachtelmassen bei Bestand vor 1995, bei Asbest Ausbau nach TRGS 519
Rückbau von Belag, Estrich und Abdichtung bis auf den tragfähigen Untergrund, mit Entsorgung
Betoninstandsetzung als Bedarfsposition nach Schadfläche
Gefälleaufbau zum Ablauf als Gefälleestrich oder Gefälledämmung
Abdichtung mit Hohlkehlen und Anschlüssen an Wand und Durchdringungen
Ablauf mit Anschluss an die Fallleitung und Notüberlauf
Randabschlussprofil mit Tropfkante
Türanschluss mit ausreichender Anschlusshöhe
Belag gebunden, auf Stelzlagern oder als Holzrost
Geländer prüfen, anpassen und im instand gesetzten Beton neu befestigen
Untersicht und Stirnseiten beschichten, auf Wunsch dämmen
Schutz von Fassade, Fenstern und Nachbarbalkonen während der Arbeiten
Gerüst als eigene Position mit Standzeit, für Untersicht, Stirnseiten und Geländer
| Nr | Verfahren | Wann sinnvoll | Grundlage |
|---|---|---|---|
| 01 | Betoninstandsetzung mit Korrosionsschutz der Bewehrung | Bei Abplatzungen und freiliegender Bewehrung | DAfStb-Richtlinie Instandhaltung |
| 02 | Abdichtung mit Gefälle und Tropfkante | Immer, Gefälle mindestens 2 % | DIN 18531-5 |
| 03 | Geländer nach heutiger Absturzhöhe | Bei Austausch, Prüfung bei Erhalt | Bauordnung Berlin § 38 |
| 04 | Balkonanbau als Vorstellbalkon | Bei fehlenden Balkonen, mit Genehmigung und Statik | Bauordnung Berlin, Milieuschutz |
Sechs Stellen, an denen ein Balkon dicht bleibt oder nicht.
| Nr | Bauteil | Woran Sie es erkennen | Wie wir vorgehen |
|---|---|---|---|
| 01 | Rostfahnen und Abplatzungen | Braune Schlieren an der Unterseite, abgeplatzter Beton mit sichtbarem Stahl, hohl klingende Stellen. Typisch für auskragende Platten der Nachkriegszeit mit geringer Betondeckung. | Rostender Stahl nimmt ein Mehrfaches seines Volumens ein und sprengt den Beton von innen ab. Wir öffnen den Beton bis hinter die Bewehrung, entrosten vollständig, bringen Korrosionsschutz auf und reprofilieren, erst danach kommen Gefälle und Abdichtung. Überspachteln oder Überfliesen schließt den rostenden Stahl ein, und die nächste Abplatzung kommt von innen. |
| 02 | Gefälle und Entwässerung | Pfützen nach Regen, Kalkränder auf dem Belag, ein einziger Ablauf. | Ohne Gefälle steht Wasser auf der Abdichtung, belastet sie dauerhaft und friert im Winter in jeder Fuge. Das Gefälle entsteht im Aufbau unter der Abdichtung, nicht erst im Belag. Ohne Notüberlauf steht die Platte bei verstopftem Ablauf unter Wasser, bis es über die Tür in die Wohnung läuft. In Loggien, die seitlich von Wänden begrenzt sind und oft nur einen Ablauf haben, ist das der kritische Punkt. |
| 03 | Türanschluss | Die Abdichtung endet knapp unter der Schwelle, nach Schlagregen zeigen sich innen Wasserspuren. | Die Abdichtung wird an der Tür ausreichend hoch geführt, damit Schlagregen und Rückstau nicht in den Estrich innen laufen. Soll der Übergang schwellenarm sein, lösen wir das mit einer Entwässerungsrinne mit Rost direkt vor der Tür, nicht mit einer niedrigeren Abdichtung. |
| 04 | Randabschluss | Schmutzfahnen und Durchfeuchtung an Stirnseite und Unterseite des Plattenrands. | Ohne Tropfkante läuft Wasser um die Kante herum an die Unterseite, genau dorthin, wo die Betondeckung am geringsten ist. Das Randprofil wird in die Abdichtung eingebunden, nicht nur aufgeklebt. |
| 05 | Geländer | Rost an den Befestigungspunkten, aufgesprengter Beton um die Dübel, das Geländer wackelt oder ist niedriger als heute verlangt. | Die Befestigung wird nach der Betoninstandsetzung neu hergestellt, möglichst stirnseitig statt von oben durch die Abdichtung, denn jede Durchdringung ist eine Schwachstelle. Die Höhe richtet sich nach der Bauordnung Berlin: mindestens 0,90 Meter bei bis zu 12 Metern Absturzhöhe, darüber 1,10 Meter. |
| 06 | Auskragende Platte | Kalte Bodenzone im angrenzenden Raum, Schimmel in der Ecke an der Balkontür. | Die durchlaufende Platte ist eine Wärmebrücke. Ganz lösen lässt sich das im Bestand nur durch Abtrennen und einen vorgestellten Balkon. Abmildern lässt es sich durch Dämmung von Untersicht und Stirnseiten und einen gedämmten Aufbau oben, am wirtschaftlichsten zusammen mit der Sanierung. |
Je Balkon vier Wochen vom Rückbau bis zur Abnahme.
Begehung und Befund
Schadensaufnahme nach Abschnitt 02, dazu Gefälle, Türanschluss und Geländerhöhe. Die Betonprüfung nach Abschnitt 05 entscheidet, ob instand gesetzt werden muss.
Entscheidungsvorlage
Umfang und Varianten bereiten wir so auf, dass die Eigentümerversammlung über eine konkrete Ausführung beschließen kann. Mehrere Balkone laufen versetzt, die Gesamtdauer liegt dann deutlich unter der Summe der Einzelzeiten.
Woche 1: Rückbau
Rückbau nach Abschnitt 02. Erst jetzt ist der Umfang der Betoninstandsetzung sichtbar und wird aufgemessen.
Woche 1 bis 2: Betoninstandsetzung
Instandsetzung nach Abschnitt 03, mit den Standzeiten des Reparaturmörtels.
Woche 2 bis 3: Gefälle und Abdichtung
Gefälle, Abdichtung und Entwässerung nach Abschnitt 02. Diese Phase ist wetterabhängig, gearbeitet wird zwischen Frühjahr und Herbst.
Woche 3: Randabschluss und Belag
Randprofil setzen, danach den Belag im gewählten Aufbau verlegen.
Woche 4: Geländer, Untersicht und Abnahme
Geländer befestigen, Untersicht und Stirnseiten nach Abschnitt 02. Wasserprobe am Ablauf und gemeinsame Abnahme mit Protokoll.
Was Sie am Ende in der Hand halten.
| Nr | Nachweis | Grundlage | Wann |
|---|---|---|---|
| 01 | Betonprüfung und Bewehrungsbefund | DAfStb-Richtlinie | Vor dem Angebot |
| 02 | Abdichtung mit Fotoprotokoll | DIN 18531-5 | Vor dem Belag |
| 03 | Nachweis Absturzhöhe Geländer | Bauordnung Berlin § 38 | Mit dem Angebot |
| 04 | Abnahmeprotokoll | VOB/B § 12 | Zum Schluss |
Fragen zur Balkonsanierung.
Welcher Belag ist der richtige?
Das hängt an der Aufbauhöhe und daran, wie zugänglich die Abdichtung bleiben soll. Fliesen im gebundenen Aufbau sind robust, schließen die Abdichtung aber dauerhaft ein, im Schadensfall ist sie nur durch Abbruch erreichbar. Platten auf Stelzlagern oder ein Holzrost lassen sie zugänglich, bauen aber höher und brauchen mehr Anschlusshöhe an der Tür. Bei knapper Höhe ist ein Flüssigkunststoff möglich, der zugleich Abdichtung und Nutzschicht ist.
Wer zahlt die Balkonsanierung in einer Eigentümergemeinschaft?
Platte, Abdichtung und Geländer gehören zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn der Balkon einer Wohnung zur Sondernutzung zugewiesen ist. Ihre Instandsetzung ist deshalb Sache der Gemeinschaft und beschlusspflichtig. Abweichende Regeln, vor allem zum Oberbelag, können in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung stehen, deshalb lohnt der Blick dort.
Muss ein altes Geländer erhöht werden?
Nicht zwingend. Ein Geländer, das nach dem Recht seiner Bauzeit errichtet wurde, darf in der Regel bleiben, solange es sicher befestigt ist. Wird es ersetzt, gilt die Höhe aus Abschnitt 03. Ist es deutlich zu niedrig, lohnt die Anpassung auch ohne Pflicht, weil die Befestigung bei der Sanierung ohnehin neu hergestellt wird.
Kann ich einen Balkon nachträglich anbauen?
Ja, aber das ist ein eigenes Bauvorhaben und keine Sanierung. Geprüft werden Gründung oder Lastabtragung in den Bestand, Abstandsflächen, zulässige Bebauung und das Verfahren, in der WEG ist der Anbau eine bauliche Veränderung. Üblich sind vorgestellte Konstruktionen auf eigenen Stützen, weil sie den Bestand kaum belasten und die Wärmebrücke einer durchlaufenden Platte vermeiden.
Wie wird abgerechnet?
Abschläge nach geprüftem Aufmaß, Sicherheitseinbehalt bis zur mängelfreien Abnahme. Abrechnung nach VOB/B mit Aufmaß nach VOB/C, oder Pauschalfestpreis. Arbeitskosten getrennt ausgewiesen für § 35a EStG bei Privatkunden.
Verwandte Leistungen: FassadensanierungSchimmel- und FeuchteschädenBarrierefreier Umbau
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